世界最資訊丨【財(cái)經(jīng)分析】樓市“三支箭”政策梳理 優(yōu)質(zhì)房企能否被“托底”度過(guò)低谷期？

新華財(cái)經(jīng)北京11月29日電（丁晶）28日晚間，證監(jiān)會(huì)重啟“第三支箭”支持樓市，暫停12年后房企再融資恢復(fù)。受“政策大禮包”影響，A股房地產(chǎn)股29日暴漲，較11月1日的階段低點(diǎn)反彈近30%，板塊內(nèi)30余股漲停，其中包括萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展等漲停，港股內(nèi)房股今日高開(kāi)后也強(qiáng)勢(shì)上漲。

“三箭齊發(fā)”為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康“輸血”

11月28日晚，樓市“第三支箭”正式落地。證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

(資料圖)

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了政策密集期。尤其是進(jìn)入11月份，金融支持房地產(chǎn)系列政策力度空前，房企融資環(huán)境持續(xù)改善。至此，不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)債券、信貸和股權(quán)三個(gè)領(lǐng)域的房地產(chǎn)支持舉措已經(jīng)全部推出。第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權(quán)融資。

11月金融支持地產(chǎn)政策梳理如下：

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。11月15日，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售月度報(bào)告顯示，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約11.39萬(wàn)億元，同比下降8.8%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策端“三箭齊發(fā)”，全面金融支持政策落地有望加快市場(chǎng)筑底。

中銀證券認(rèn)為，“三箭齊發(fā)”傳導(dǎo)效應(yīng)下，一方面，將有效支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。另一方面，從開(kāi)發(fā)貸、債券、信托、股權(quán)等多渠道向房企提供資金支持，支持力度遞進(jìn)，支持面互補(bǔ)，有助于修復(fù)行業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況。

中泰證券首席分析師楊暢對(duì)上述看法表示贊同，他說(shuō)：“第三支箭”的快速落地，為行業(yè)注入新的資金用于保交付和防風(fēng)險(xiǎn)，這有利于為房地產(chǎn)業(yè)的企穩(wěn)回升，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，也將改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。”

對(duì)于今日地產(chǎn)板塊掀漲停潮，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院助理研究員王小雯回復(fù)新華財(cái)經(jīng)稱，股市對(duì)地產(chǎn)“第三支箭”起強(qiáng)烈反應(yīng)，是因?yàn)楣蓹?quán)融資政策的重啟有利于發(fā)展頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企、提升行業(yè)集中度，有助于央國(guó)企通過(guò)增發(fā)等方式接手民營(yíng)企業(yè)的部分項(xiàng)目，從融資募集資金的用途來(lái)看，主要也是用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，以減少債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、防范房地產(chǎn)尾部風(fēng)險(xiǎn)。但需提示的是，從體量上來(lái)看，由于房企規(guī)模大、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對(duì)整體融資結(jié)構(gòu)的改變可能不大，目前房企融資來(lái)源主要仍是銀行信貸。

小市值央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企受益 涉及資金何時(shí)落地仍需關(guān)注

個(gè)股方面，房地產(chǎn)板塊掀漲停潮，房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲7.61%，中國(guó)武夷、中交地產(chǎn)均獲4連板，30余只地產(chǎn)股收獲漲停。

ETF方面，房地產(chǎn)ETF、地產(chǎn)ETF、房地產(chǎn)ETF基金均漲停，其中，房地產(chǎn)ETF盤(pán)中持續(xù)放量，成交額10.18億元，創(chuàng)歷史新高。

地產(chǎn)債集體走強(qiáng)，“21碧地02”“21碧地03”“21金科04”等20余只債券盤(pán)中臨時(shí)停牌。截至收盤(pán)，“21旭輝03”尾盤(pán)沖擊漲逾43%，“21旭輝02”漲逾30%，“20世貿(mào)G1”漲逾25%。

從業(yè)績(jī)端來(lái)看，梳理A股房地產(chǎn)上市公司三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，有50家公司前三季度營(yíng)收實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比超四成。其中，沙河股份的前三季度營(yíng)收同比增幅達(dá)到1423.34%；中迪投資、ST泰禾、粵泰股份、天房發(fā)展、電子城等9家公司前三季度營(yíng)收同比增幅超過(guò)100%。

從資金流向來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)近期大幅上漲也與資金面關(guān)系密切，大單資金正積極搶籌部分房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股。11月1日至11月29日，申萬(wàn)行業(yè)房地產(chǎn)板塊大單主力流入額共計(jì)1187.29億元，大單資金對(duì)萬(wàn)科A的興趣最為濃厚，流入額達(dá)122.68億元，保利發(fā)展尾隨其后流入額為104.84億元，金地集團(tuán)位居第三達(dá)75.99億元。

證監(jiān)會(huì)松綁房企股權(quán)融資將受益哪類(lèi)房企呢？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新華財(cái)經(jīng)表示，重啟再融資利好房地產(chǎn)小市值央國(guó)企。他表示，此次政策確實(shí)會(huì)影響房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局，尤其是提及了兼并收購(gòu)方面，實(shí)際上對(duì)于一些房企后續(xù)收購(gòu)暴雷企業(yè)項(xiàng)目、加快促進(jìn)企業(yè)規(guī)模升級(jí)等具有積極的作用。包括一些小市值的央國(guó)企，其實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

此外，在談及第三支箭”相比“第二支箭”優(yōu)勢(shì)時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為其不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)股權(quán)融資后續(xù)可以導(dǎo)入更多的機(jī)構(gòu)投資者，對(duì)于穩(wěn)定企業(yè)基本面具有積極的作用。

對(duì)于投資主線，中金公司對(duì)投資者提出三條線索，除優(yōu)質(zhì)房企外，建議關(guān)注以下方面：一是具有符合要求的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和REITs盤(pán)活機(jī)會(huì)的企業(yè)；二是部分資產(chǎn)質(zhì)量高、債務(wù)復(fù)雜程度低的財(cái)務(wù)受困企業(yè)可能存在潛在的被收并購(gòu)機(jī)會(huì)；三是港股H股架構(gòu)上市房企再融資與境內(nèi)保持一致，紅籌架構(gòu)內(nèi)房企業(yè)亦有望間接受益。

不過(guò)對(duì)于后續(xù)資金流向方面，東方證券邵宇在采訪中表示，后續(xù)關(guān)注核心是“三支箭”涉及資金何時(shí)落地，哪些房企能夠恢復(fù)重組上市，或是借到更為廉價(jià)的并購(gòu)貸款，才能借力做大做強(qiáng)。目前來(lái)看優(yōu)質(zhì)民企大概率得到支持，但未來(lái)發(fā)展空間仍不確定，融資資金能否用于拿地、拓展布局暫不明朗。大方向看，配套資金仍以“輸血”保交樓保民生為主。此外，受疫情反復(fù)等影響，房地產(chǎn)需求側(cè)及消費(fèi)者信心恢復(fù)仍需時(shí)日，這也需要相關(guān)政策進(jìn)一步發(fā)力。

編輯：王媛媛

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