上半年土地市場點狀回暖 房企“以銷定投”謹慎拿地

2024年已經過半，雖然土地市場呈現“點狀回暖”態勢，但房企投資拿地方面卻未有明顯起色。

克而瑞的數據顯示，2024年上半年，“投資百強房企”拿地金額總量為4204億元，同比下降40%，降幅創2023年以來新高。今年以來，“銷售百強房企”拿地金額下滑幅度，與這些房企的銷售業績排名，形成強烈反差。

從融資端來看，據中指研究院統計，上半年，房地產企業債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。其中信用債，央國企發行規模占比達93%，較上年同期增加3個百分點；民營和混合所有制房企的發行規模占比，較上年同期均明顯下降。

“房地產投資規模主要與拿地、施工有關。當前，房地產企業施工面積、拿地規模在持續下降。國家統計局數據顯示，前5個月，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%。因此未來幾個月，房地產投資規模仍不樂觀。”7月3日，中指研究院企業研究總監劉水在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，下半年，開發投資規模同比降幅或將收窄，但全年投資表現預計仍偏弱。

土地供求縮量，房企投資拿地“量入為出”

據諸葛數據研究中心監測數據，上半年，全國土地供應規劃建筑面積為15089萬平方米，同比下跌40.7%；成交規劃建筑面積11511.1萬平方米，同比下跌36.8%；成交樓面價為4893元/平方米，同比下跌17.1%。

中指研究院統計顯示，上半年，全國重點22城中有20城發布了2024年供地計劃，土地供應規模整體同比下降約10%。其中，一線城市供應縮減最多，達到60%，但在樓面均價上升12.5%的情況下，土地出讓金下降幅度減少到了37%；二線城市的土地供應面積、成交面積、土地出讓金同比下降均超四成；三線城市的樓面均價降幅最大，達到15.3%，疊加成交面積縮減，土地出讓金規模同比下降了44.3%。

從區域來看，上半年，長三角TOP10房企拿地金額776億元，繼續領跑四大城市群，京津冀TOP10企業拿地金額749億元，位列第二，中西部和大灣區TOP10企業拿地金額分別為326億元和264億元。

具體到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、寧波、長沙等地的優質地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價率在30%以上。今年一季度，22城各月土地成交溢價率均在8.5%以上；二季度起，城市之間土拍分化加劇，成交溢價率持續下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能拍出高溢價。

值得注意的是，上半年，僅三成銷售百強房企在拿地，部分頭部央國企投資拿地的步伐也大幅放緩。

據中指研究院統計，上半年，百強企業拿地總金額3801億元，同比下降35.8%。其中，權益拿地金額超過200億元的房企，只有建發房產和中建壹品，這兩家均為央國企；權益拿地金額超過100億元的房企有10家，絕大多數也是央國企。

從新增貨值榜來看，上半年，全口徑新增貨值超過500億元的房企，僅有建發房產，新增貨值超過200億元的房企有10家。建發房產、華潤置地和中建壹品分別以513億元、374億元和410億元的金額，位列新增貨值榜前三。TOP10房企權益新增貨值總額3229億元，占TOP100企業總額(8896億元)的36%。

同時，百強房企拿地銷售比繼續走低。據克而瑞統計，上半年，“銷售百強房企”拿地銷售比降至0.14，環比減少0.01；TOP10房企拿地銷售比為0.15，各梯隊拿地銷售比均在低位徘徊。

特別是頭部房企，今年以來拿地金額下滑幅度與銷售業績排名形成強烈反差。其中，保利發展拿地金額同比下降70%，中海地產下降73%，萬科下降94%。相較而言，建發房產、龍湖集團、綠城中國和濱江集團等房企，拿地則表現相對積極，拿地銷售比也保持在行業平均水平之上。

據諸葛數據研究中心監測數據，今年上半年，國央企權益拿地金額占比40%，較2023年持平；地方城投權益拿地金額占比由上年的44%，降至42%；民營房企權益拿地金額占比最小，為18%。

《每日經濟新聞》記者注意到，受制于土地供應縮減和資金承壓，“量入為出，以銷定投”成為當下多數房企投資拿地的策略。

以龍湖集團為例，上半年，公司在北京、上海、杭州、成都等7個城市共獲得7宗土地。如位于上海奉賢新城的地塊，毗鄰地鐵，此前龍湖集團在該板塊已布局春江天璽等多個住宅項目和天街項目；在成都，龍湖集團獲得的金牛區一環內地塊，屬于蓉北商圈核心地段，交通、商業、教育、醫療等城市配套完善。

在6月份的股東大會上，龍湖集團管理層透露，公司在拿地策略上“以銷定支”，嚴守刻度，優中選優，把握好投資節奏，高度聚焦在一二線高能級城市。

深耕杭州及浙江區域的濱江集團，上半年，權益拿地金額排在行業第四，權益新增貨值排在行業第六。濱江集團微信公眾號消息顯示，上半年，公司共斬獲10宗地塊，旗下共有12個項目全新開工。

進入6月，房企投資下行趨勢有所扭轉。克而瑞重點監測的30家房企數據顯示，單月投資金額288億元，環比上升101%。究其原因，一方面是5月份基數較低，另一方面南京、合肥等核心城市，年中推地吸引規模企業積極參與，如保利發展、中海地產、華潤置地、建發房產等央國企在核心城市發力，建發房產單月拿地金額超80億元。

融資規模下降，房企仍面臨較大償債壓力

從融資端來看，上半年，房企融資規模仍在下降。據中指研究院統計，上半年，房地產企業債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用債方面，央國企發行規模占比達93%，較上年同期增加3個百分點；民營房企和混合所有制房企發行規模占比較上年同期均明顯下降。

另據克而瑞的數據，從65家典型房企的情況來看，2024年上半年融資總額為2131億元，同比下降37%；從季度表現來看，一二季度分別同比下滑了41%和32%。

境外債發行方面，克而瑞的數據顯示，上半年僅監測到越秀地產和五礦各發行了一筆境外債券，票息分別為4%和4.6%。

“由于當前房地產市場沒有發生明顯改善，金融機構等對行業預期仍較弱。下半年，房企融資規模或將繼續下降。另外，房企融資越多負債越多，后期償債壓力也會越大。目前，多數企業注重穩健經營，會主動減少負債規模，適度減少融資。”劉水表示。

目前，由于順利融資的房企大多是經營穩健企業，因此，融資成本反而表現為大幅下降。劉水指出：“上半年，房企債券融資平均利率較上年同期下降0.7個百分點至3.1%，其中信用債、海外債、ABS平均利率，分別為3.03%、5.6%和3.09%，分別較上年同期下降0.62、1.66和0.66個百分點。”

另據克而瑞統計，今年上半年，房企整體新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點。

除了融資方面，房企資金壓力的另一面則是巨量債務，而已實現債務重組的房企仍有再次違約的風險。克而瑞的統計顯示，上半年，房企債券到期規模達2799億元，其中一二季度到期債券規模均超1300億元，三季度債券到期將超過1000億元。對暫無償債壓力或完成債務展期及置換的企業來說，未來也面臨同樣的債務壓力。如果投資端、銷售端和融資端繼續不見起色，房企2025年債務壓力甚至要大于2024年。

以萬科為例，在全數匯出6.126億美元償付一筆到期票據本息后，今年已無到期的境外債。但對于萬科而言，2025年才是真正的挑戰，全年累計需要償還的到期債務至少有246億元。

不過，5月以來，多家民營房企宣布成功融資。5月14日，新希望地產成功發行2024年度(第一期)中期票據，發行規模8億元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據成功發行，發行規模13.6億元；5月29日，濱江集團發行2024年度第三期短期融資券，實際發行總額7億元，發行利率3.6%。

值得一提的是，6月20日，標普將中海地產的長期發行人信用評級由“BBB+”上調至“A-”，將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級由“BBB+”上調至“A-”，同時將其現有中期票據計劃的評級上調至“A-”。

劉水分析指出，標普上調中海地產評級，首先表明國際機構對我國房地產行業發展的預期正在改善；其次，向國際資本市場傳遞了積極信號，有利于房地產企業國際融資；第三，此次上調評級表明中海地產的經營，獲得了國際機構的認可和肯定，充分說明了其經營的韌性與穩健。

此外，今年以來，各地紛紛加快推進房地產項目“白名單”落實。據金融監管總局統計，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程，審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

“白名單貸款審批加快，有助于房企建設項目的施工及竣工。”劉水表示。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，廣東、河北、浙江、河南、福建、重慶、安徽、江蘇等地的房地產融資協調機制運行順利，部分地區在完成第一批和第二批“白名單”項目推送后，已經啟動第三批項目的篩選和推送工作。

從企業層面看，以旭輝集團為例，截至7月3日，公司在全國已有72個項目，入圍房地產項目“白名單”，45個項目已獲融資支持，其中3個項目獲得新增融資。

記者從旭輝集團方面了解到，公司蕪湖鎏金印象為首個獲批新增融資的項目，獲批金額1.5億元；北京國祥云著項目在此前已獲置換融資的基礎上，再次獲得新增融資0.5億元；太原江山云悅項目獲批新增融資金額0.4億元。

對于下半年房地產開發投資趨勢，中指研究院預計，在低基數效應下，下半年開發投資規模同比降幅或將收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，隨著項目“白名單”等政策深入推進，或將對投資產生一定支撐。

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