分析：錯失黃金十年 國美商業地產夢醒

早在2008年初，在《財富人生》國美集團黃光裕的專訪中，黃光裕坦言，前期的業務主要有兩塊，一是零售業，另一個就是地產。彼時，其認為國美地產板塊肯定會單獨上市，他相信地產仍大有可為。在當時，地產似乎是國美的寵兒。但8月16日，當時代周報記者向國美問及未來地產板塊的規劃時，國美方面對此卻緘默不語。

三次問鼎中國首富，曾經的資本弄潮兒—黃光裕，假釋后的每一步都在牽動著資本市場的目光。

8月13日，曾在百度公司任職14年的高管向海龍“官宣”牽手國美。事實上，去年5月百度宣布向海龍離職，彼時便有媒體報道，向海龍離職履新國美，職位是“控股集團顧問”。

8月16日，國美零售方面回復時代周報記者，根據業務發展需要，國美成立線上平臺公司，進一步加速公司互聯網進程，實現數字化轉型升級，向海龍任線上平臺公司CEO。

數月來，國美頻頻布局零售業務。

4月28日，國美正式引入戰投拼多多;8月10日下午，國美與京東牽手，啟動300億元聯合采購計劃。

相較之下，國美地產卻有些黯然。

早在2008年初，在《財富人生》國美集團黃光裕的專訪中，黃光裕坦言，前期的業務主要有兩塊，一是零售業，另一個就是地產。

彼時，其認為國美地產板塊肯定會單獨上市，他相信地產仍大有可為。在當時，地產似乎是國美的寵兒。

但8月16日，當時代周報記者向國美問及未來地產板塊的規劃時，國美方面對此卻緘默不語。

10年光陰流逝，國美的地產業務令人唏噓。

曾經的U-SHOW

2003年6月11日，北京聯邦達快運中心變更為北京大康國際鞋城有限公司，法定代表人由王萬源變更為黃俊烈(黃光裕原名，黃俊烈)，公司注冊資本為3674萬元，公司性質變更為有限責任公司。2004年，國美系房地產公司—鵬潤地產開發大康鞋城商業地產項目。

寡淡經營后，大康鞋城并沒有給國美帶來預計中的營收。

8月16日，住在北京市豐臺區幸福里多年的王先生向時代周報記者回憶道，2011年冬天，鞋城突然停業了。

2011年，國美叫價11億元轉讓大康鞋城項目，卻無人問津，最終國美不得不將大康鞋城停業。

改善翻新后，大康鞋城從批發型市場轉型為生活廣場，改名 “U-SHOW悅秀城”，并引入了餐飲、電影院、KTV、美容美發等業態。2015年悅秀城再次對外開業，成為國美旗下首個開業的商業地產項目。

2019年1月份，因發展方向原因，悅秀城一度宣布停業;同年10月，悅秀城稱虧損嚴重，再次發出停業通知函;一個月后，11月份，悅秀城告知商家鋪戶，將結束運營，進行整改。

時至今日，時代周報記者在圍擋悅秀城的圍墻上面，仍能看到“本項目全面整頓改造，無關人員禁止入內”的字樣。

王先生告訴時代周報記者，實際上悅秀城早就“不行了”，商戶到期不給予續約，商家越來越少。

“最后就是租停車位，附近小區里面住戶找不到停車位了，可以進去停車，本來挺方便的，但是現在停車場都封了。”王先生對悅秀城變化印象深刻。

一棟總建筑面積約為13萬平方米，12層高的商辦綜合體，最后的營業項目僅是收費停車場。

8月14日，曾經在悅秀城項目工作的員工告訴時代周報記者，悅秀城地理位置優越，且周邊無大型商超，客流量豐富，國美對悅秀城的期待很大，但是伴隨著黃光裕入獄，國美內部爭權嚴重，項目規劃發展停滯，悅秀城可以說是兵敗內斗。

轟轟烈烈走過近20年，從大康鞋城開始，到悅秀城落幕，地處北京市南二環開陽橋附近的U-SHOW，成了截至目前，陪伴國美地產最久的項目。

8月16日，時代周報記者在現場看到，悅秀城正門處的廣告牌已經拆走，未拆走的部分已斑駁泛黃。

同日，該區域的房產中介告訴時代周報記者，悅秀城已經轉讓完成，將來可能還是商辦綜合體，目前悅秀城周邊住宅數量遠大于寫字樓數量，商業發展乏力，悅秀城的翻新可能會帶來新的生機。

此次接盤的顥騰投資公告，將會用2—3年的時間對這個項目進行全面的改造，以后主要入駐科技企業和金融企業等。

時代周報記者走訪周邊發現，該區域的寫字樓租金約在5.5元/平方米，處于相對偏高的價位。

8月17日，中國城市房地產研究院院長謝逸楓向時代周報記者表示，國美出售悅秀城主要是為套現，其二是也是為了發展新的業務。

“其實，當下拋售悅秀城并不是成熟的舉措，但是從國美自身的資金鏈，債務或是拓展新業務這個融資需要來看，是一個比較好的時機點。”謝逸楓表示。

8月16日，同策研究院資深分析師肖云祥也坦言，北京悅秀城10多年來兩次轉型均告失敗，導致國美大量資金沉淀其中，對于商業地產而言周邊的條件并不算差，但失敗的原因就直接指向定位不清晰，戰略的混亂。“此次出售于國美而言，有種脫離泥潭的感覺。”肖云祥向時代周報記者感慨道。

空置十年的國美商都

被耽誤的不只是悅秀城。

在開始布局大康鞋城項目后不久，2005年，國美置業分別以5.5億元、2.5億元摘得豐臺科技園內兩宗地塊的開發使用權，兩宗地塊的占地面積分別約為6.8萬平方米和5.1萬平方米。

兩塊地在豐臺區橋南，北至南四環、西臨科技大道、南至總部基地、東鄰萬壽路南延線和北京國際汽車博覽中心，規劃建筑面積約35萬平方米。

兩個億元地塊，國美置業均以起始價成功摘得。2006年，國美開始建設，三年后完工，國美將這兩塊地命名為“國美商都”。

竣工后，本應大展拳腳的國美商都由于黃光裕入獄，遭遇轉讓命運，買家最終敲定為海南航空(以下簡稱“海航”)。

但2013年，國美方面將買家海航告上法庭，討要欠款及違約金，此后海航反訴，歷時6年，雙方多次對簿公堂，最終2019年，國美商都回到了國美手中。

這期間，2009年，各行業逐步走出全球金融危機的影響，商業地產也迎來了飛速發展的時刻。據房地產服務機構高緯環球數據顯示，眾多開發商紛紛轉型商業地產開發，2010年前11個月商業房地產投資增長48.39%。

但時至今年，美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕(CBRE)最新報告顯示，2020年第二季度，全球商業地產投資額同比下降了57%，至1090億美元，創下2010年以來季度最低值。上海和深圳的高檔寫字樓空置率分別攀升至20%和21%，北京的空置率達15.5%，均為10年來最高。

事實上，國美曾經追到過風口。

2004年，國美置業成立，聚焦商業地產開發。2005年，高薪聘請“資本地產”創始人的禹晉永任國美置業總經理。

2015年，據媒體報道，國美控股將對地產板塊展開戰略調整，將包括鵬潤地產、國美置業、玖號置業、三亞旅業等多家獨立的地產開發公司整合為一個地產板塊，將在5年內達成凈資產超千億元的目標。

但如今，鵬潤控股官網顯示，目前國美商業地產共有6個項目，除卻已經改名的北京悅秀城，還有北京潤鵬大廈、國美商都，以及位于重慶、西安及廣州的三個項目。

2017年，時任國美地產總裁于星旺在接受媒體采訪時曾表示：“中國房地產的黃金時代已經過去了。”

8月16日，一位曾在國美任職的相關人員也向時代周報記者感慨，當時轉賣國美商都就是為了助國美渡過難關，但是并沒有成功，如今國美商都附近的項目都在飛漲，只有它停滯不前。

國美旗下的兩個明星產品，一個轉手他人，一個爛尾空置，國美的商業地產夢如何繼續?手中項目又將如何處置?