第二批集中供地全面收官!657宗地攬金超6440億元
隨著11月19日鄭州第二批集中供地土拍結束,22城第二批集中供地已全面收官。相較于首批集中供地的火熱,第二批集中供地經歷了“暫停”、“重啟”后,熱度顯著下降,底價成交、終止出讓、流拍等現象屢見不鮮。
分析人士認為,土地市場遇冷的背后,反映的是房企拿地能力和拿地意愿雙降。自“三道紅線”新規出臺以來,房地產金融監管不斷強化,房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購地并嚴查資金來源,更是進一步限制了房企的拿地能力。另一方面,“限價”“限售”“限貸”等政策層出不窮,導致房企銷售承壓,抑制了房企的拿地意愿。
657宗地攬金超6440億元
據不完全統計,22城第二批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)約657宗地塊,土地出讓金總額6441.43億元,綜合溢價率不足4%。
此前在22城第一批集中供地中,土地掛牌數量918宗,總計成交住宅用地(含綜合用地)約861宗,土地出讓金總額10705.07億元,綜合溢價率達到15%。
整體來看,在第二批集中供地掛牌數量超過首批集中供地掛牌數量的情況下,無論是土地成交數量還是成交金額,都遠低于首批集中供地,而整體土拍溢價率更是降低了7成多,土地市場降溫明顯。
流拍、終止出讓現象頻現,土地溢價率走低
在第二批集中供地中,流拍、終止出讓、低溢價似乎成為了市場的“高頻詞匯”,就連北京、上海、杭州等在首批集中供地中表現突出的熱點城市也不例外。
如杭州,作為首批集中供地土地成交金額的“大戶”,其首批集中供地的57宗地塊全部成交,溢價率達26%;而在第二批集中供地中,總計掛牌31宗地塊,其中7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍,最終僅成交14宗地塊,較首批成交地塊數量下降75%;而土地成交平均溢價率僅為4.59%,較首批平均溢價率下降8成多。
北京第二批集中供地原計劃供應的43宗土地,僅11宗走到了現場競價環節,除1宗地采用招標出讓早就定下歸屬以外,直到競買截止日,仍有26宗地塊無人問津。在截止日當晚,北京宣布26宗地塊延期出讓,占總出讓地塊的60.47%。而總計16宗接到有效競買申請的地塊中,有5宗因僅有一家房企,最終以底價130.48億元成交。溢價率方面,北京第二次集中供地溢價率約4.2%,較首批集中供地的7.1%溢價率減少了2.9%。
在上海也同樣出現了終止出讓、多宗地塊底價成交的情況。10月8日,距離正式土拍還有3天,上海就叫停了7宗地塊出讓,截至10月14日第二批集中供地收官,41宗地塊成交總價約538.38億元,平均溢價率3.35%;其中,18宗普通商品房地塊有9宗地塊底價成交。再如廣州,第二批集中供地48宗地塊僅成交23宗,超過半數土地未能成功出讓,尤其是第二天24宗土地只成交7宗,甚至番禺大石和黃埔開蘿大道兩個熱區地塊也無人問津。
還有鄭州,其原計劃出讓15宗地塊,但就在前一日,鄭州市公共資源交易中心發布公告終止4宗地塊的出讓,成交的11宗地塊有10塊以底價成交;青島第二批集中供地共推出87宗地,其中11宗塊地終止出讓,成交的76宗地塊中72宗地以底價成交;天津共推出61宗地塊,其中19宗地停牌,流拍2宗,31宗底價成交......
值得注意的是,在首批集中供地中以43%溢價率位居第一的重慶,在第二批集中供地中整體溢價率僅為0.02%;而以32%溢價率位居第二的濟南,第二批集中供地的76宗地塊全部底價成交,溢價率為0;長沙出讓的10宗地塊也全部底價成交,溢價率為0。這與首批集中供地中“熔斷”“搖號”等火爆情形大相徑庭。
國企、央企漸成拿地主力
在第二批集中供地中,民營房企的參拍積極性較首批集中供地有所降低,地方國企和央企的表現則相對突出。
如在青島的第二批集中土拍中,中國金茂成為了土拍的最大贏家,拿地數量最多,共計8宗,其中5宗為中國金茂與海爾地產聯合體競得,其貢獻的土地出讓金也最多,合計約35億元。此外,中鐵建、華潤、萬科、保利發展等房企均有落子,其中萬科聯合體斬獲3宗地,中鐵建競得2宗地,卓越聯合建安拿下2宗地,保利和每日置業聯合體收獲2宗地。與此同時,上海證券研究所在一份報告中指出,碧桂園、融創中國、旭輝控股集團等民營房企拿地積極性不及首批集中供地,融創中國僅在青島拿下2宗土地,與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。
在天津第二批集中供地中,中鐵豪攬6宗濱海新區地塊成為拿地最多的企業,中海地產則競得紅橋鈴鐺閣、河西安江里以及和平區多倫道地塊。
廈門、福州也出現了類似情況。在廈門,本地國企建發以成交金額101億元排名第一,中海以62億元排在第二,保利以50億元排在第三;在福州,保利以17.13億元排在拿地金額首位,福州建工以16.16億元排在第二。
而11月剛完成第二批集中供地的鄭州、寧波也延續了上述“規律”,從拿地情況來看,依舊是央企、國企表現較為突出。
相關業內人士分析表示,央企、國企在集中供地土拍中成為主力軍在意料之中,現在整體市場的融資環境收緊,而央企國企相對融資利率要更低。特別最近一年來,部分規模房企陷入債務危機,讓民營房企的高負債問題變得更加嚴峻,不得不減少拿地。相比之下央國企的負債率比較低,還有借貸的空間。
中信證券的一位分析師同時指出,地方性國企在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。
總體而言,不同于首批集中供地中的土拍競爭激烈、城市間冷熱度分化明顯等特點,第二批集中供地整體遇冷,而土地市場變冷的背后,既有企業資金面緊張、整體銷售下行的短期因素,也有房企逐漸放棄“以高杠桿博高周轉”行為的長期因素。
目前,22城的第三批集中供地也已陸續展開,這也是今年最后一次集中供地,在房企融資難出現緩解、地方下調拍地門檻等積極信號推動下,第三批集中供地的地塊數量、拍賣規則、市場熱度等又會有哪些變化?有待觀察。
責任編輯:孫知兵
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