存量房市場多家入局 長租公寓漲價背后存資本推手

一線城市房租近期大幅上漲，將長租公寓行業推到風口浪尖。

公開數據顯示，從2017年7月至2018年7月，北上廣深等一線城市平均租金同比增長20%，漲幅最高的是深圳，同比增長29%。北京平均月租金最高，為每平方米92.33元，這意味著50㎡的小公寓月租金將接近5000元。當然，現實中這個價位基本都在五環外，而靠近市中心的房子，租金還會更高。《金融時報》記者了解到，一套位于海淀南路的老式兩居，房屋面積僅56.7㎡，租金成交價卻已高達每月1.1萬元。

除了房價上漲、供求不均衡等因素導致的租價上漲之外，在資本支持下的各中介公司在收房中“跑馬圈地”也是造成漲價的一個關鍵因素。有分析人士表示，在房屋租賃行業，品牌和房源會對租客的選擇有較大的影響，行業頭部效應會逐漸顯現。鏈家旗下的長租公寓品牌自如表示，10年后，排名前10的長租公寓企業可能會占據我國60%的租賃市場。

“資本寒冬”中大額融資頻現

在房價高企的現狀下，租房是大部分青年群體的選擇。數據顯示，84%的北京高校應屆生畢業之后都會住進出租房內。就此，我國出臺多項政策鼓勵社會資本參與到住房租賃行業的發展，意在減輕年輕人的購房壓力。

貝殼研究院和21世紀產業研究院聯合發布的《2018年中國住房租賃白皮書》(以下簡稱《白皮書》)顯示，截至目前，我國租賃人口共計1.68億人、北京租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上。據鏈家測算，去年全國有17萬億元的住宅成交額，只有1萬億元的租金總額。預計到了2030年，中國的租賃人口將達到3億人，租金規模預計5萬億元。

在長租公寓企業看到機會的同時，資本也在蠢蠢欲動。2017年被認為是長租公寓行業發展的“風口”，據不完全統計，2017年有超過20家的企業完成融資，融資金額超過400億元。蜂鳥屋統計數據顯示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10(自如、優客逸家、蛋殼公寓等)，總融資金融約為75.792億元；集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V領地、灣流國際等)融資總額約為71.15億元。

上述企業中，大多是在2017年和2018年完成大額融資的。鏈家旗下的長租公寓品牌自如在今年1月16日獲得40億元A輪融資，領投方為華平投資、紅杉資本中國基金和騰訊，這是迄今為止長租公寓行業獲得的最大的單筆融資。蛋殼公寓完成了1億美元的B輪融資以及7000萬美元的B+輪融資，近期更是發行了規模為2.035億元的ABS(資產擔保證券)產品進行融資。此外，不少企業兩年內密集完成了兩輪甚至三輪融資，融資金額都在1億元以上。

有投資人士稱，和一些被“吹”起來的“偽需求”創業不同，租房市場是一個已經存在的“剛需”。在存量房時代，守住租賃市場的入口比賺錢更重要。先考慮占領市場，再考慮附加值盈利。“先‘上車’再說，光靠持有存量物業的增值也有得賺。”龍湖集團成都創新中心負責人胡大勇表示。

風投依然是主要融資渠道

看似前途無量的行業，在另外一些人看來，卻并不是好做的買賣。

SOHO中國董事長潘石屹表示，長租公寓是虧本的買賣，“(長租公寓)一定會有銀行貸款，按照銀行的基準利率是4.9%，把款貸過來建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的。”新城控股(601155)高級副總裁歐陽捷持同樣的觀點，他認為目前長租公寓沒有很好的盈利模式。

到目前為止，尚未有長租公寓品牌宣布整體盈利，相反，根據《白皮書》統計，截至目前全國公寓門店關店率達到3.6%。分析人士認為，沒有資金端的支持，租金收益難抵投資成本的現實狀況很難讓長租公寓走遠、做大。

為了讓長租公寓能得到更好的資金支持，4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》稱，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的ABS產品，試點發行REITs(房地產信托投資基金)。同時，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。政策出臺之后，各家銀行也紛紛響應。據統計，目前已有建設銀行、工商銀行、中信銀行、中國銀行等多家金融機構進入長租公寓領域。

行業內部人士稱，即使政策利好，但長租公寓類REITs等至今尚未在行業內真正落地。《白皮書》同樣表示，REITs發展缺乏核心要素，根本原因是盈利阻力大，低租金回報率對投資者的吸引力不強，因此REITs的落地仍需時間。由于行業盈利模式的困境，雖然風險投資曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融資渠道。

破局亟待長效機制

8月17日，北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。8月20日，10家中介公司宣布將手中12萬套房源投放市場，并承諾房租不漲價。

分析人士認為，房租上漲的根本原因還在于供需矛盾。中原地產首席分析師張大偉表示，之前推動房租上漲的公寓企業如承諾不漲房租，那么相關企業搶占房源的步伐將放緩。但是這個承諾會不會落地，則需要看后續市場變化。

在貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領看來，租賃市場空間沒有想象的那么大。楊現領補充道：“過去20年，開發商賣了1.4億套房子，過去5年，過去10年，是加速增長的，越來越快，拋物線到頂點再下來。而租賃是線性增長，不會特別快，因為租賃的需求，收入不增加，市場就不會擴大，所以是緩慢的線性增長。”

張大偉曾公開表示，很多租賃企業，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成后，將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。一旦資金鏈斷裂，留給市場的將是房東和承租人兩傷的爛攤子。

當前的一盆冷水，或許能讓資本和長租公寓企業都冷靜下來。有投資人表示，歸根到底，長租公寓的盈利能力還是來自精細運營、服務價值、用戶黏性等，而不是只當一個賺賺差價的“二房東”。還是創業圈的那句老話，不要等到潮水退了，才意識到自己是在裸泳。