力拓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),雅詩(shī)閣中國(guó)有備而來(lái)
“擴(kuò)張是企業(yè)生命的本質(zhì),無(wú)論是逆境還是順境都要不斷去突破。”雅詩(shī)閣中國(guó)董事總經(jīng)理陳志商在近期的媒體見(jiàn)面會(huì)上堅(jiān)定強(qiáng)調(diào)。對(duì)此,這位服務(wù)式公寓職業(yè)玩家要打什么牌,又將為后疫情時(shí)代中國(guó)住房租賃業(yè)帶來(lái)怎樣的新變局?
加碼長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為雅詩(shī)閣擴(kuò)張計(jì)劃的核心之一。“在中國(guó)服務(wù)式公寓的十年發(fā)展過(guò)程中,早期品牌并不多,但現(xiàn)在正成為一個(gè)風(fēng)口,將有更多企業(yè)進(jìn)入,競(jìng)爭(zhēng)這塊大蛋糕。我們未來(lái)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)租公寓及其投資。”陳志商鄭重官宣。
定制品牌 重倉(cāng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)
于在華業(yè)務(wù)掌舵人正式戰(zhàn)略官宣之前,在雅詩(shī)閣進(jìn)入中國(guó)的全球化品牌(雅詩(shī)閣、盛捷、馨樂(lè)庭、lyf、奧克伍德、達(dá)美庭)之外,早在2020年,雅詩(shī)閣已經(jīng)開(kāi)始著手中端公寓市場(chǎng)探索,并定制了兩個(gè)適應(yīng)本土的品牌——雅遇長(zhǎng)租公寓及其升級(jí)產(chǎn)品雅院服務(wù)公寓。
據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年中國(guó)長(zhǎng)租公寓租房群體年齡結(jié)構(gòu)集中于20-39歲,且20-29歲的占比超過(guò)50%。較之2020年,2021年30-39歲租房群體占比提升了3%。伴隨中國(guó)租住生活方式的形成,年輕人買(mǎi)房欲望降低,租房年限延長(zhǎng)。迎合中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)需求,雅遇主要服務(wù)于當(dāng)下對(duì)住宿環(huán)境有著更高要求的白領(lǐng)、歸國(guó)留學(xué)生和其他都市人群。而雅院作為雅遇的升級(jí)產(chǎn)品,兼容長(zhǎng)短住,目標(biāo)客群聚焦為小型家庭住客,為之提供舒適、便捷、高性價(jià)比的服務(wù)公寓居住體驗(yàn)。
“目前雅遇主要以輕資產(chǎn)管理輸出的模式在發(fā)展。”陳志商介紹。
杭州和達(dá)雅遇長(zhǎng)租公寓(下沙)
雅遇項(xiàng)目通常選址核心城市中人群聚集之地,為住客提供交通便利的生活。在房型規(guī)劃上多以單房公寓為主,搭配少量套房以滿足住客不同的租房需求。每個(gè)項(xiàng)目都配套公共設(shè)施,其中包含聯(lián)合客廳及辦公區(qū)、共享廚房、健身角、自助洗衣房等,滿足日常品質(zhì)生活所需?;谀壳澳贻p人對(duì)于寵物的喜愛(ài),雅遇還特別設(shè)計(jì)了寵物角,并為養(yǎng)寵住客開(kāi)辟專(zhuān)用樓層及專(zhuān)用電梯,給到最大的居住自由度。
此外,依托于微信小程序,雅遇實(shí)現(xiàn)了科技化的配建和強(qiáng)大的后勤支持。在這里,住客擁有的不僅是租來(lái)的房子,更是品質(zhì)生活。
上海雅遇長(zhǎng)租公寓(外高橋)項(xiàng)目效果圖
經(jīng)過(guò)2年的發(fā)展,雅遇已在上海、杭州、成都、無(wú)錫、西安運(yùn)營(yíng)及儲(chǔ)備9個(gè)項(xiàng)目,逾3300套單元;雅院則在蘇州、重慶、深圳布局3個(gè)項(xiàng)目,首家品牌物業(yè)預(yù)計(jì)于明年開(kāi)業(yè)。據(jù)悉,雅遇的裝配式內(nèi)裝工期將比傳統(tǒng)裝修工期縮短30%,可以實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制。
疫情期間,2年拿下12個(gè)項(xiàng)目對(duì)于新品牌而言是一份不錯(cuò)的成績(jī)單。這充分說(shuō)明了中國(guó)中端公寓市場(chǎng)對(duì)于兩個(gè)新品牌的期待。這背后是中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于雅詩(shī)閣綜合實(shí)力的認(rèn)可。
雅詩(shī)閣中國(guó)布局
作為凱德投資旗下全資子公司,雅詩(shī)閣已經(jīng)在全球40多個(gè)國(guó)家的200多個(gè)城市擁有超過(guò)900家物業(yè),整體規(guī)模超過(guò)15.3萬(wàn)套(包含在建)。在中國(guó)市場(chǎng),雅詩(shī)閣也已深耕了24年,并在41個(gè)城市擁有超過(guò)200家物業(yè),市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4.4萬(wàn)套(包含在建)。
“在今年前三個(gè)季度,雅詩(shī)閣旗下物業(yè)在華的長(zhǎng)住收入持續(xù)增長(zhǎng),收益占比達(dá)到67%。”陳志商透露。從品牌規(guī)模、會(huì)員數(shù)量、品牌知名度和美譽(yù)度上來(lái)說(shuō),經(jīng)過(guò)多年深耕,雅詩(shī)閣成為領(lǐng)跑者,沉淀了良好的品牌資產(chǎn),并鍛造了長(zhǎng)住市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
將既有優(yōu)勢(shì)復(fù)制到更為廣闊的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),對(duì)于雅詩(shī)閣來(lái)說(shuō)并非難事,卻正是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓迫切需要的。
回顧國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展歷程,在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),行業(yè)因過(guò)于追求規(guī)模擴(kuò)張而忽略了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的“內(nèi)功”修煉,這種失衡與外部客觀因素相結(jié)合,導(dǎo)致了行業(yè)一度受挫。近兩年經(jīng)過(guò)洗牌與重構(gòu),行業(yè)新格局漸漸成型,賽道對(duì)于長(zhǎng)租公寓的要求更高,對(duì)各品牌來(lái)說(shuō),從哪些維度提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn),如何保持規(guī)模與運(yùn)營(yíng)的平衡,都成了重要課題。
這個(gè)層面上,雅詩(shī)閣在國(guó)際市場(chǎng)已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)許多長(zhǎng)租公寓和學(xué)生公寓項(xiàng)目,積累了成熟經(jīng)驗(yàn)。而雅詩(shī)閣在華的布局圍繞五大核心城市群展開(kāi),通過(guò)聚合集群力量,實(shí)現(xiàn)新老物業(yè)之間相互扶持,擴(kuò)大品牌認(rèn)知優(yōu)勢(shì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)成本管控。迄今為止,在同城布局近10家物業(yè)的城市已達(dá)11座。
對(duì)比目前在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租市場(chǎng)擁有一席之地的各大本土公寓品牌,雅詩(shī)閣的寬度與深度,將成為其參與競(jìng)爭(zhēng)的重要優(yōu)勢(shì)。正如陳志商所說(shuō):“我們能為中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)很多值得借鑒的專(zhuān)業(yè)化成熟經(jīng)驗(yàn),助力資產(chǎn)增值。”這正好符合國(guó)家盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策需求。
綜上,輕資產(chǎn)模式發(fā)展過(guò)程中,在旅宿管理層面有著深厚積淀的雅詩(shī)閣擁有先天優(yōu)勢(shì)。重倉(cāng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),雅詩(shī)閣不僅能獲得更多資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的收益,擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,還能突破服務(wù)式公寓的局限,獲得市場(chǎng)布局及規(guī)模的有效拓展。
全鏈條資管能力,做厚價(jià)值
在中國(guó)房地產(chǎn)這一輪的深度調(diào)整中,雅詩(shī)閣對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的重倉(cāng)不是個(gè)例。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),2022年前三季度,上海大宗交易涉及長(zhǎng)租公寓的數(shù)量較往年增勢(shì)明顯。除了本土企業(yè),更有外資投資機(jī)構(gòu)以投資增值型存量資產(chǎn)為主,普遍收購(gòu)辦公及酒店類(lèi)資產(chǎn),并計(jì)劃改建為長(zhǎng)租公寓投入市場(chǎng)。
毫無(wú)疑問(wèn),中國(guó)住房租賃市場(chǎng)將熱鬧非凡,群雄逐鹿。屆時(shí),住房租賃市場(chǎng)各參與主體比拼的已經(jīng)不是某一階段的租金收益,而是全鏈條綜合實(shí)力。迎合這種投資趨勢(shì)變化,住房租賃企業(yè)必須為業(yè)主投資人呈現(xiàn)健康的投資模型和發(fā)展預(yù)期。這個(gè)層面上,依托凱德多項(xiàng)信托及私募,雅詩(shī)閣也在重資產(chǎn)模式方面積極嘗試,獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
“我們的優(yōu)勢(shì)在于輕重并舉。”陳志商分析,“從資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)說(shuō),未來(lái)在中國(guó)會(huì)看到更多的租賃住房投資。我們正積極對(duì)接國(guó)企,進(jìn)入R4地塊投資,通過(guò)我們優(yōu)秀的基金組織能力和物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,進(jìn)行資產(chǎn)有效盤(pán)活。”依托上級(jí)公司——凱德投資的“投-融-建-管-退 ”全鏈條資管能力,作為旅宿管理業(yè)務(wù)單元的雅詩(shī)閣能在“投融端”擁有更豐富的基金和資本資源,在“建”模塊具備深厚的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能力,而“管”正是雅詩(shī)閣的看家本領(lǐng),在“退”層面,也在國(guó)際市場(chǎng)積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。
凱德投資旗下業(yè)務(wù)
伴隨租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品和保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的成功發(fā)行,中國(guó)住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)初步形成了公寓類(lèi)產(chǎn)品發(fā)展“開(kāi)發(fā)-培育-退出-再開(kāi)發(fā)”的良性循環(huán)投資模式。這為雅詩(shī)閣在中國(guó)更好的發(fā)展開(kāi)辟了更廣闊空間。
“雅詩(shī)閣希望未來(lái)能夠給到市場(chǎng)更完整的品牌體系,更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)和服務(wù)以滿足全年齡段的客戶需求,以輸出管理的方式促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)。同時(shí),我們也會(huì)運(yùn)用我們的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn),在中國(guó)將資管整體產(chǎn)業(yè)鏈打造好。”陳志商補(bǔ)充道。目前來(lái)看,雅詩(shī)閣中國(guó)已經(jīng)踏出了堅(jiān)定的第一步,而階段性的目標(biāo)是2023年在華運(yùn)營(yíng)及儲(chǔ)備6萬(wàn)套服務(wù)公寓及酒店單元。
全力沖刺6萬(wàn)套,做長(zhǎng)收益
6萬(wàn)套目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),既有雅詩(shī)閣、馨樂(lè)庭、盛捷、奧克伍德等成熟品牌,也會(huì)有馨樂(lè)庭連心、lyf、雅詩(shī)閣臻選系列、達(dá)美庭、雅遇、雅院等新品牌,一個(gè)覆蓋消費(fèi)者全生命周期的品牌矩陣正在中國(guó)市場(chǎng)穩(wěn)步形成。
借力于此,雅詩(shī)閣中國(guó)有效拓寬了消費(fèi)客群,從青年到老年,都能為之提供良好的服務(wù),且也為區(qū)域城市布局提供了更多可能性。對(duì)于業(yè)主投資人來(lái)說(shuō),梯隊(duì)形的品牌矩陣能提供更多靈活性,結(jié)合不同的項(xiàng)目需求進(jìn)行選擇。截至目前,今年雅詩(shī)閣中國(guó)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)簽了20多家物業(yè)。“在接下來(lái)的2個(gè)月不到時(shí)間內(nèi),我們將全力沖刺,明年趨勢(shì)會(huì)更加強(qiáng)勁。”陳志商信心滿滿地表示。
這份底氣不僅來(lái)自于長(zhǎng)租市場(chǎng)趨勢(shì),更在于雅詩(shī)閣在短住市場(chǎng)的布局。從公寓領(lǐng)域跨界至酒店行業(yè)、以長(zhǎng)短住產(chǎn)品結(jié)合的方式,雅詩(shī)閣將為業(yè)主及合作伙伴提供多元化選擇和收益保障。
陳志商認(rèn)為,短住能帶來(lái)更高收入,為公司獲取持續(xù)增長(zhǎng)的收益提供強(qiáng)大動(dòng)力。“租住三個(gè)月的消費(fèi)者和只住三天的消費(fèi)者量級(jí)完全不同,對(duì)于不同的城市而言,消費(fèi)群體對(duì)于長(zhǎng)短租的需求也是不一樣的。” 長(zhǎng)租市場(chǎng)的穩(wěn)定性和短租市場(chǎng)的靈活性,兩者巧妙組合將幫助雅詩(shī)閣在中國(guó)市場(chǎng)做長(zhǎng)收益。
結(jié)語(yǔ)
多年深耕經(jīng)營(yíng),雅詩(shī)閣已經(jīng)在中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了一系列的優(yōu)勢(shì),包括運(yùn)營(yíng)管理能力、品牌影響力以及會(huì)員儲(chǔ)備等,而且已經(jīng)打造了優(yōu)秀的資產(chǎn)退出項(xiàng)目。如今憑借戰(zhàn)略迭新,雅詩(shī)閣將對(duì)目前住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目補(bǔ)充,擴(kuò)大自身規(guī)模。更為重要的是,雅詩(shī)閣成熟的全鏈條資管能力將幫助更多資產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有效盤(pán)活,且產(chǎn)生借鑒意義。
這會(huì)改變目前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的格局么?結(jié)果未可知,正如陳志商所說(shuō),對(duì)客服務(wù)及人才儲(chǔ)備是巨大的挑戰(zhàn),“雅詩(shī)閣一直在路上,在服務(wù)滿意度上,我們積極開(kāi)展顧客關(guān)懷等活動(dòng)以確保品質(zhì);在人才方面,我們已經(jīng)搭建了適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)需求的人才培養(yǎng)體系,向各大項(xiàng)目輸出匹配的人才,創(chuàng)造收益。” 毋庸置疑的是,這位服務(wù)公寓職業(yè)玩家一定能為從萌芽期邁入成長(zhǎng)期的中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn),我們拭目以待。
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