鞏固調控成果 中央層面頻提房地產

8月9日，央行發布《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

業內人士表示，近日來中央層面多次強調“房住不炒”，落實城市主體責任，要求對調控不力的城市予以問責。高層密集發聲并加強市場秩序管理整頓，意在督促市場鞏固調控效果的長期性和穩定性，保護合理住房需求。

中央層面頻提房地產

2021年以來，房地產調控態度愈發明確。7月30日，中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

中央政治局會議前一日，7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市相關負責人，要求各地應增強工作的積極性、主動性、創造性，確保完成穩地價、穩房價、穩預期的目標。果斷采取措施，實施供需雙向調節，規范市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展。加上2021年上半年的13個城市，今年已有18城被約談督導。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住建部對于房價上漲過快城市的約談是一城一策長效機制的重要組成部分，從2019年開始就逐漸成為調控的主要模式，要求地方政府負起主體責任來，將房價上漲的幅度能夠控制下來，保持房地產市場的平穩運行。約談也進一步說明，熱點三四線城市也將逐漸納入到監管體系當中。

除對房價居高不下的城市持續約談外，7月23日，住建部等8部門還下發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》指出，將在3年時間持續開展整治規范房地產市場秩序工作，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。

7月22日，中央層面召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議也指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題。要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理、把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點等任務。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，《通知》調動了房地產開發企業、中介機構、租賃企業、物業服務企業、金融機構以及媒體等各大社會主體，全方位、全主體進行市場監管，貫徹“房住不炒”，落實“三穩”目標。此外，提出建立制度化常態化整治機制，強化監督評價考核，預計更加靈活地踐行因城施策，精準調控成為接下來樓市調控的關鍵詞。

地方房地產調控全覆蓋

隨著中央涉房調控信號的不斷重申，地方調控再度全面升級。近日，浙江省召開房地產工作座談會指出，充分認清當前房地產市場的新情況新問題，進一步提高政治站位，切實履行主體責任，提升工作標準和質量，采取有力有效措施，扎實推進房地產市場平穩健康發展。

會議指出，綜合運用土地、金融、稅收等調節手段，合力發揮政府調控和市場調節作用;促進供需平衡和職住平衡，落實差別化住房信貸政策;增強調控風險預見性，打通各部門數據共享堵點，實現數據動態管理、實時監測，防范項目風險、信貸風險等，提高精準分析能力和風險防控能力。

在此之前，杭州剛發布新一輪調控政策，進一步加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規范市場秩序。例如收緊落戶未滿5年戶籍家庭的購房政策，在此前限購1套的基礎上，增加了購房之日前2年起已在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月。對于非戶籍人口，升級至購房日前4年，在杭州限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿48個月。新建商品住房方面，購房意向登記家庭數與公開銷售房源數的比例大于或等于10：1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。

金華方面，明確實行住宅限售、實行公證搖號銷售，以及要求加強二手住宅價格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實主體責任等十個方面調控。

剛被約談的惠州也加速新一輪調控落地。8月9日，惠州住建局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從限購、限價、限售、優化土拍規則、商品住房預售制度以及嚴查購房資金來源等方面對新房市場進行管控。這也是惠州首次同時啟用限購與限價，并延續3年限售，調控力度空前。

政策一直未松的北京也再度“打補丁”“堵漏洞”。8月5日，北京市住建委印發《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》指出，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

成都市再出樓市新政，發布了《關于加強贈與管理和優化購房資格復核順位相關事宜的通知》，主要是為了“防止通過遷移戶籍、社保獲取靠前順位，以及通過贈與方式獲取購房資格”。

此外，二手房參考價政策也成為多城市重要調控手段。8月2日凌晨，東莞發布“莞八條”新政指出，東莞將在前期發布成交活躍二手樓盤網簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。7月26日，無錫市房地產市場管理和監測中心在調查分析基礎上，形成本市二手住房成交參考價格。

7月9日，上海發布二手房新政，在已實施房源掛牌核驗的基礎上，需增加價格信息的核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。7月8日，西安發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，明確指出二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據。

二手房指導價管控效果顯著。據易居研究院統計數據顯示，全國最早落實二手住房成交參考價制度的深圳，上半年二手房價累計已下跌10936元/平方米，價格縮水幅度達15%。與此同時，實行二手房指導價政策的城市，成交量均呈明顯下降態勢。

除價格實際的參考意義外，二手房參考價實際上限制了買方對杠桿的使用。中達證券分析師諸葛蓮昕表示，雖然在實操過程中二手住房參考價格機制并未要求實際成交價格以參考價格為準，買賣雙方仍可自行協商成交價格;然而，商業銀行發放二手住房貸款時以二手房參考價為準，若成交價格高于參考價格，則買方購買二手房的首付比例實際有所提升。她表示，買方資金壓力增大，也成為驅動深圳二手住宅成交量大幅下滑的重要因素。

房地產市場將平穩健康運行

8月7日，深圳官方通報備受關注的“深房理”案件最新情況，經過多輪滾動排查和監管核查，截至目前共發現21.55億元經營用途貸款違規流入房地產領域。從房貸紅線、到二手房價格管控、再到房地產秩序全面規范整治以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國房地產行業進入新一輪調控周期，逐步形成監管閉環，房地產市場趨勢穩定已是必然。

“中央收緊房地產調控，這次有所不同。”野村國際(香港)中國區首席經濟學家陸挺表示，2020年開始，中央先后推出了控制房地產開發商債務增長的“三條紅線”，以及遏制銀行房地產貸款的“兩道紅線”。今年更是加大了對違規流入住房市場的商業貸款和消費貸的打擊力度，并進一步收緊對房企影子銀行融資端(如信托貸款和委托貸款)的調控。“種種跡象表明，中國房地產不會再走以前的老路，不會解除對樓市的種種限制。”他說。

中原地產首席分析師張大偉表示，深圳此次相比4月份的自查，查處金額多了42倍，背后其實體現的是調控力度真不一樣了。

張大偉表示，通過梳理2021年房地產調控，有一個非常明顯的特征是在過去幾年房地產調控“一城一策”下，中央部門再次開啟密集發布政策，特別是住建部和央行持續加碼房地產調控政策，調控方式、力度及細致度均出現了顯著升級，調控“工具箱”不斷豐富，中央房地產調控方案密集出臺，加強房地產金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點城市集中供地機制、建立“人、房、地、錢”的聯動機制。

“對房地產市場仍抱有只漲不跌的幻想是絕對不行的。”有業內人士坦言，中央層面正一步步從長期調控著手，行業需正面現實，未來房地產調控仍將趨嚴。

克而瑞研究中心研究員楊科偉預計，下一步住建部問責機制將不斷強化，更多房地產過熱、房價上漲過快的三四線城市將被納入監管體系;被約談城市調控加碼也是大概率事件。“基于調控政策趨于精細化、高頻化的判斷，前期已經出臺過調控新政城市，諸如南京、武漢等，如果實施后效果未達目標，或出現新情況、新問題，進一步加大調控和監管力度也不無可能。”

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，隨著房地產調控持續推進、房地產秩序全面規范整治，以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國的住房市場將全面實現“房住不炒”，社會居民實現“住有所居”，加快推進全面建設小康社會的進程。