物管企業赴港上市熱情不減 中小企業面臨淘汰風險

2021年第三季度，物管企業赴港上市仍在上演。港交所顯示，9月30日，中南建設旗下物業公司中南服務商業有限公司（以下簡稱“中南服務”）向港交所遞交招股書。

據同花順IFind數據統計，第三季度，共有融信服務、康橋悅生活、德信服務等7家物管企業于港交所成功上市；通過上市聆訊的共有4家，分別為萬盈服務、瑞安新天地、金茂物業、蘇新美好生活。

在物管企業爭相上市的同時，物管行業的多起并購也引發了市場極大關注。

10月4日，有媒體稱，合生創展擬收購恒大物業約51％股份，并獲得恒大物業控股權。10月4日港股盤前，中國恒大、恒大物業、合生創展均短暫停牌。對此，記者向恒大方面求證，對方表示，“暫無消息，以公告為準。”

中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟對記者表示，“目前，物業管理行業的市場競爭日趨激烈，行業處于加速整合階段，市場集中度將持續提升。房地產行業的洗牌將進一步加速這一進程，物業管理行業內部的分化將繼續擴大。”

房企持續拆分物業板塊上市

中指研究院數據顯示，物管行業目前處于快速發展時期。2021年行業整體市值突破萬億港元，預計年末上市企業數將突破70家。僅9月份，便有中南服務、萬盈服務、金茂物業3家物管公司遞表，而魯商發展下屬公司魯商服務首次公開發行境外上市外資股也獲得中國證監會核準批復。

業內人士指出，2019年以來，房地產行業受到政策調控影響，市值下降明顯，但以輕資產、低負債、穩定現金流、高成長為代表的物業管理板塊在資本市場認可度卻不斷提升，在IPO中往往能獲得更高估值。這也是近幾年房企踴躍拆分物業管理上市的主因之一。

牛曉娟認為，房地產企業分拆物業板塊上市有以下幾個原因：一是在房地產行業整體增速放緩、政策趨緊的背景下，深耕存量市場的物管企業憑借抗周期、輕資產、準公共服務等屬性更受資本青睞；二是物管行業有良好的市場前景，正處于發展的黃金時期，鼓勵性、支持性政策較多，市場想象空間大；三是物管企業上市后可通過募集資金做大做強，綜合提升自身及地產母公司的整體競爭力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，隨著監管的趨嚴與服務同質化的加劇，資本市場對物管企業的追捧將會逐漸趨于冷靜，在此情形下，強者恒強的行業格局逐漸顯現，中小物企彎道超車的機會愈發渺茫。

行業內部并購頻頻

今年以來，部分房企面對債務集中到期，疊加疫情及調控政策影響，資金端壓力陡增。拋售包括物業公司在內的資產，成為一些房企斷臂求生的手段。

近日，以碧桂園服務、萬物云和龍湖智慧服務等為代表的頭部物企屢屢出手，收購了行業內多家優質物管企業。

9月28日，碧桂園服務發布公告稱，與彩生活服務簽訂股權轉讓協議，同意收購目標公司100%股權。此前，碧桂園還以近百億元的價格收購了富力物業旗下富良環球。自上市以來，碧桂園服務圍繞自身發展戰略布局，一共收購了近20家物業公司。

對此，碧桂園相關負責人對記者表示：“我們在考慮收并購機會的過程中，首先必須選擇跟碧桂園服務的戰略布局相符的機會；其次，標的公司的合規性是我們非常看重的；最后，在評估的過程中，結合我們的發展戰略，既考慮大標的，同時也從構建專業服務能力的角度考慮深耕垂直領域、專業性強的小而美的標的。”

萬物云和龍湖智慧服務近期也相繼出手收購了三盛旗下的伯恩物業及九龍倉物業。9月30日，康橋悅生活發布公告稱，擬收購西安立豐物業管理有限公司80%股權。

對此，有券商地產分析師指出，一方面，企業通過收購和自身業務發展良性互補的優質標的，鞏固市場地位；另一方面，大宗并購案例是市場價值規律的外化表現，當市場上并購需求和供給此消彼長、加速釋放時，也正說明物業行業具備高度的市場活躍性和巨大的市場潛力，值得投資者的高度關注。

牛曉娟表示，頭部物管企業頻繁進行并購的主要原因是由于部分房地產企業資金趨緊所致。部分地產企業為盡快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優質的物業資產來渡過難關。對于收購方而言，物管行業正處于加速整合階段，頭部物管企業通過并購優質物企鞏固行業地位的意向較強。

嚴躍進對記者表示，未來物管行業分化將進一步加劇，資金會越來越多地聚集到頭部優質企業，而規模較小的企業則有邊緣化被淘汰的風險。