“現(xiàn)代化都市圈”指導意見出爐 利好復合型城市運營商 一盤棋思維構建都市圈

2月21日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》，該《意見》提出，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。無獨有偶，三天前的2月18日，國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》，這兩項極為重要的舉措被看做是國家新一輪投資拉動和刺激經(jīng)濟的信號。

在中國社科院經(jīng)濟學專家魏后凱看來，現(xiàn)代化都市圈的提出非常及時。2018年中國城鎮(zhèn)化率達到59.58%，到2035年有望升至72%左右。在此過程中，城市群、都市圈將是吸納新增城鎮(zhèn)人口的主要平臺，而科學有序的都市圈規(guī)劃正當其時。

一盤棋思維構建都市圈

“構建都市圈一體化發(fā)展機制，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制;允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨地區(qū)調劑;健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產(chǎn)市場調控政策協(xié)同。”在這份《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》中，該幾項被認為是重中之重。

而此前國務院印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》也明確了粵港澳地區(qū)的戰(zhàn)略定位，它將是繼美國紐約灣區(qū)、美國舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后的世界第四大灣區(qū)。粵港澳大灣區(qū)以及更廣泛意義的都市圈概念正在形成若干年的紅利效應。

一段時間以來，資源要素向特大城市過度聚集，其正面臨著人口爆炸、資源緊缺、環(huán)境污染、交通堵塞、管理困難等一系列問題。而解決特大城市的“大城市病”，疏解非核心功能，人口、產(chǎn)業(yè)及要素逐步外溢是發(fā)展到一定階段的應有之義，也是必然產(chǎn)物。

在這份《意見》中，國家發(fā)改委明確提出要具有一盤棋規(guī)劃思維，從交通設施建設、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、城市功能互補、公共服務資源流通等多個方面對都市圈建設提出具體方向，無疑將消除區(qū)域城市間割據(jù)局面。

短期看，該舉措可刺激疲軟的經(jīng)濟;長期看，可逐步消解城鄉(xiāng)二元的時代窘境。但與此同時，“培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，不能千篇一律、低水平同質化，要推動建設各有特色、具有競爭力的都市圈。”魏后凱如是表示。

值得一提的是，都市圈規(guī)劃是我國經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的大趨勢，同時也將改變以往城市發(fā)展的模式，這在紐約都市圈、倫敦都市圈以及東京都市圈等世界級都市圈的形成過程中早有先例。

而在新一輪現(xiàn)代化都市圈形成的紅利面前，都市圈核心城市周邊的房地產(chǎn)業(yè)無疑將迎來實質性利好。

城市運營商協(xié)同價值鏈凸顯

雖然現(xiàn)代化都市圈的提出，提振了核心城市周邊的房地產(chǎn)市場，但未來舞臺唱主角的將是協(xié)同一體化。實際上，現(xiàn)代化都市圈的發(fā)展首要是統(tǒng)籌兼顧，產(chǎn)業(yè)、資源、地產(chǎn)與基建協(xié)同發(fā)展，如華夏幸福、鴻坤集團等具備城市運營商優(yōu)勢的企業(yè)將搶得紅利。

綜上所述，單純以住宅開發(fā)為主業(yè)的開發(fā)商在資源獲取方面勢必要聯(lián)合具備協(xié)同資源的企業(yè)，而那些具備產(chǎn)業(yè)、投資、商業(yè)、地產(chǎn)于一身的城市運營商則具備潛力。

有專家表示，除城市運營商角色外，還要有一線城市操盤經(jīng)驗，可進行核心城市周邊的產(chǎn)品和區(qū)域的升維。未來，將有更多的原核心城市人口外溢，其生活理念及消費觀念較高，一線城市操盤經(jīng)驗的運營商可消弭城鄉(xiāng)產(chǎn)品和外溢需求間的落差。

“更為重要的是，如果該運營商自身具備基建能力和產(chǎn)業(yè)拉動、投資拉動能力，將無疑會成為地方政府青睞的對象。”該專家稱。

而像華夏幸福、中海，綠城、融創(chuàng)、鴻坤等開發(fā)企業(yè)，具有一線城市操盤經(jīng)驗，有著居住品質升維的特性，在這輪都市圈紅利中將獲得更多機遇。特別是華夏幸福，鴻坤這類企業(yè)還具備產(chǎn)業(yè)載體與功能，尤為值得期待。

以鴻坤為例，鴻坤是最早提出“都市圈”和“生態(tài)圈”雙圈戰(zhàn)略，并持續(xù)踐行成果卓越的房企之一。

鴻坤認為都市圈是城市群發(fā)展到成熟階段，最高空間組織形式，這與國家發(fā)改委對于現(xiàn)代化都市圈的概念不謀而合。實際上，鴻坤在都市圈戰(zhàn)略布局上頗具前瞻性，早在2011年，鴻坤就已經(jīng)開始布局京津冀都市圈，并在近年來逐步開展大七環(huán)都市圈戰(zhàn)略，在天津、承德、薊州、廊坊、懷柔、張家口、涿州等“京津冀”城市開發(fā)了十幾個項目。而在這期間，也是“京津冀”核心城市居住需求逐漸外溢，周邊房地產(chǎn)市場越來越被更多購房者關注。

鴻坤從北京出發(fā)，把目光長遠的鎖定聚焦在“京津冀”城市群，逐漸將業(yè)務發(fā)展與城市群的發(fā)展相匹配，在都市圈戰(zhàn)略中領先一步，并加快了步伐。

“都市圈”戰(zhàn)略全國化布局

不難看出，目前最具經(jīng)濟活力的都市圈是京津冀、長三角、珠三角等。而鴻坤的“都市圈”戰(zhàn)略與國家層面的戰(zhàn)略步調高度一致，在上述三個區(qū)域都已布局。

自2017年來，在“京津冀”協(xié)同發(fā)展基礎上，鴻坤成功進入上海、江蘇、廣東、安徽、海南等直轄市和省份，從“京津冀”起航，已經(jīng)持續(xù)進駐長三角、珠三角以及海南都市圈。

鴻坤地產(chǎn)集團執(zhí)行董事、總裁的袁春曾表示：“現(xiàn)代都市圈的發(fā)展已成為所有企業(yè)的共識，雖然都市圈的市場未來還有很好的成長，但是我們要尋求更獨特的競爭力，分析集團現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)布局以及能力，我們提出‘雙圈’戰(zhàn)略，一是繼續(xù)做都市圈，同時我們要賦予公司新的戰(zhàn)略力量和核心競爭力，即‘生態(tài)圈’。”

有業(yè)內(nèi)人士稱，如果說都市圈戰(zhàn)略布局奠定了鴻坤在“都市圈”時代的先發(fā)優(yōu)勢，“生態(tài)圈戰(zhàn)略”則能讓鴻坤整合自身資源優(yōu)勢，產(chǎn)生更大的價值效應，形成多元化的城市復合型運營商。

目前來看，經(jīng)過近17年的發(fā)展，鴻坤集團已擁有地產(chǎn)、資本、產(chǎn)業(yè)和文旅四大成熟業(yè)務板塊，并形成了鴻坤獨有的都市圈+生態(tài)圈“雙圈戰(zhàn)略”的戰(zhàn)略閉環(huán)。