銀行試水房地產(chǎn)并購債 房企流動性壓力何時緩解？

金融機構(gòu)參與房企出險資產(chǎn)的處置有了新路徑。近期，多單用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放的金融債陸續(xù)出現(xiàn)。

2月15日，平安銀行稱，平安銀行于年初向中國人民銀行報送2022年金融債券發(fā)行額度申請。平安銀行將在核定額度內(nèi)，計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

值得注意的是，除平安銀行，部分股份制銀行已有類似動作。如此前的1月21日，浦發(fā)銀行發(fā)行了300億元的金融債，其中有50億元的金融債將用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

不過，就認購倍數(shù)來看，市場對銀行房地產(chǎn)并購債的熱情存在不足。上述浦發(fā)銀行房地產(chǎn)并購債的認購倍數(shù)為1.79倍，而浦發(fā)銀行在同一時間發(fā)行的其他金融債認購倍數(shù)為2.64倍。

“并購類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道之一。不過，當下市場壓力比較大，房企并購的操作較少。即便對于有能力的房企，更傾向于持有現(xiàn)金，對收并購業(yè)務(wù)的意愿不太強烈。”有分析人士表示。

不過，另有部分行業(yè)人士對此事看法較為樂觀。“企業(yè)并購確實不容易，尤其是在整個行業(yè)仍然面臨壓力的情況下，但考慮到國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大，行業(yè)也在逐步回暖中，房企并購的潛在需求仍大；從提升房企并購效率看，規(guī)范信息披露，地方政府與中介服務(wù)機構(gòu)需要積極推動。”光大銀行金融市場部分析師周茂華告訴記者。

銀行房地產(chǎn)并購債陸續(xù)落地

2月15日，平安銀行稱，該行計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

“將按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，推進募集資金投放，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購防范債務(wù)風險及推動行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。”平安銀行表示。

2022年以來，已有多家銀行支持房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。2022年1月，浦發(fā)銀行發(fā)布的《2022年第一期金融債券發(fā)行結(jié)果公告》顯示，其發(fā)行的金融債300億元中有兩個品種：品種一發(fā)行規(guī)模為250億元，品種二發(fā)行規(guī)模為50億元。

進一步來看，品種一的募集資金在扣除發(fā)行費用后，將依據(jù)適用法律和主管部門的批準用于滿足浦發(fā)銀行資產(chǎn)負債配置需要，充實資金來源，優(yōu)化負債期限結(jié)構(gòu)，促進業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。而品種二的募集資金在扣除發(fā)行費用后，將用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

房地產(chǎn)并購債的落地，意味著銀行機構(gòu)正介入房企并購業(yè)務(wù)中。“對房地產(chǎn)市場來說，有助于拓寬房企融資渠道，有效化解部分房企風險，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”周茂華表示。

記者注意到，2月14日，大悅城控股稱，與招商銀行簽署了100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。

此前的1月26日，華潤置地表示，華潤置地及所屬華潤萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

上述銀行業(yè)一系列的動作與監(jiān)管層的推動緊密相關(guān)。“銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)、重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，合理確定融資期限，提高融資效率。對兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)項目的并購貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。”2021年12月20日，監(jiān)管部門在《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》中表示。

在債券融資支持力度上，監(jiān)管部門要求，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)積極為兼并收購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)投資并購債券，并購票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購優(yōu)質(zhì)項目。

房企流動性壓力緩解仍待觀察

業(yè)內(nèi)人士指出，近期出臺的一系列規(guī)范房企融資的政策，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對于維護房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的態(tài)度，在一定程度上有利于房企再融資能力的恢復。

“樓市銷售在逐步回暖，房地產(chǎn)貸款同比多增，顯示房企融資環(huán)境在改善；金融監(jiān)管部門多次重申滿足房企合理融資需求，鼓勵房企通過市場化并購，以及引導金融機構(gòu)加大保障性租賃住房信貸等；加之個別房企債務(wù)違約風險影響逐步淡出，房企信用環(huán)境在逐步改善，預計今年房企融整體融資壓力將逐步緩解。”周茂華稱。

不過，另有觀點認為，上述措施是否能夠及時緩解行業(yè)流動性壓力仍待觀察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低。截至2021年6月末，標普信評116家樣本中，房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。

“在經(jīng)歷了2021年下半年部分房企風險事件后，地方為了壓實‘保交付’責任，加強了對于項目預售資金的監(jiān)管，部分地區(qū)過度收緊的監(jiān)管措施加劇了房企資金周轉(zhuǎn)不暢的情況。”標普信評表示。

與此同時，行業(yè)整體債務(wù)到期情況不容樂觀。標普信評數(shù)據(jù)顯示，116家樣本房企在2022年國內(nèi)債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，行業(yè)仍面臨流動性壓力。樣本房企在3月面臨債券到期金額的規(guī)模逼近300億元，樣本房企在7月面臨債券到期金額的規(guī)模超過450億元。

對于2022年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用質(zhì)量情況，有觀點認為，整體基調(diào)是危與機并存。

“危在于行業(yè)銷售額和利潤率的下滑或?qū)⑦M一步侵蝕房企的現(xiàn)金流，而持續(xù)的資金面偏緊則增加房企再融資風險。在此情況下，2022年仍會出現(xiàn)房企違約事件，而這又會進一步打擊債權(quán)人的信心，使得房企再融資環(huán)境更趨于緊張。但對于再融資渠道通暢的地方國有或者央企房地產(chǎn)公司，以及存貨質(zhì)量良好、歷史上發(fā)展較為穩(wěn)健、再融資空間較大的民營企業(yè)，可以利用當前的環(huán)境獲得更好的發(fā)展。”標普信評表示。

“近期出臺的一系列政策有利于房企更好地應(yīng)對流動性壓力，不過措施落地需要一些時間。從短期來看，房企在2022年上半年依然面臨流動性壓力。料2022年下半年之后，房企面臨的流動性壓力會逐漸得到改善。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

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