每日觀點：WeWork跌落神壇 共享辦公跑不通？

曾經被軟銀看好的聯合辦公地產公司WeWork，盡管成功上市，但跑馬圈地、燒錢擴張的模式卻難以為繼，再加上經濟周期、新冠疫情、遠程辦公“三座大山”對聯合辦公的發展環境擠壓，WeWork持續巨額虧損，甚至面臨退市風險。在共享辦公領域，WeWork的處境并非個案。過去在資本加持下，一批共享辦公企業涌現。然而，當熱潮退卻、沒錢可燒之后，企業的盈利能力成了擺在面前最大的問題。

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股價新低

當地時間17日，WeWork股價暴跌24.7%，一度跌至歷史最低點0.258美元，收盤價為0.264美元。消息面上，該公司突然更換了首席執行官，瑞穗銀行的分析師將WeWork的評級從買入下調至中性。

前一天晚上，WeWork宣布大衛·托利將于5月26日被任命為臨時首席執行官，現任首席執行官兼董事長桑迪普·馬斯拉尼將在備受爭議的創始人亞當·諾伊曼離職后卸任。瑞穗將WeWork目標股價從1.75美元下調至0.3美元，接近當前股價。他們還預計，在2025年底之前，該公司的自由現金流不會為正。

分析師在一份報告中寫道：“我們認為，首席執行官的變動具有破壞性，尤其是在當前宏觀經濟形勢不利的情況下。”過去兩個月，企業裁員和破產數量增加。“我們認為該公司基本業務，特別是入駐率目標是無法實現的，這將導致更高的現金消耗，并最終推動對外部資本的需求。”

0.3美元的股價，和WeWork曾經的高估值相比顯得十分渺小。2019年，WeWork是新興企業獨角獸的現象級公司，弘毅資本、軟銀集團、摯信資本、淡馬錫控股等均曾為其注資。彼時，WeWork估值達470億美元，被認為是繼Uber之后的美股第二大IPO。

2021年3月，WeWork宣布通過與特殊目的收購公司（SPAC）BowXAcquisitionCorp合并的方式上市，包括債務在內，這筆交易為WeWork估值約90億美元。

2021年10月21日，WeWork以SPAC的方式在紐交所掛牌，發行價為10.38美元/股，開盤價達11.28美元/股。據不完全統計，自成立以來，WeWork累計獲得了超過80億美元的融資。

值得一提的是，作為WeWork的大股東，軟銀集團曾計劃在2019年11月份按照19.19美元/股的價格收購價值高達30億美元的WeWork股票，其中包括公司的聯合創始人、前任首席執行官亞當·諾伊曼手中高達9.7億美元的股份。最終，軟銀還是決定放棄30億美元對WeWork的要約收購。

連年虧損

WeWork成立于2010年，與新概念“共享辦公”一同成長起來。其商業模式是長期租賃辦公空間，并將其拆分成多個短租合約轉租給其他公司。“我們一直領導未來的靈活工作方式。無論您是一個人的團隊，還是發展中的初創公司，抑或是財富500強企業，我們都能提供符合您工作方式的靈活解決方案。”WeWork官網顯示。

然而，隨著共享辦公行業競爭愈發激烈，市場卻似乎并沒有站在“未來”這一邊。有分析人士表示，疫情對WeWork帶來重大打擊，市場減少了對共享辦公空間的需求。WeWork在過去幾年里通過與商業房東重新談判和終止租賃來削減成本，但該公司仍背負著巨額債務。

自上市以來，WeWork一直在努力實現季度盈利。公司此前披露的財報顯示，去年第四季度WeWork營收為8.48億美元；凈虧損5.27億美元。從2022年全年來看，WeWork的營業收入為32.45億美元，凈虧損22.95億美元；而2021年營收為25.7億美元，凈虧損為46.32億美元。

“共享辦公的商業模式主要依賴賺取空間的單位面積。一旦競爭激烈，就很難維持盈利。在這樣的情況下，盡管行業內企業在不斷努力提高效率和減少成本，但是由于市場上存在過度供應和價格戰等因素，這些舉措并沒有帶來明顯的改善。”IPG中國首席經濟學家柏文喜對記者表示。

相較其他“共享經濟”的輕資產運營，WeWork屬于重資產業態，它首先需要墊付錢，從房東手里拿下房子的長期使用權，然后通過向企業和個人短期租賃賺取差價，而這種模式則相當依賴現金流。

此外，由于與新興產業息息相關，共享辦公極易受到科技公司裁員等影響。WeWork今年初表示，計劃在全球范圍內裁撤300人，還宣布退出美國40家門市。

從大熱到遇冷

種種窘境下，WeWork面臨著退市風險。該公司日前表示，已收到紐約證券交易所發出的違規通知，因為其股價連續30個交易日收于1美元以下。WeWork表示，該通知不會立即導致該公司退市，該公司將有六個月的時間恢復合規。

在共享辦公領域，WeWork的處境并非個案。空置率過高，無法擺脫虧損、遲遲難以盈利“上岸”成為行業普遍狀況。

主流玩家中，優客工場、筑夢之星、辦伴等企業至今未實現盈利，優客工場、堂堂加、筑夢之星新近財報數據顯示，2022年上半年三者凈虧損分別為2.52億元、1.29億元以及552.22萬元。

其中，成立8年多、被視為中國版WeWork的優客工場經營難言樂觀。財報信息顯示，2021年，優客工場營收10.58億元，凈虧損達19.96億元；2022年上半年營收2.97億元，凈虧損2.52億元，累計虧損金額持續增長。

為了生存，不少企業開始選擇和地產商、物業聯合經營的輕資產模式以降低成本，也有企業更加注重多元化的收入來源，開拓廣告、數字化服務等領域。優客工場創始人毛大慶就曾說，他的工作重心是堅定不移地發展輕資產。

在轉型的過程中，毛大慶也做過很多嘗試，包括去賣包子。對于跨界到餐飲，毛大慶曾對外界解釋道：“優客工場龐大的會員體系，不僅構成了豐富的線下場景和流量入口，同時也蘊藏著巨大的消費需求。”

柏文喜認為，共享辦公的未來是毋庸置疑的，而且市場需求是真實存在的，尤其是對一些創業類企業和小微企業更是如此，但在實踐中似乎并沒有跑通，也就是持續虧損和不賺錢，導致其無法繼續玩下去，這當然和之前資本過度追捧之下的行業過熱與估值過高問題有關，但也要求行業再度理性回歸到以現金流和盈利為中心的模式。

編輯：翟卓

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