存量房貸利率轉(zhuǎn)換倒計時 主要應(yīng)從兩個維度進(jìn)行考量

隨著7月20日LPR報價出爐，8月底前房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率，成為非公積金貸款的“房貸一族”需要做出抉擇的一道題。

“從購房者角度出發(fā)，關(guān)于購房貸款是否要轉(zhuǎn)換為LPR動態(tài)利率，最核心的因素就是動態(tài)和靜態(tài)利率孰輕孰重的問題。”昆侖資產(chǎn)管理中心首席宏觀研究員張瑋在接受《證券日報》記者采訪時表示，購房貸款不同于一般的消費貸，屬于長期貸款，多數(shù)都是20年至30年的償付期。所以對于購房者來講，緊盯住眼前的利率變化是不夠的，應(yīng)該從中長期角度出發(fā)，考慮利率長期變化趨勢。

據(jù)央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)顯示，目前5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)3個月呈現(xiàn)“原地踏步”態(tài)勢。整體上看，自去年8月份LPR報價機制改革以來，在截至目前的12次報價中，5年期以上LPR共下降3次，累計下行15個基點。

LPR利率的變動情況，無疑直接關(guān)乎購房者的月供增減。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者算了一筆賬，假定購房者選擇掛鉤LPR，由于重新定價日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續(xù)當(dāng)前的4.65%水平，那么按照100萬元貸款本金、30年等額本息計算，購房者每個月的房貸月供將減少約90元。整體上看，LPR利率每降低5個基點，購房者月供可減少約30元，合計30年將減少房貸利息約10800元。

鑒于購房貸款的償付期較長，所以購房者在做選擇時，不僅要考慮當(dāng)下，更要著眼于未來。部分接受《證券日報》記者采訪的購房者稱，目前看上去LPR浮動利率似乎更省錢。

比如家住北京市豐臺區(qū)角門東附近的王女士，就在今年3月份存量個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作啟動后，于4月初將固定利率轉(zhuǎn)換成了LPR浮動利率，并且她原有的固定利率還是基準(zhǔn)利率的八三折。

“選擇轉(zhuǎn)成LPR浮動利率，主要是因為我老公預(yù)期未來利率下行的概率更大，所以換成LPR肯定要合適一些。”王女士告訴《證券日報》記者，不只是她，她的妹妹以及身邊多位同事，目前也都陸陸續(xù)續(xù)地將原有固定利率轉(zhuǎn)成了LPR浮動利率。

但王女士也表示，選擇LPR浮動利率，是預(yù)計近幾年LPR利率還會下行，同時也是預(yù)計在未來十幾年或二十幾年的貸款期限內(nèi)，LPR利率不會出現(xiàn)大幅上漲的情況。

而相較于王女士這樣的“積極型風(fēng)險投資者”來說，也有一些享受了此前利率折扣的購房者表態(tài)稱，穩(wěn)妥點沒壞處。

家住北京市朝陽區(qū)的紀(jì)女士就對《證券日報》記者表示，雖然短期看LPR利率走低的可能性會更高，但這主要是近兩年的經(jīng)濟形勢所致，如果未來中國經(jīng)濟逐步好轉(zhuǎn)，LPR浮動利率也存在上漲可能。所以從個人角度來說，與浮動利率相比會更看好固定折扣利率，相當(dāng)于提前鎖定了未來的房貸利率，風(fēng)險要小一些。

張瑋分析稱，當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟面臨的是周期性經(jīng)濟下行以及疫情所致的雙重影響，致使實體經(jīng)濟受到了一定程度的沖擊，這也是今年以來LPR連續(xù)下調(diào)的直接原因。而在政策節(jié)奏上，國務(wù)院常務(wù)會議明確指出，要進(jìn)一步通過引導(dǎo)貸款利率和債券利率下行等政策，推動金融系統(tǒng)全年向各類企業(yè)合理讓利1.5萬億元。隨后央行方面進(jìn)一步表示，在這1.5萬億元的讓利中，通過利率下行實現(xiàn)金融市場或金融體系對實體經(jīng)濟的讓利規(guī)模約9300億元，包括債券利率、再貸款、再貼現(xiàn)利率等。這可以理解為，在經(jīng)濟下行壓力增大時，需要包括銀行在內(nèi)的金融系統(tǒng)將一部分利潤讓渡給實體經(jīng)濟，但其實這種“讓渡”在某種程度上帶有“借”的成分。所以，通過調(diào)低LPR貸款利率來實現(xiàn)金融對實體經(jīng)濟的讓利，更多屬于短期行為，而考慮到房貸屬于中長期貸款，不排除購房者在還房貸的后半階段迎來經(jīng)濟上行周期的可能，由此引發(fā)LPR利率隨之上漲。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，整體上看，對于存量購房者來說，是否選擇轉(zhuǎn)換LPR浮動利率，主要應(yīng)從兩個維度進(jìn)行考量：一是對于未來風(fēng)險的可接受程度，即為風(fēng)險冒進(jìn)型還是風(fēng)險穩(wěn)健型;二是考慮貸款本身的剩余還款期限。如果剩余時間較短，相對來說LPR浮動利率會更適合。此外，對于前期房貸利率為上浮型的購房者來說，選擇LPR浮動利率同樣會更有優(yōu)勢一些。