高密度大強度調控 能否有效保障“房住不炒”

住建部重點約談熱點城市，地方政府樓市調控政策不斷加碼……今年以來廣州、杭州、上海、合肥等城市房價快速上漲成關注熱點。記者近日在廣州、合肥等地調查采訪發現，中央和地方多部門出臺土地、交易和信貸組合拳，有效遏制了部分城市房地產炒作氛圍，但個別城市房價仍處于漲勢。

高密度大強度調控 部分城市房價仍上漲

近日，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城市政府負責人，要求各城市緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，堅決遏制投機炒房，確保房地產市場平穩運行。

在被約談之前，合肥樓市調控新政正式施行，調控政策從加大居住用地供給、熱點二手房限購、熱點學區房限名額、熱點樓盤“限售+搖號”等8個方面著手穩房價。

近年來，由于產業快速發展，合肥市常住人口驟增，帶來剛需住房量驟增，去年銷售新建商品住房超過1300萬平方米、成交二手房近600萬平方米，在建短期即可上市面積700萬平方米左右，但市內個別片區仍存在供不應求情況。

合肥市房產部門有關負責人分析認為，最新的38條調控措施中，土地供應、學區房、信貸等方面尤其關鍵，加大居住用地供給將直接增加新房上市量，有助于從根本上改善供需關系;熱點學區房限名額，將遏制去年以來的熱點學區房過快上漲勢頭;加強住房貸款審慎管理，將會對購房資金進行穿透式審查，杜絕經營貸、信用貸等流入房地產市場，從金融領域精準打擊房地產投機需求;熱點樓盤“搖號+限售”政策，有助于遏制號頭費、關系戶等問題。

合肥市樓市調控新政發布后，合肥學院房地產研究所對街頭行人隨機調查的2057份有效問卷數據顯示，對調控政策表示贊成態度的市民占比為94%(贊成和基本贊成比例分別占36%、58%)。合肥房地產業協會數據顯示，8條調控措施發布第三周，合肥市區新建商品房銷售2370套，其中商品住宅1460套，環比增長13.8%;銷售均價每平方米19109元，環比下降1.6%，連續兩周下降。二手房住宅成交3012套，比新政前一周下降41.1%，市場熱度降低。屯溪路小學學區二手住宅成交面積下降28.1%、和平路小學學區下降48.2%、48中學區下降22.6%、38中學區下降37.5%。

去年年底以來，中央和地方相關部門出臺多項政策，在金融信貸、交易環節和土地供應等層面打出組合拳，密度和強度前所未有。

金融政策方面，2020年末，中國人民銀行和銀保監會宣布出臺房地產貸款集中度管理制度;2021年3月份，銀保監會等三部門聯合發布通知，嚴防經營貸違規流入樓市。交易環節，上海、杭州等城市出臺了較為嚴厲的限購政策，深圳則出臺了“二手房指導價”政策，讓火熱的二手房行情迅速冷卻。土地供應方面，今年3月份開始，多個城市開始推行住宅用地“集中供應”，希望為土地市場降溫。

在密集調控政策下，北京、上海、深圳等城市房價漲幅收窄，炒作氛圍“降溫”，但廣州、杭州等城市樓市依然火熱不減。

廣州市黃埔區科學城某樓盤2020年7月的價格為4萬元左右，2021年1月為5.2萬元左右，最新一期的均價超過了6萬元，漲幅超過50%。與此同時，廣州中心城區的二手房市場火熱。2020年底，均價在5.5萬元左右的天河區某樓盤，到3月已經大幅漲至7.5萬元以上，兩個多月漲幅接近40%。3月22日，廣州市天河區一套法拍房競價80輪，從底價775萬，拍到1508萬成交，溢價達94.5%，市場熱度可見一斑。

今年以來的杭州樓市也持續火熱。新房搖號中簽率持續下滑，杭州之江板塊的一處樓盤中簽率僅為2.02%，創下該市今年新低。同時，二手市場成交也很火爆。

專家分析認為，在調控政策嚴控下，北上深等城市作為房產的“核心價值圈”炒作有所降溫，但尚未“熄火”，此時廣州、杭州、合肥等城市“接棒”繼續上漲，如果一段時間后“價差”縮水，或將反作用于北上深等城市，從而出現輪動上漲。

熱點城市房價過快上漲 三大原因值得關注

業內分析，造成部分城市房價上漲的原因主要有三點：政策滯后效應、供求關系緊張、焦慮情緒包圍。

一是政策存在滯后效應。中山大學管理學院教授陳珠明認為，2020年下半年以來，經營貸、消費貸等違規流入樓市，是部分地區房價快速上漲的重要推手，最近多部門出臺政策，只要嚴格執行，一定程度上抑制房地產的炒作氛圍，但政策影響存在滯后效應，一段時間后才能看出效果。他預計，禁止經營貸流入樓市的政策在“一個月左右”會產生明顯效果。

二是部分區域供求關系緊張。據統計，目前廣州市天河區去化周期僅3個月有余，而該市第一批“集中供地”的48幅地塊名單中，天河區沒有地塊在列，該區域的供求關系緊張程度可見一斑。

“關鍵還是要進一步加大居住用地供地面積。”長期關注合肥樓市的合肥學院房地產研究院相關負責人分析認為，作為省會城市，合肥市住宅用地出讓面積增長幅度連續4年至5年幾乎停滯。同時，合肥的土地出讓面積、出讓金額等關鍵指標低于江蘇徐州、浙江臺州等城市，這與合肥作為省會城市的定位是不匹配的。另外，相比杭州每新增人口對應商品房新增128平方米，合肥每新增人口對應的新增商品房面積僅為64平方米。

三是焦慮情緒籠罩。中原地產首席分析師張大偉指出，今年1至2月份各線城市二手房交易呈現量價齊升態勢。上海、深圳和杭州等地樓市調控政策升級，在部分中介和自媒體營造的氛圍下，部分購房者擔憂失去購房資格，因此加快入市。

“調控只會讓房價短時間內橫盤，最多跌500-1000元，但過后的漲幅又何止五千、一萬元?買房你有可能買貴，但永遠不會買錯!”提到嚴厲調控下的房價走勢，一篇自媒體稿件如此寫道。

3月初上海、杭州等地的調控政策出臺后，千里之外的廣州發生“蝴蝶效應”。在廣州購房者的微信群中，“廣州購房資格即將收緊”“新房限價后雙合同首付變相提高”“再不上車就沒有機會了”等消息開始傳播。

在北京，一些中介人員對記者宣稱每年5月份為入學政策發布時間，因此務必要在5月前完成購房交易，避免政策有變。而這類中介正是購房者主要信息來源。

“我們看到上海出了最新政策，有傳言說北京也馬上要出政策，因此正在加緊辦理手續，我周圍有很多像我一樣焦慮的人。”一位正考慮在西城購買學區房落戶的家長對記者說。

嚴控經營貸 加強社交媒體內容監管

陳珠明等業內人士建議，保持政策的基本穩定和連貫性。以廣州為例，在嚴格限購政策下，2015年經歷一波上漲后，2016年左右廣州開始執行嚴格限購政策，市場較平穩，但南沙和黃埔等區域從2017年起以“人才卡”的名義打開口子，而近期在房價大漲后，這兩個區又收緊了“人才卡”的口子。

張大偉認為，經營貸流入樓市的本質是按揭貸款與經營貸過高的利差，目前經營貸利率比按揭貸款利率低2個百分點左右，而經營貸貸款周期可長達20年，“流入樓市的動能太大”。他建議，嚴格和長期堅持嚴厲打擊經營貸流入樓市的行為。

“針對一些套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸本質，有助于企業經營，一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展。”張大偉說。

復旦大學管理學院副教授劉明宇建議，大力度推動利率的市場化，并以稅收優惠等方式替代部分超低利率和超長期限的經營貸。

合肥房產局房地產市場監管處副處長喬磊建議，一方面，要充分利用城市新增人口、商品房新增銷售面積等數據資源，加大具有前瞻性的預判分析研究，進一步改善供需關系。另一方面，在房地產調控中應當更注重輿論引導，加強微博、抖音和直播平臺等社交媒體的內容監管，營造良好輿論環境，化解公眾購房焦慮。