誰在抬高我們的房租？一線投資人親述：這盆冷水潑得正是時候

最近“一線城市房租大漲”的消息牽動人心，多家機構的統計均顯示，2018年7月，北京每平方米月租金環比漲幅都在2%左右、同比上漲約20%，漲幅明顯。

上漲的原因是什么?除了往年大家公認的6、7、8月是租房高峰期，價格水漲船高之外，今年還有一個重要因素也進入了公眾視野，那就是長租公寓運營商的推動。或者說，資本的力量。

爆發

起因是一位網友8月初在水木社區的發帖。在帖子中，他點名指出自如、蛋殼兩家長租公寓運營商在報價上相互抬杠、壟斷房源、最終提高房租的做法，并提出了"這樣下來，資本恣意妄為，把人的道德心和凝聚力全部擊垮"的憂慮。

接下來，我愛我家前副總裁胡景暉在8月17日的電話會議中表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場規律。

一石激起千層浪。長租公寓運營商一下子被推到了舞臺的中央，聚光燈齊齊打在它們身上。針對此種說法，當天晚上，監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規范住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”，這里記者不再贅述。

當然，上述運營商也已經先后回應了質疑。自如CEO熊林在8月19日發布了一條長微博，稱六年來自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。

蛋殼公寓執行董事長沈博陽8月18日也發布朋友圈稱，“租房關系到民生，不是兒戲”，并表示官方聲明將于周一發出。

“長租公寓”是一種什么樣的商業模式?這些運營商真有這么大的能量，可以抬高大伙兒的房租?它們憑什么?

下面，記者就來給大家捋一捋。

資本

所謂長租公寓，是近幾年來房地產三級市場的一個新興行業，具體做法是由運營商將業主的房屋租賃過來，進行裝修改造、配齊家具家電后，以單間的形式出租給房屋周邊的白領等人士。

根據前瞻產業研究院的整理，長租公寓的誕生最早可追溯到2002年，不過彼時正值房地產黃金時代，住房租賃市場并未受到過多關注。直到2014年，大量資本涌入，才推動長租公寓站上風口。目前，長租公寓運營主體按類別已經形成了五類明顯的參與者：資產派(新派公寓等)、開發商派(萬科泊寓、龍湖冠寓等)、中介背景派(鏈家自如、我愛我家相寓等)、酒店派(華住城家、鉑濤窩趣等)和年輕的創業派(蛋殼公寓、You+等)。

在這其中，拿到融資的運營商不在少數。記者自己做了一個整理，詳見表格。

從表格的統計來看，資本介入長租公寓這個細分領域的時間可以追溯到2012年、2013年左右，并不是近一兩年才發生的，對行業的影響也更加深遠。

在這其中，僅2018年拿到融資的便有自如、優客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等幾家，而2017年底拿到融資的也有多家，尤其幾筆上億規模的融資更是引發了這個細分領域的"狂歡"。在資本的青睞下，這個賽道上的選手開始加速狂飆。

痛點

華平投資過去幾年參與投資了多個長租公寓項目，其合伙人丁毅曾公開表示，該公司對于這一投資的邏輯是，過去幾年城鎮化的進程，是一個非常明顯的驅動力，租賃人口越來越多，但其中卻存在著諸多痛點。“首先，從供給和需求量來看，租賃人口和租賃房屋之間一直存在需求不是很匹配的問題。第二，一線城市的房價越來越高，中國人首次買房的平均時間已經往后推遲了，大學畢業十幾年甚至更長時間都在選擇租房，市場需求在增大。第三，中國市場上存量房源很多都是以家庭長期自住為目標建設出來的房源，很難滿足個人階段性生活主要租賃需求。正是這些痛點的存在讓長租公寓產業有了切入的契機。”

一位參與了多個長租公寓項目投資的資深投資人也告訴記者，長租公寓市場前景廣闊。“近年來房價的上漲已經確定性地將部分人擋在了買房的門檻之外。且房產交易中連環交易的比重較大，這說明資產買賣越來越只限于有房人群進行換房交易和投資，而沒有買房的人將越來越無法‘上車’，只能轉向租賃市場尋求長期的居住場所。”

一方面是龐大的市場容量和可觀的發展前景，另一方面卻是無法回避的盈利難問題。究其根源，在于長租公寓業務的盈利主要來自物業租入和租出價格的"剪刀差"，而前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業的普遍痛點。市場公開數據顯示，長租公寓的長期盈利目標設置在6%~7%，但當前大多數品牌的回報率不及1%。華菁證券報告也指出，長租公寓的盈利空間比較有限，對于已經進場和試圖進場的玩家而言仍然是個有門檻的行業。“無論是資源獲取還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。”

那么，如何破解國內長租公寓盈利難問題?上述資深投資人對記者表示，市場已經給出了答案：先考慮占領市場，再考慮附加值盈利。

反思

拿到錢之后，這些運營商要做的事情是什么呢?正如前面所說，拿房源、統一設計裝修、房屋出租、租后服務，一條龍。

拿房源是第一步，也是這些運營商鉚足了勁作戰的主要賽場。燒錢搶占房源、爭奪市場份額、爭取房租定價權，似乎成了很多人眼里能走得通的盈利模式。

但是這樣一來，后果也是立竿見影。中原地產首席分析師張大偉就公開表示，很多租賃企業，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造;改造完成后，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。“資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少是新增供應量，長租公寓搶占房源行為就放大了供需緊張現象，這相當于多了一道關口賺取租金差價。”

另一位來自華南某大型機構的投資人坦言，一線城市房租的上漲最主要的原因還是來自市場，租賃市場的需求上升、供求關系不平衡導致租金上漲是很正常的現象;不過另一方面，包括長租公寓在內的中介公司在房源上的激烈爭奪，短期影響也不可忽視。

但綜觀整個行業，對于長租公寓來說，拿房源只是第一步。從目前的情況來看，在裝修設計、租后服務等后續環節，國內的長租公寓仍然飽受詬病。正如上述投資人所言，歸根到底長租公寓的盈利能力還是來自精細運營、服務價值、用戶粘性等等，而不是只當一個“二房東”、賺賺差價。

“這盆冷水潑得正是時候，讓大家都停下來思考思考，對行業來說未嘗不是一件好事。”該投資人感慨。