中梁物業(yè)被“偶像”收購？碧桂園服務(wù)在管面積或再增3300萬平方米

新華財(cái)經(jīng)北京2月12日電（翟卓）據(jù)財(cái)聯(lián)社12日消息，碧桂園服務(wù)已收購中梁物業(yè)全部股份，目前雙方已簽署相關(guān)收購協(xié)議。據(jù)知情人士透露，價(jià)格方面雙方均較為滿意。

事實(shí)上，中梁物業(yè)與碧桂園可謂“結(jié)緣”已久，本次收購消息傳出后，還有業(yè)內(nèi)人士戲稱，“碧桂園服務(wù)收購了自己的模仿者”。

具體來看，中梁地產(chǎn)對碧桂園可謂“愛的深沉”，包括但不限于任用碧桂園系高管；模仿碧桂園每三天拿一塊地、每個(gè)月新進(jìn)入一城市；全面學(xué)習(xí)碧桂園“456”高周轉(zhuǎn)模式即4個(gè)月開盤，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月資金二次投入，首期推盤一個(gè)月內(nèi)銷售面積去化率達(dá)到70%。

得益于此，2016年中梁地產(chǎn)下沉業(yè)務(wù)，在吃了一波三四五線城市政策紅利后沖擊千億房企、掛牌上市，并在江湖上留下銷售額“3年5倍”的傳說。但與碧桂園不同的是，中梁地產(chǎn)狂奔后面對的是不斷攀升的負(fù)債總額。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，中梁地產(chǎn)合約負(fù)債金額達(dá)到1209.09億元，較2019年的1158.73億元上升4.35%。有業(yè)內(nèi)人士曾表示，中梁地產(chǎn)實(shí)控人楊劍旗下物業(yè)公司赴港上市，在某種層面上也有為地產(chǎn)板塊解困之意。

這一次，中梁主動(dòng)將“偶像”拉入自家陣營。2021年4月29日，中梁百悅智佳服務(wù)有限公司在港交所遞交招股書。為提高企業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的運(yùn)營效率和管理能力，中梁百悅智佳特地引進(jìn)碧桂園物業(yè)香港作為企業(yè)策略投資者。

就其合作方式來看，2021年3月30日，碧桂園物業(yè)香港以2.40億港元獲得中梁百悅智佳服務(wù)679股股份，約占公司已發(fā)行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注冊資本增至1.3億元。

在公司股本未完全明晰的基礎(chǔ)上，即使僅計(jì)算公司已發(fā)行股本，中梁百悅智佳服務(wù)的估值就已經(jīng)高達(dá)38.39億港元。至此，在不到3年時(shí)間內(nèi)，中梁百悅智佳服務(wù)不僅業(yè)務(wù)得到高增長，其估值也暴漲約700多倍。

而雙方的“緣分”還不止于此，2021年5月6日，雙方又共同成立上海梁碧科技服務(wù)有限公司。天眼查信息顯示，上海梁碧科技服務(wù)注冊資本為1000萬元人民幣，法人代表為劉甜恬，經(jīng)營范圍包括：物業(yè)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、專業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)等。其中中梁物業(yè)持股51%，碧桂園服務(wù)持股49%。

2021年12月23日，歷經(jīng)約8個(gè)月時(shí)間，港交所通過了中梁控股同系物業(yè)管理公司中梁百悅智佳的上市聆訊。根據(jù)港交所最新資料，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳有在管項(xiàng)目291個(gè)，簽約管理的項(xiàng)目508個(gè)，在管總建筑面積約3320萬平方米，簽約總建筑面積約7120萬平方米，有56.1%的在管建筑面積位于長三角。2021年上半年，其收益為6.63億元，同比增長207.3%；凈利潤為1.06億元，同比增長307.7%。

由此看來，若本次交易順利推進(jìn)，碧桂園服務(wù)的在管面積將再增3320萬平方米。而據(jù)國金證券統(tǒng)計(jì)，碧桂園服務(wù)在2021年曾先后收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和鄰里樂控股（彩生活核心資產(chǎn)）等物業(yè)公司，成為當(dāng)年物業(yè)收并購市場上的最大買家。僅這三筆并購，就至少為碧桂園服務(wù)帶去2.8億方以上的在管面積，相當(dāng)于其2020年底在管規(guī)模的75%。

結(jié)合碧桂園服務(wù)的業(yè)績報(bào)告來看，截至2021年半年度，其收費(fèi)管理總面積達(dá)約6.44億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。其中在上半年就新增收費(fèi)管理面積1.82億平方米，合同面積3億平方米。

而針對中梁為何在通過上市聆訊后還將物管企業(yè)轉(zhuǎn)讓一事，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，或與近來房地產(chǎn)行業(yè)格局重塑，其資金狀況不容樂觀，急于變現(xiàn)，從而為地產(chǎn)板塊解困有關(guān)。

據(jù)了解，中梁的集中還款壓力并不算小。2022年首月，中梁控股還上演了“前腳裁員后腳還債”的劇情。1月16日，中梁控股表示因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合。據(jù)悉，中梁控股這輪裁員涉及人數(shù)大約在300人左右。隨后，中梁17日又發(fā)公告表示，已提前償還于1月31日到期的美元債，以此向市場注入信心。

不過數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，中梁控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.3%；凈負(fù)債率56.1%；非限制現(xiàn)金與即期借貸比率約為1.2，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。從總債務(wù)方面看，2021年6月末，中梁控股有息負(fù)債546億，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)為232億元，占比42%，這說明2022年6月前，公司集中還款的壓力較大。

而除了上述所說的債務(wù)債，中梁控股的“隱性債務(wù)”也不容忽視。2017年以來，中梁控股的凈負(fù)債率快速下降，并在2018年降至“紅線”以內(nèi)，公司曾解釋稱：“負(fù)債率的快速下降，因?yàn)榧瘓F(tuán)剝離了一部分資產(chǎn)，同時(shí)總權(quán)益和盈利增加，并保留了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

1月28日，標(biāo)普還將中梁控股的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”，其認(rèn)為，由于融資渠道收緊和銷售放緩，中梁控股在未來6個(gè)月面臨的流動(dòng)性壓力將越來越大。

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