個(gè)人住房貸款首套房標(biāo)準(zhǔn)放寬:超20城按區(qū)認(rèn)定住房套數(shù)
繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,各地首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正逐步放寬,全國超20城按區(qū)進(jìn)行住房套數(shù)認(rèn)定,此外部分城市出臺(tái)政策:將住房掛牌計(jì)劃出售,套數(shù)即可相應(yīng)核減。
超20城住房套數(shù)認(rèn)定范圍縮小至區(qū)
去年8月以來,對(duì)于住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在全國層面逐步放寬。
2023年8月25日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此項(xiàng)政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。
政策明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
隨后的8月30日,廣州市打響一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策第一槍。深圳、上海、北京以及其他各線城市也紛紛跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
從各地發(fā)布的政策來看,對(duì)于住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍在不斷優(yōu)化,超20城首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍已縮小至區(qū)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至8月14日,全國超20城按區(qū)進(jìn)行住房套數(shù)認(rèn)定,將認(rèn)貸范圍收窄至購房所在區(qū)。早在去年,重慶、天津、昆明就已出臺(tái)相關(guān)政策,按區(qū)優(yōu)化調(diào)控。
今年以來,城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì),包括合肥、青島、杭州、鷹潭、成都、阜陽、蚌埠、淮南、蕪湖、馬鞍山、黃山等地出臺(tái)的政策中,均優(yōu)化了個(gè)人住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
以成都為例,8月12日,成都市發(fā)布多條關(guān)于購房的政策,其中明確,在本市范圍內(nèi)新購買住房,只核查購房人在擬購住房所在區(qū)(市)縣范圍內(nèi)住房情況,無住房的,認(rèn)定為首套房。
另以杭州為例,今年5月,杭州發(fā)布樓市政策,在本市范圍內(nèi)購買住房,只核查購房家庭所購房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況,在所購住房所在區(qū)、縣(市)無住房的,辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。例如,某家庭在西湖區(qū)有一套住房但在上城區(qū)無住房,在上城區(qū)新購住房時(shí),辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。
合肥也是同樣的操作。如張三家庭在廬陽區(qū)有一套住房,但在包河區(qū)無住房,其在包河區(qū)新購住房時(shí),辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為,多地首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)范圍縮小至區(qū),體現(xiàn)了政策持續(xù)松綁、一城一策的重要導(dǎo)向,預(yù)計(jì)接下來政策調(diào)整將從深度和廣度上進(jìn)一步發(fā)力。
此外,多地發(fā)布的政策中還提及將住房掛牌出售,住房套數(shù)即可相應(yīng)核減。
成都發(fā)布的新政中就有提及:“在擬購住房區(qū)(市)縣范圍內(nèi)有住房且正在掛牌出售的,住房套數(shù)相應(yīng)核減。”
一線城市廣州也有類似的表述:在限購區(qū)域范圍內(nèi),居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的,或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的,購買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。
住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化有利于釋放更多購房需求
關(guān)榮雪認(rèn)為,首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步優(yōu)化,疊加當(dāng)前首套房貸款利率和首付比例均處于歷史較低水平,意味著將會(huì)有更多購房者享受到首套房的購房條件和貸款條件,釋放更多購房需求,對(duì)房地產(chǎn)市場恢復(fù)具有積極作用。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也提到,當(dāng)前部分城市首套、二套的首付比例和房貸利率仍有較大差距,多數(shù)城市首套首付比例為15%,二套房首付比例為25%,首付比例相差10%,部分城市首套房貸利率在3%左右,二套房貸利率仍高于3.5%,房貸利率仍有50個(gè)基點(diǎn)左右的差距。按區(qū)優(yōu)化住房認(rèn)貸政策,在購房所在區(qū)無房即判定為首套,無疑將增加購房者購買首套住房的名額,可享受首套房貸利率及首付比例,在不同區(qū)購買多套住房的購房門檻、購房成本都會(huì)有較大幅度的下降,更有利于帶動(dòng)改善需求的釋放。
從市場表現(xiàn)看,機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,重點(diǎn)城市二手房市場延續(xù)“以價(jià)換量”態(tài)勢,成交量維持一定規(guī)模;與此同時(shí),二手房對(duì)新房市場形成分流,新房市場短期或仍承壓。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,重點(diǎn)15城二手房住宅成交59.0萬套,同比下降2.8%;單月數(shù)據(jù)而言,7月成交9.9萬套,環(huán)比增長2.9%,同比增長42.5%。價(jià)格方面,根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù),2024年7月,百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.74%,已連續(xù)27個(gè)月環(huán)比下跌,同比下跌6.58%。
從重點(diǎn)城市成交來看,1-7月,二手房市場表現(xiàn)普遍優(yōu)于新房:上海、深圳、杭州、青島二手房同比均增長,新房同比下降;北京、南京、成都、佛山二手房累計(jì)降幅在一成左右,新房銷售累計(jì)降幅均超三成。
中指研究院報(bào)告顯示,當(dāng)前二手房與新房市場之間置換傳導(dǎo)效應(yīng)減弱,替代效應(yīng)增強(qiáng),分流了部分購房需求。究其原因,一方面是新房供給結(jié)構(gòu)影響,經(jīng)過多年發(fā)展,不少核心城市二手房成交量已超過新房市場,新房供給逐步郊區(qū)化,如北京五環(huán)外和上海外環(huán)外的新房占比均在八成左右,而二手房成交更集中在核心區(qū)板塊,在市場下行期,居民更傾向于購置核心區(qū)房產(chǎn);另一方面,居民置業(yè)對(duì)新房交付仍有一定擔(dān)憂,首選更傾向現(xiàn)房。
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