燕郊樓市回暖跡象明顯 三湘印象地產業務能否借燕郊項目“翻身”？

今年以來，燕郊樓市回暖跡象明顯。數據顯示，一季度燕郊住宅均價為2.05萬元/平米，環比上漲11%。在此背景下，多家房地產企業加大了在該區域的推盤力度，其中包括三湘印象的森林海尚城。

據了解，三湘印象·森林海尚城是三湘印象第一個落址北方的作品，項目位于燕郊科學城，首期推出的是4.5m層高、建筑面積約53-83㎡的公寓產品，掛牌均價每平米1.5萬元。

對于北京周邊市場來說，公寓類項目是否有價值一直備受爭議。有業內人士告訴中國網財經記者：“解決自住可以，但投資的話價值并不高。”該人士進一步解釋稱，自住的話，從燕郊主城區穿越孤山營村，超過10公里的距離會破滅安家環京的美好幻想，即使在建的22號線落地，項目距離高樓南站的直線距離仍有2公里;而如果投資，公寓產品二次買賣的稅費高，不容易轉手。對于森林海尚城，其認為“所在的區域周邊配套還不夠完善，用于出租的租金不會太高”。

三湘印象·森林海尚城項目首期開盤時間是2019年11月，截至目前的銷售情況如何?具體投資價值體現在何方?未來有哪些配套規劃建設?是否會推出住宅產品?中國網財經多次致電項目所屬的三河市湘德房地產開發有限公司，被告知“需要采訪的話會聯系”，但截至發稿時未有回復。

而三湘印象方面給出的答復是：京津冀地區是全國最具經濟活力的地區之一，人口吸引力強，需求支撐度高，加之有區域規劃出臺，未來隨著城市發展紅利不斷釋放，將為房地產市場發展帶來了廣闊的空間，仍會是新房市場開發的核心區域。三湘印象還表示，按照2019年燕郊新建商品住宅19337元/平米的銷售均價來算，燕郊項目未來有望貢獻超200億元的銷售收入，將給公司帶來充裕的現金流。

地產業務：去年預售39億元，土儲不足百萬平

事實上，倡導打造綠色科技地產的三湘印象，近年的拿地投資和項目銷售成績都頗為低迷。

2019年年報顯示，三湘印象報告期內的主要房地產在售項目有6個，合計預售金額共計39.14億元，預售面積為10.81萬平方米。對于2020年的銷售目標，三湘印象未在年報中提及。不過，中國網財經記者注意到，三湘印象曾在2015年報、2016年報中提到2016年、2017年的保底銷售目標分別為30億元、25億元，而這兩年的銷售目標完成率分別為83.97%、40.48%，皆不達標。

從土地儲備上看，三湘印象近3年新增土儲僅一宗，其中2019并無新增土地儲備。而在其目前土地儲備中，僅剩三湘森林海尚城(河北燕郊)16-19地塊，占地面積26.22萬平方米，總建筑面積85.32萬平方米。

有投資者在股吧提出質疑，作為一家房地產為主營業務的公司，如此少的土地儲備，出路在哪里?三湘印象為何沒有及時補充土儲，是否因為資金匱乏?

對此，三湘印象在給中國網財經記者的回復中提到：森林海尚城(河北燕郊)項目占地542畝，地理位置緊臨北京通州區，是公司近年土地儲備的重要項目，根據公司經營發展情況，可以滿足公司近幾年的開發需求。

同時，三湘印象還表示，隨著公司現有項目的逐步推進，未來將根據市場形勢，在深耕上海房地產市場的同時，積極參與長三角、京津冀和粵港澳大灣區三大城市群開發建設，將擇機在以上區域新增土地儲備。不過，有業內人士稱，對于三湘印象這樣一家規模不大、品牌知名度不高的房企來說，如何在上述這些區域的土拍市場突圍，是一件值得深思的事情。

文化產業：觀印象業績承諾不達標 劇目制作周期漫長

除了地產，三湘印象近幾年來還大力布局文化領域。2019年，三湘印象文化演藝收入為7343.1萬元，占總收入的比例為3.7%;而上年同期的該業務的收入是7593.46萬元，占總收入的比例為4.65%。

早在2016年5月，三湘印象收購了觀印象藝術發展有限公司(簡稱“觀印象”)100%的股權。觀印象成立于2006年3月，前身是由張藝謀、王潮歌、樊躍三位導演發起的北京印象文化藝術中心，2010年馬云旗下的云鋒基金入資。收購完成后，三湘印象走上了打造“文化+地產”雙主業經營模式。

收購之初，觀印象原股東上海觀印向、Impression Creative Inc.承諾2015-2018年的觀印象凈利潤分別不低于1億元、1.3億元、1.6億元、1.63億元，同時對2018年末的資產減值提供補償承諾。但在2015-2018年，觀印象實際實現的凈利潤分別為1.02億元、1.25億元、1.3億元、2761.17萬元。除2015年勉強兌現了承諾，后面三年的業績承諾均未能實現。同時2018年期末資產評估報告顯示，觀印象100%股權評估值存在大幅減值。

對于觀印象的作品的制作，不少投資者也提出質疑。三湘印象曾提到，觀印象單部作品的創作周期約為18-24個月。然而，簽約于2016年-2017年的《歸來遵義•長征之路》《印象太極》等劇目，截至2019年底的狀態仍在“制作中”。

對此，三湘印象給出的解釋是：項目簽約之后需要進行充分的前期準備工作，相關項目一直在積極推進中，不同項目的制作周期并不一樣。目前，《歸來遵義•長征之路》《印象太極》進入關鍵制作階段。《歸來遵義•長征之路》項目進入深化方案匯報階段，公司正在協調項目投資方及當地政府，加速推進項目進度;《印象太極》項目進入場館建造和方案深化階段。三湘印象同時強調，隨著作品進入制作關鍵期，未來兩年觀印象業績有望得到有力支撐。