租金下降、物業(yè)重估，老牌港資房企經(jīng)營承壓

在最近的一個業(yè)績報告期內(nèi)，多家港資開發(fā)商的紛紛出現(xiàn)業(yè)績下滑乃至虧損的現(xiàn)象，例如九龍倉置業(yè)股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；太古地產(chǎn)的中期股東應(yīng)占溢利同比減少19%，多家旗下商場零售額下滑……

多家港資房企分析業(yè)績下滑原因時提及經(jīng)濟復蘇放緩、香港旅游業(yè)、市場供應(yīng)等帶來影響，造成租金收入下降，同期市場整體下行也使得企業(yè)的投資物業(yè)重估存在不小壓力。

不過這些并未阻擋港資房企繼續(xù)投資的積極性。有分析認為，港資房企經(jīng)營穩(wěn)健，經(jīng)歷過數(shù)輪房地產(chǎn)周期，有較強的穿越周期經(jīng)營的經(jīng)驗，同時也有余力捕捉投資機會逆勢投資。太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等港資企業(yè)仍在加碼內(nèi)地市場。

物業(yè)重估影響業(yè)績

港資房企虧損主要的成因是企業(yè)所持投資物業(yè)重估帶來的影響。

投資物業(yè)重估損益，是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在報告期內(nèi)按照公允市值波動進行重新估值后發(fā)生的凈值差額，計入當期損益。在經(jīng)濟和行業(yè)的上行期，手持眾多投資物業(yè)的港資開發(fā)商曾取得了豐厚的回報，但當市場不確定性加劇時，投資物業(yè)重估損益也會出現(xiàn)較大波動，難免成為業(yè)績拖累。

在香港坐擁海港城和時代廣場兩大知名商業(yè)綜合體的九龍倉置業(yè)是一家經(jīng)營歷史悠久的開發(fā)商。今年上半年，該公司實現(xiàn)收入約65.01億港元，同比微增約0.43%；營業(yè)盈利實現(xiàn)49.15億港元，同比僅減少約0.51%。

九龍倉置業(yè)的基礎(chǔ)凈盈利實際上也實現(xiàn)31.23億港元，同比增加約2%；若計入投資物業(yè)重估減值的影響，也即減少44.5億港元，則該公司的股東應(yīng)占虧損則為10.52億港元，“反映資產(chǎn)價值疲弱”。

據(jù)九龍倉置業(yè)披露，截至2024年6月末，該公司的投資物業(yè)資產(chǎn)總額為2230億港元；而上年同期該指標約為2274億港元；其中，海港城(不包括三間酒店)的評估值為1516億港元，時代廣場的估值為460億港元；2023年同期，兩大物業(yè)的估值則分別為1545億港元、473億港元，減值變動明顯。九龍倉置業(yè)管理層表示，若零售市場表現(xiàn)持續(xù)疲弱，不排除下半年仍需要減值。

同樣被該項指標影響的還有恒隆地產(chǎn)。今年上半年，受市況影響，該公司租賃收入下降明顯，導致股東應(yīng)占基本純利同比下降約22%；若計入物業(yè)重估值，內(nèi)地與香港的物業(yè)組合均算在內(nèi)，合計虧損6.34億港元，促使該公司的股東應(yīng)占純利降至約10.61億港元，同比降幅則擴大至超5成。

這不是恒隆首次受到物業(yè)重估的拖累。早在2020年上半年，受租金下降、疫情及社會動蕩等多重因素的影響，恒隆投資物業(yè)重估虧損達到了46.42億港元，其中內(nèi)地和香港兩地的物業(yè)重估虧損額均在23億港元以上。受此影響，恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占凈利潤為虧損25.37億港元；若扣除這一影響，股東應(yīng)占凈利潤應(yīng)為收益19.89億港元。

由于物業(yè)短期內(nèi)無法變現(xiàn)，投資物業(yè)重估并不會實質(zhì)上給企業(yè)帶來損失，但這一指標也反映出不佳的市場情況對資產(chǎn)價值的影響，而企業(yè)的主營業(yè)務(wù)實際上也同步承壓。尤其對于持有并運營較多投資物業(yè)的港資開發(fā)商來說，租金收入作為營收主要來源，在報告期內(nèi)均出現(xiàn)些許下滑。

香港寫字樓市場在今年上半年面臨著經(jīng)濟疲弱和供應(yīng)過剩的雙重夾擊，對租金帶來了極大壓力。恒隆地產(chǎn)旗下集中于中環(huán)一帶的租戶租金下調(diào)，導致香港島辦公樓組合收入大幅下跌約14%；同期九龍倉置業(yè)旗下海港城和時代廣場的寫字樓部分，收入分別下跌2%、8%。

伴隨著出境旅游日益增加以及消費模式的轉(zhuǎn)變，零售市場也同樣承壓。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地和香港的商場租金收入分別下跌6%和7%；另一老牌港資開發(fā)商太古地產(chǎn)旗下位于香港的各項目出租率均達到100%，但該部分整體的租金收入還是較2023年同期下跌3%，總額為11.98億港元；同時整體零售額也下降約7%。

仍在積極投資內(nèi)地

市道不佳，向來穩(wěn)健的港資開發(fā)商放緩了擴張的步伐。恒隆地產(chǎn)董事長陳文博就在7月底的業(yè)績發(fā)布會上坦言，現(xiàn)時營商務(wù)必謹慎，并不是擴張的好時機。同時，為了應(yīng)對充滿挑戰(zhàn)的大環(huán)境，該公司還削減了中期派發(fā)的股息，以保留多些現(xiàn)金。

不過，這并不意味著這些開發(fā)商完全放棄投資的機會。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，港資房企經(jīng)營穩(wěn)健，負債率較低，抗風險能力強。太古地產(chǎn)、新世界發(fā)展等成立時間超過50年，經(jīng)歷過數(shù)輪房地產(chǎn)周期，有較強的穿越周期經(jīng)營的經(jīng)驗，經(jīng)營穩(wěn)健，負債率較低，資產(chǎn)負債率普遍在40%左右，當房地產(chǎn)市場運行在周期底部，這些企業(yè)有余力捕捉投資機會逆勢投資。

7月份，新鴻基地產(chǎn)打造的南京ifc商場正式開業(yè)，位于南京河西中央商務(wù)區(qū)，匯集了眾多奢侈品牌；香港置地在南京新街口開發(fā)的“金陵中環(huán)”綜合體也即將竣工交付。

恒隆地產(chǎn)也還在以自己的方式推進投資：持續(xù)擴建上海恒隆廣場。陳文博稱，在上海，競爭越來越激烈，恒隆廣場擴建目的就是提供更多空間，滿足當前年輕人的需求。“趁這個宏觀市場的放緩時間，如果我們可以不花太多錢，但是可以讓我們的產(chǎn)品做得更好，我們其實更應(yīng)該加快進行。”

恒隆地產(chǎn)方面披露，上海恒隆廣場的擴建獲得了政府批準，利用現(xiàn)有的園景區(qū)域興建一座總樓面面積約3000平方米的零售建筑，預期于2026年完工。同時，正在打造中的杭州恒隆廣場也計劃于2025年起分階段落成。

這其中，尤以太古地產(chǎn)的動作最為頻繁。8月初，太古地產(chǎn)與陸家嘴集團合作開發(fā)的上海洋涇綜合發(fā)展項目正式命名為“陸家嘴太古源”。該綜合體位于浦東黃浦江沿岸內(nèi)環(huán)線內(nèi)，計劃于2027年起分階段開業(yè)。太古地產(chǎn)還將在該項目中推出位于內(nèi)地的首個高端住宅品牌，首批住宅計劃于2024年底預售。

太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦預期，廣州及成都對奢侈品零售鋪位的需求保持殷切。這期間，在對成都太古里展開升級工程，擴大項目中奢侈品牌的零售部分的同時，太古地產(chǎn)還將廣州天河路387號項目收入囊中，并將其翻新作為廣州太古匯高級零售物業(yè)組合的新增部分，這將使得廣州太古匯的建筑面積增長43%。據(jù)透露，裝修和改造工作將在今年年底前開始，預計于2026年竣工。

這只是太古地產(chǎn)加大對內(nèi)地投資的縮影。彭國邦表示，“我們的1000億港元投資計劃自2022年宣布推進至今進展理想，尤其是中國內(nèi)地市場，中國內(nèi)地市場為推動收入增長的關(guān)鍵，在長遠擴展計劃中亦具有重要的策略意義。”

太古地產(chǎn)主席白德利給業(yè)務(wù)擴展設(shè)定了一個目標：2027年前在六個內(nèi)地城市發(fā)展共11個主要以零售主導的大型商業(yè)項目。他表示，太古地產(chǎn)會繼續(xù)在一線及新興一線城市物色項目發(fā)展機遇，并根據(jù)港幣一千億元投資計劃，2032年前把中國內(nèi)地的總樓面面積增加一倍。

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