融資變難疊加償債高峰 “三道紅線”融資管理新規正式實施日益臨近

“三道紅線”融資管理新規正式實施日益臨近。2020年8月，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。有消息稱，除碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁等12家房企率先進行控制債務規模試點外，其余企業將于2021年1月1日執行。

據悉，紅線設置標準為，剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一條，增速不得超過10%;一條未中，不得超過15%。

貝殼研究院首席分析師潘浩表示，在12家重點房企中，中梁、融創、中海，2019年有息負債規模增速分別為49%、40%、15%，均已超過或等于15%的最高限度。另外，融創、綠地、陽光城近幾年在業績快速增長過程中，負債水平也在不斷升高。數據顯示，陽光城凈負債率達127%，融創凈負債率達176%，綠地凈負債率達189%。

中國社科院國家金融與發展實驗室特殊資產研究中心副主任劉偉表示，根據相關數據，房企踩線占比高達86%，2000億元以上龍頭房企紅色檔占比20%，橙色占40%;1500億元到2000億元規模房企，全部為紅色檔和橙色檔，1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達75%。

劉偉表示，近年來，債務融資已成為房企主要的融資方式，融資新政出臺將使房企難以通過借債擴大經營規模，并且部分債務償還需要依靠銷售回款，此舉將直接影響房企外部現金流和經營決策。

“在‘去杠桿’的絕對壓力下，融資變難疊加償債高峰，房企資金鏈壓力難解。”劉偉說，房企從2020年下半年開始進入還債高峰期，連續六個季度到期規模超過1200億元，明年壓力將更突出。華泰證券統計結果顯示，2020年-2022年，房地產境內債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。

潘浩表示，根據貝殼研究院統計，從試點來看，12家重點房企中7家房企在融資新規實施后，拿地銷售比出現下滑，拿地意愿減弱。其中“踩兩線”與“踩三線”的房企表現更為明顯，5家房企全部收縮拿地投入。房企也一改此前借新還舊的特點，出現發債規模低于到期債務的情況。