下半年房地產市場將平穩恢復增長 潛在隱憂值得關注

2020年上半年，中國房地產市場在經歷了1—2月份的劇烈下降后，持續保持平穩恢復態勢?？傮w上，市場恢復基本符合預期。預計1—6月份，全國商品房銷售面積同比增長-7%，商品房價格同比增長2%左右，新開工面積同比增長-6%左右，房地產開發投資將實現正增長，而1—5月份相關數據分別為-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。

受疫情沖擊影響，今年1—2月份，除房價外房地產相關各項指標均呈大幅下降。其中，商品房銷售面積同比增長-39.9%，新開工面積同比增長-44.9%，開發投資同比增長-16.3%，商品房價格同比增長3.3%，增幅明顯低于去年同期。此后樓市總體保持邊際遞減式穩步恢復。1—3月份和1—4月份，商品房銷售面積同比分別增長-26.3%和-19.3%，房地產開發投資分別增長-7.7%和-3.3%，商品房價格分別增長1.2%和0.7%，增幅明顯低于去年同期。

空間上，城市房價分化出現新變化。從開發投資和銷售看，中部地區下滑最為嚴重，恢復最慢，東北下滑一般但恢復較慢;從城市房價變化看，分化出現新情況。多個來源渠道的數據顯示：2020年5月，一線城市房價上漲較快，二線城市房價穩步上漲，三線城市相對平穩，四線城市略有回調，表明不同層級城市樓市持續分化。此外，各線城市均出現“漲平跌”的分化，表明房地產市場從一二三四線城市間的分化轉向都市圈和城市群之間及與非都市圈和城市群的分化。

疫情沖擊、結構性潛力與政策定力決定樓市未來走勢。當前結構性潛力依然存在，加上疫情得到有效控制，決定綜合預期穩定向好。房地產調控政策不變，避險需求增加，決定多方主體仍有推進市場逐步恢復的動力。監管持續從嚴，但寬松的貨幣環境使資金仍有可能向房地產市場外溢，表現為開發企業資金來源增長恢復遠高于開發投資增長。剛性需求受到一定影響，但改善性需求尤其是避險需求增加，表現為抵押貸款較快恢復。此外，各地政府也加大土地拍賣力度，減弱行政調控力度，多措并舉救助相關企業。在上述合力下，房地產開發企業資金壓力得以緩解，銷售量價齊升，投資、開工也加快恢復。

兩個規律與三個因素影響樓市空間新分化：兩個規律指城市“異速增長”和金融“嫌貧愛富”。隨著城市人口規模增長，房價會出現異速增長，金融機構更加偏好將資金借給償還風險小的富者而不是風險大的貧者。三個因素包括：經濟基本面、土地供給和金融杠桿。相對而言，一二線城市、中心城市、大都市圈和城市群公共產品好、經濟增長潛力大、人口流入多、但是土地供給相對偏緊，相對寬松的貨幣環境導致部分資金在城市之間流動，加上炒房觀念仍在，決定城市房價分化呈現新變化。

下半年房地產市場走勢分析與判斷

當前在沒有重大政策轉向和新的外部沖擊的情況下，預計下半年中國房地產市場將延續平穩恢復和增長的態勢。

第一，年度有望恢復平穩?？傮w上看，預計全年商品房價格同比增長5%左右，商品房銷售面積同比增長-5%左右，房地產開發投資同比增長3%至7%。從時間上看，將呈現逐月邊際遞減性恢復態勢。從空間上看，各地恢復程度不同，分化持續加劇。中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至可能出現過熱，其他城市復蘇較慢甚至可能陷入衰退。

第二，潛在隱憂值得關注。首先，地價出現快速上漲的苗頭。1—5月份全國土地成交量同比增長雖只有-8%，但成交價款卻增長7.1%，依此推算地價上漲高達15.1%，且一些城市“地王”又現。因此，須預防類似2015年至2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲并不斷擴散的局部過熱再度上演;其次，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異。此前兩項指標變動幾乎同步，但1—5月份前者同比增長-0.9%，后者增長-13%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大。另外，不少城市出現房租下降，房價上漲。一些城市出現利用多種途徑融資炒房現象;再次，一些城市樓市面臨過熱風險。由于房地產長效機制尚未完全建立，市場各方仍有炒作沖動，加上前述規律支配，一些熱點大城市中心區、都市圈和城市群樓市面臨過熱風險;最后，一些城市存在房屋空置和庫存加大的風險。一些非熱點城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在調控視線范圍內，過去兩年出現樓市過熱。在當前疫情沖擊、經濟增速放緩、需求下降的情況下，房屋空置和庫存加大風險開始暴露。

第三，起落風險仍須警惕。雖然目前房地產市場恢復平穩，風險總體可控，但是一些風險因素仍須高度警惕。首先，樓市總體風險依然存在。課題組測算：2019年全國城市房價收入比平均高達1∶9.1。西南財大課題組測算：2017年全國城市空置率高達21.4%。2018年居民家庭債務收入比增至86.9%，2019年174家房企加權平均凈負債率達到91.37%。這些都明顯高出合理區間;其次，宏觀經濟形勢面臨不確定性。國外疫情、國際經濟和國際關系存在進一步惡化的風險，如果情況持續惡化或再有新的沖擊，將引起居民創業、就業和收入持續惡化，或將導致住房剛性和改善型需求大幅下降;最后，樓市預期復雜敏感多變。雖然目前樓市總體穩定向好，在風險較大情況下，外部環境及樓市波動極易引發預期逆轉。以上三點決定超過一定區間的沖擊和變化會引起市場劇烈波動。

完善房地產長效機制的對策建議

房地產市場未來走向取決于環境變化和政策應對?；诜康禺a的重要性及樓市內外環境變化，應將穩住房地產市場作為宏觀經濟的重要目標，將確保房地產市場穩定即平穩恢復和增長作為房地產市場調控的目標。為此，提出以下建議：

第一，保持調控定力。促進市場平穩恢復和增長。堅持“房住不炒”的定位、“穩房價、穩地價、穩預期”的目標、“因城施策”的原則，保持房地產調控政策的連續性、一致性和穩定性。對于個別城市樓市超出合理區間，國家和相關省市的監管部門應根據監測和預警級別對其啟動約談、問責和完善調控政策措施。

第二，釋放市場潛力。在持久防疫、穩住預期、做好預案的基礎上，著力釋放結構性潛力，穩中求進。首先，釋放空間潛力。支持在中心城市郊區、大都市圈周邊和城市群內的中小城市的住房開發，加大資金、土地供應，這也有利于房價下降。同時加大基礎設施向周邊延伸，加大優質公共服務向周邊擴散;其次，釋放業態潛力。加快老城更新、舊房改造及配套基礎設施建設投資;再次，釋放需求潛力。在抑制炒房的同時，將改善性住房需求作為重點以帶動剛性需求。結合新型城鎮化，實施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租購住房建設力度。

第三，完善長效機制。一是區別政策屬性，完善“一城一策”的調控機制。繼續堅持“房住不炒”的定位、“三穩”的目標和“不刺激”的原則全國統一不變;堅持監管政策制度以及普適的政策全國統一或不變;具體的房地產行政、金融、土地、財稅政策允許“因時因地”而定;實現總體的以靜制動與具體的以變應變的結合。二是實行全面覆蓋，構建雙向用力的聯動機制。全面覆蓋監管：要將全國所有城市納入監測和監管的范圍，力避過去只管漲價城市的弊端，將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標都納入監測和監管范圍，將督察擴展到前期規劃、計劃、市場預期，尤其做好應急預案準備。雙向聯動調控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金和住房供給的同時，減少人口收縮地區上述供給，防止大起大落。三是區別政策類別，完善“管活放治”的責任機制。建立全國監測預警體系。整合全國各級政府的房地產相關主管部門的監管體系。明確統管的內容：國家和省市應將房價、商品房存銷比、空置率，土地的價格、供應量、閑置率，房貸規模及占比等納入到監測、監管指標體系當中，劃定各指標允許區間、紅線和底線。明確下放的權力：將行政性規定、土地審批、利率、首付比確定，房地產稅率確定等自主決策，財稅政策交由地方自主決策，同時制定決策規則和裁量區間。完善督導機制：針對監管內容，建立并實施實時監測預警市場和督察政策執行制度。對于下放的事項，應實施“飛檢”和督導。落實主體責任：明確管放的責任劃分，對于超出指標區間或紅線的城市、對于違反決策規則的城市，自動啟動約談和問責機制。四是抓住關鍵指標，建立指標掛鉤的動態機制。將人口等相關指標納入上述監測監管指標體系，將人口流入規模、土地供應額度、資金控制額度相掛鉤，將商品住房價格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應掛鉤，并根據不同住房指標表現而不同程度地增減土地和資金及基礎設施和公共服務。五是將房地產調控納入應急管理體系并建立自動響應的管理機制。

(作者系中國社會科學院財經戰略研究院研究員、城市與競爭力研究中心主任)