商場(chǎng)空置率上升：今年還開店嗎？ 話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)變

今年還開店嗎?多家商場(chǎng)的招商人員主動(dòng)發(fā)來(lái)了微信。

被詢問的李夏(化名)，是一個(gè)餐飲品牌的拓展經(jīng)理，負(fù)責(zé)品牌入駐商場(chǎng)的拿鋪溝通。疫情前后，他明顯感到了商場(chǎng)們對(duì)品牌招商態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

態(tài)度的變化，來(lái)自商場(chǎng)空置率的上升。

根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，北京39個(gè)購(gòu)物中心的9671家店鋪，自2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家，總關(guān)店率為16%，其中城市核心商圈購(gòu)物中心的關(guān)店率為11%，略高于近年同期數(shù)據(jù)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市次核心商圈及區(qū)域型商圈。

而現(xiàn)實(shí)中更直觀的表現(xiàn)是各家商場(chǎng)里關(guān)閉的店鋪和待開業(yè)的圍擋。從三月的觀望，到四月的調(diào)整，再到五月的撐不下去，不少品牌門店倒在了今年春夏，同時(shí)，新的玩家躍躍欲試，想要搶占窗口期。

話語(yǔ)權(quán)

商場(chǎng)鋪位，李夏有了更多選擇，而且是以更優(yōu)惠的價(jià)格和更寬松的合同條件。

去年9月，李夏和大悅城、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時(shí)，明顯感覺到，這些知名購(gòu)物中心的高要求體現(xiàn)在方方面面，不僅租金很難議價(jià)，品牌調(diào)性是否與商場(chǎng)相符，是否會(huì)與場(chǎng)內(nèi)已有店鋪形成競(jìng)爭(zhēng)等都是考慮因素。

雖然經(jīng)過(guò)多次溝通，其品牌仍未能在年前入駐，畢竟，李夏看上的都是熱門商場(chǎng)，疫情前一鋪難求。就算品牌在各方面符合要求，且能接受租金價(jià)格，也很可能需要排隊(duì)等待。

“我們要想進(jìn)的話，在年前都要排隊(duì)到明年了。”一位餐飲行業(yè)從業(yè)者稱，“因?yàn)樯虉?chǎng)的店鋪有限，而想進(jìn)的品牌太多。”

疫情之后，隨著部分品牌的關(guān)店調(diào)整，仍有開店計(jì)劃的品牌發(fā)現(xiàn)自己的排序在迅速提前，這時(shí)，話語(yǔ)權(quán)也發(fā)生了變化。

招商人員給李夏發(fā)來(lái)信息：今年整體租金預(yù)算比去年要低。這意味著，每平方米日租金能便宜幾塊錢，同時(shí)商場(chǎng)放寬了對(duì)品牌規(guī)模的要求，租期也能簽約更久，“租期以前2年、3年，今年能多簽一年”。

這是頭部商場(chǎng)的情況，一般的商場(chǎng)，優(yōu)惠更多，李夏透露，北京崇文門商圈的部分商場(chǎng)，“以前每平方米日租金都十二三塊錢，現(xiàn)在可以談到七八塊錢。”

至于話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)變的原因，他認(rèn)為是“(商場(chǎng))招不上來(lái)(品牌)，現(xiàn)在正常開店的少，尤其幾百平方米的少”。

機(jī)會(huì)

你知道現(xiàn)在最關(guān)鍵是啥變化嗎?一位商場(chǎng)直租群的群主自問自答，機(jī)會(huì)啊，關(guān)鍵是現(xiàn)在機(jī)會(huì)更多了，租金倒不是最重要的。

他在400多人的直租群內(nèi)，每天發(fā)布各大商場(chǎng)的鋪位信息，如果有心儀的鋪位，群內(nèi)的品牌可以找他幫忙和商場(chǎng)溝通，相應(yīng)的，不同鋪位對(duì)應(yīng)著不同的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，通過(guò)他的渠道，北京知名購(gòu)物中心的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)需10萬(wàn)元-30萬(wàn)元不等。

這是一個(gè)已經(jīng)快滿員的微信群，“直租2”的群名說(shuō)明這是群主的第二個(gè)陣地，也從側(cè)面說(shuō)明了商場(chǎng)鋪位的火熱程度，為了拿鋪，品牌們不僅需要滿足條件、排隊(duì)等待，甚至還得付出真金白銀。

需要說(shuō)明的是，這種中介渠道更多被急需開店的行業(yè)新手采用，疫情之后，這筆入場(chǎng)費(fèi)也有所下降，部分熱門購(gòu)物中心小店鋪位的入場(chǎng)費(fèi)差不多打了5折。“現(xiàn)在大餐飲如果面積合適，不找我你也能進(jìn)。”該群主坦言。

綜合龍湖長(zhǎng)楹天街東西區(qū)情況看，樓層越高，未營(yíng)業(yè)店鋪數(shù)量越多，金鼎軒、無(wú)敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營(yíng)業(yè)。從圍擋來(lái)看，行運(yùn)打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。

對(duì)此，龍湖表示，長(zhǎng)楹會(huì)繼續(xù)在滿足消費(fèi)者需求基礎(chǔ)上，進(jìn)行品牌升級(jí)，優(yōu)化全場(chǎng)餐飲結(jié)構(gòu)。

此外，朝陽(yáng)大悅城、合生匯等購(gòu)物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。

這一情況是北京商場(chǎng)的縮影，疊加了購(gòu)物中心品牌自然汰換和疫情影響雙重因素，對(duì)仍有開店計(jì)劃的品牌來(lái)說(shuō)，意味著機(jī)會(huì)變多了。

多位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，北京的頂尖商場(chǎng)，過(guò)去非常看重入駐品牌的品質(zhì)與調(diào)性，如果不符合其要求，給出再高的租金也無(wú)法入駐，但疫情之后，這些業(yè)主也放松了要求，只要規(guī)模還可以的品牌，都有了坐下來(lái)談?wù)劦臋C(jī)會(huì)。

一位零售品牌的運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人表示，自己接觸過(guò)的商場(chǎng)，租金并未出現(xiàn)明顯變化，但優(yōu)質(zhì)的鋪位確實(shí)更多了。“拿鋪這件事，很看運(yùn)氣和緣分，有選擇有時(shí)候比降租金更重要。”她說(shuō)。

北京目前的頭部商場(chǎng)，還遠(yuǎn)沒有到降租金的程度，熱的場(chǎng)子永遠(yuǎn)有人想進(jìn)，一位商業(yè)地產(chǎn)研究員說(shuō)：“現(xiàn)在的空置變化確實(shí)給了品牌機(jī)會(huì)，就看能否把握住這次洗牌。”

汰換與洗牌

雖然有了更多選擇，前述零售品牌運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人仍不能確定入駐哪家商場(chǎng)，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)的人流在恢復(fù)，但消費(fèi)能力還沒有完全回來(lái)。

一家開在北京東部著名購(gòu)物中心里的小食店，月流水恢復(fù)不到年前的一半，其老板表示，自家還算能喘口氣強(qiáng)撐下去的，其所在的商場(chǎng)里沒有徹底恢復(fù)到以前100%的(餐飲)，特別是大型餐飲，很多都沒有開門，而商場(chǎng)也給出了相應(yīng)的扶持，比如付租周期從季付改為了月付。

這位老板感慨，之前大部分顧客不太在意價(jià)格，單價(jià)30塊錢左右的小食，可以買個(gè)兩三份、三四份。疫情以后，那幫比較有消費(fèi)能力的中產(chǎn)家庭不見了。同時(shí)，原來(lái)熱衷于排隊(duì)的年輕顧客，“到店后非常謹(jǐn)慎，會(huì)看所有的產(chǎn)品，然后買最便宜的。或者一直問有沒有折扣，沒有優(yōu)惠肯定不買”。

顧客的消費(fèi)能力和心態(tài)，決定了店鋪們的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2020年第一季度零售空置率9%，同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.3%，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米37.5元，環(huán)比下降0.5%。

由于采樣不同，各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有所差異。

對(duì)空置率同比下降的數(shù)據(jù)，戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎解釋，目前的關(guān)店潮還沒有在一季度數(shù)據(jù)中真正顯現(xiàn)，下降是跟去年同期相比。她表示，盡管一季度空置率有所下降，二季度的空置率將會(huì)升高。這番升高，更多是品牌理智思考后的結(jié)果。

孟祎表示，今年三四月份是購(gòu)物中心最為艱難的階段，即使是核心商圈的購(gòu)物中心，除了餐飲品牌，首層的時(shí)尚零售、生活方式類業(yè)態(tài)也都存在撤場(chǎng)的現(xiàn)象。

在所有業(yè)態(tài)中，餐飲受到的影響最為明顯。

仲量聯(lián)行分析，服飾等品類的零售商充分利用在線推廣渠道緩沖市場(chǎng)影響，相比之下，餐飲和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)面臨更大壓力。一月至二月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖，同期銷售額同比大幅下降40%。

出于商業(yè)考量，為增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，商場(chǎng)或?qū)π碌暾凶獾臉I(yè)態(tài)有所選擇。

疫情之后，商場(chǎng)首要關(guān)注的還是品牌品質(zhì)，孟祎說(shuō)，北京核心商圈的購(gòu)物中心，租金長(zhǎng)期都保持在較高的水平，行業(yè)飛速發(fā)展的過(guò)程中，租金很難下降，因此一二三層出現(xiàn)了很多高租金租戶。

正常情況下，商場(chǎng)很可能為了收益選擇一些運(yùn)營(yíng)實(shí)力一般，但付租能力強(qiáng)的租戶，疫情之下的關(guān)店潮，也波及到了這些高租金租戶，高租金租戶走入關(guān)店潮，對(duì)商場(chǎng)而言是一個(gè)調(diào)整品牌組合，替換更多優(yōu)質(zhì)品牌的機(jī)會(huì)。

對(duì)實(shí)體商業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展而言，這很可能是利大于弊的轉(zhuǎn)機(jī)，孟祎說(shuō)。

“今年是洗牌年。”上訴小食店老板也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)，從2017年開始，消費(fèi)者對(duì)餐飲和新零食品類熱情很高，所以整個(gè)行業(yè)很熱鬧，“熱鬧是挺熱鬧的，但疫情這一下重?fù)簦芏嗟赇伨筒荒艹惺芰耍赡苷麄€(gè)餐飲實(shí)體就不會(huì)像以前一窩蜂去投資、去創(chuàng)業(yè)、去做網(wǎng)紅店。”他說(shuō)，“但是誰(shuí)也說(shuō)不好，洗完之后會(huì)更好還是會(huì)更壞。”