德才股份獲5家機(jī)構(gòu)調(diào)研：公司承接的膠州市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目作為國(guó)家住建部認(rèn)可的樣板工程，將形成公司老舊小區(qū)改造的可復(fù)制模式，用于全國(guó)業(yè)務(wù)的推廣（附調(diào)研問答）

德才股份（605287）8月2日發(fā)布投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表，公司于2023年8月1日接受5家機(jī)構(gòu)調(diào)研，機(jī)構(gòu)類型為基金公司、證券公司、陽光私募機(jī)構(gòu)。 投資者關(guān)系活動(dòng)主要內(nèi)容介紹： 一、公司高管介紹環(huán)節(jié)德才股份成立于1999年，2021年7月成功在上交所掛牌上市，是山東省首家國(guó)內(nèi)A股主板上市的建筑業(yè)企業(yè)。公司發(fā)展至今已經(jīng)形成了有別于建筑裝飾行業(yè)上市公司的差異化發(fā)展優(yōu)勢(shì)，即全建筑產(chǎn)業(yè)鏈布局和EPC工程總承包模式，業(yè)務(wù)涵蓋內(nèi)裝裝飾工程、建筑幕墻工程、智能化工程、古建筑工程、房屋建筑工程、市政工程、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)等領(lǐng)域，還能提供設(shè)計(jì)、新材料、采購和施工一體化的EPC工程總承包模式服務(wù)，能真正實(shí)現(xiàn)“交鑰匙工程”。同時(shí)，公司企業(yè)資質(zhì)齊全，截至目前公司及子公司共計(jì)取得31項(xiàng)壹級(jí)（甲級(jí)）資質(zhì)，覆蓋眾多專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，這在整個(gè)建筑裝飾行業(yè)中是非常少見的。公司目前已在國(guó)內(nèi)形成了以青島、北京、上海、深圳、重慶為主要營(yíng)銷中心，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角和成渝全國(guó)四大經(jīng)濟(jì)圈的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，并以上述營(yíng)銷中心為區(qū)域中心，輻射周邊地區(qū)。 公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況： 一方面，公司延續(xù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整，弱化地產(chǎn)業(yè)務(wù)，明確深耕新城建和新基建領(lǐng)域，圍繞城市更新概念，在老舊小區(qū)改造、歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)修繕、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，打造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從訂單數(shù)據(jù)來看，2022年，公司新簽商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目占全年新簽項(xiàng)目比重低于10%；新簽老舊小區(qū)改造類、歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)修繕類和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類項(xiàng)目分別增長(zhǎng)26.21%、416.92%和144.83%，上述三類項(xiàng)目占全年新簽項(xiàng)目比重已經(jīng)達(dá)到約35.10%。2023年上半年，公司延續(xù)訂單結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)布局優(yōu)化，其中新簽老舊小區(qū)改造類項(xiàng)目金額約為9.57億元，較上年同期增加106.70%；新簽歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)修繕類項(xiàng)目金額約為3.90億元，較上年同期增加42.97%,新簽市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類項(xiàng)目金額約為11.98億元，較上年同期增加86.91%，上述三類項(xiàng)目占上半年新簽項(xiàng)目比重已經(jīng)達(dá)到約53.30%。 公司2023年第二季度新簽項(xiàng)目金額較上年同期下降，主要系公司持續(xù)優(yōu)化訂單結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)布局，進(jìn)一步強(qiáng)質(zhì)提效。面對(duì)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境因素的影響，公司將延續(xù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整，弱化地產(chǎn)業(yè)務(wù)，明確深耕新城建和新基建領(lǐng)域，在聚焦主業(yè)拓展創(chuàng)新的同時(shí)，踐行國(guó)家戰(zhàn)略，圍繞城市更新概念，在老舊小區(qū)改造、歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)修繕、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，打造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在訂單篩選方面，公司提高了準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格識(shí)別和抵制付款差、有風(fēng)險(xiǎn)的訂單，聚焦進(jìn)度款條件較好項(xiàng)目，并嚴(yán)控開工條件，確保新項(xiàng)目工期合理、節(jié)點(diǎn)明確、回款快速，從源頭提高項(xiàng)目效益，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)質(zhì)提效。 另一方面，公司不斷修練提升“內(nèi)功”，支撐公司的高速發(fā)展。第一，公司不斷完善營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)布局，拓展全國(guó)市場(chǎng)。2022年，公司扎實(shí)推進(jìn)各區(qū)域營(yíng)銷工作，重點(diǎn)加大城市更新項(xiàng)目營(yíng)銷力度，全年新簽項(xiàng)目金額突破一百億，同比增加47.10%，為未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。第二，公司持續(xù)拓展EPC總承包模式，實(shí)現(xiàn)“交鑰匙工程”。 2022年度，公司EPC總承包項(xiàng)目收入同比增加約321%。第三，公司加速綠色智慧轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。公司持續(xù)探索光伏建筑（BIPV/BAPV）領(lǐng)域，承接了青島奇瑞汽車產(chǎn)業(yè)園綜合能源項(xiàng)目工程總承包項(xiàng)目。第四，公司推進(jìn)三大體系建設(shè)，支撐業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。三大體系包括業(yè)務(wù)流程管理、財(cái)務(wù)共享中心和人力資源管理。第五，公司落地智能系統(tǒng)門窗，打造“第二增長(zhǎng)曲線”。2022年，德才高科二期二號(hào)車間兩條生產(chǎn)線落成并試運(yùn)行，二期國(guó)家級(jí)幕墻門窗質(zhì)量檢測(cè)中心和研發(fā)中心順利落成。 2022年年報(bào)和2023年一季報(bào)財(cái)務(wù)情況： 1.營(yíng)業(yè)收入和訂單方面：2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.38億元，同比增長(zhǎng)11.87%；2023年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.92億元，同比增長(zhǎng)39.48%。2022年全年，公司新簽項(xiàng)目金額為100.86億元，同比增長(zhǎng)47.10%，截至2022年底在手訂單金額為83.01億元，同比增長(zhǎng)27.08%；2023年上半年，公司新簽項(xiàng)目金額為47.76億元，同比增長(zhǎng)1.18%，將為后期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供支撐，能夠保障業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的持續(xù)性。公司整體業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要是老舊小區(qū)改造類、歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)修繕類和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類項(xiàng)目等公司重點(diǎn)發(fā)力的城市更新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了較快的增長(zhǎng)。 2.凈利潤(rùn)方面：2022年，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)2.00億元，同比增長(zhǎng)43.09%；2023年一季度，公司歸屬于母公司凈利潤(rùn)4,742.58萬元，同比增長(zhǎng)11.07%。主要系收入規(guī)模增長(zhǎng)，以及公司精益化管理與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)毛利率增長(zhǎng)等原因所致。 3.風(fēng)險(xiǎn)控制和現(xiàn)金流方面：2022年，公司信用和資產(chǎn)減值損失合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入比重為2.80%，依然維持較低水平，風(fēng)險(xiǎn)控制較好。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增長(zhǎng)51.63%，應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入比重下降4.73個(gè)百分點(diǎn)，回款能力持續(xù)增強(qiáng)。 二、投資者提出的問題及公司回復(fù)情況

問：從公司二季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)公告來看，公司老舊小區(qū)改造增長(zhǎng)還是很快的，請(qǐng)問公司目前在舊改方面具體經(jīng)營(yíng)情況如何？

(資料圖片)

答：老舊小區(qū)改造項(xiàng)目需要承接單位具備建筑行業(yè)設(shè)計(jì)甲級(jí)與建筑工程施工總承包壹級(jí)資質(zhì)，改造內(nèi)容涉及領(lǐng)域多、施工要求復(fù)雜、各方協(xié)調(diào)難度大。公司擁有包括設(shè)計(jì)和總承包在內(nèi)的覆蓋老舊小區(qū)改造各個(gè)領(lǐng)域的全建筑產(chǎn)業(yè)鏈資質(zhì)，能夠獨(dú)立承接老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，這也成為公司區(qū)別于同行企業(yè)和傳統(tǒng)總承包的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，公司全建筑產(chǎn)業(yè)鏈布局將形成互相賦能，例如古建資質(zhì)幫助公司承接涉及歷史建筑的老舊小區(qū)改造，智能化業(yè)務(wù)幫助公司將智慧社區(qū)理念融入老舊小區(qū)改造，將助力公司更好地滿足和達(dá)到基礎(chǔ)類、改善類、提升類等改造內(nèi)容需求和標(biāo)準(zhǔn)，在老舊小區(qū)改造2.0時(shí)代中構(gòu)筑起核心競(jìng)爭(zhēng)力。 2022年，公司參與了多個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，主要包括青島市市南區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、膠州市、萊西市，以及濟(jì)南市等諸多老舊小區(qū)。公司承接的膠州市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目作為國(guó)家住建部認(rèn)可的樣板工程，將形成公司老舊小區(qū)改造的可復(fù)制模式，用于全國(guó)業(yè)務(wù)的推廣。

問：一般參與老舊小區(qū)改造都有哪些環(huán)節(jié)？前期設(shè)計(jì)、土建、裝飾都要做嗎？

答：是的，公司擁有全建筑產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)布局和31項(xiàng)壹級(jí)（甲級(jí)）資質(zhì)，以及整合了各領(lǐng)域一流的設(shè)計(jì)資源，能夠提供設(shè)計(jì)、新材料、采購和施工一體化的EPC工程總承包模式服務(wù)，能真正實(shí)現(xiàn)“交鑰匙工程”。老舊小區(qū)因建設(shè)年限高達(dá)20年以上，保溫、防水等都出現(xiàn)一定問題，因此需要改造。同時(shí)因小區(qū)建設(shè)較早，綠化、停車、體育場(chǎng)所規(guī)劃不足。公司基于業(yè)務(wù)資質(zhì)和基礎(chǔ)承接老舊小區(qū)改造，從前期了解、研判業(yè)主訴求進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，再到施工階段可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類： （1）基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動(dòng)通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。 （2）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場(chǎng)）、電動(dòng)自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。 （3）提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。 公司承接的膠州市老舊小區(qū)在改造后居住環(huán)境得到了很大的提升，整個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)也得到了提升。

問：請(qǐng)問目前青島的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目和進(jìn)度如何？

答：2019年起，青島就成為老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市。2023年青島計(jì)劃改造老舊小區(qū)473個(gè)，計(jì)劃完成投資64.8億元，面積約1,109萬平米，惠及居民13.77萬戶。

問：公司老舊小區(qū)改造項(xiàng)目業(yè)主方主要是什么企業(yè)，回款情況如何？

答：老舊小區(qū)改造主要由住建局整體規(guī)劃各個(gè)區(qū)域改造計(jì)劃，業(yè)主方主要是街道和政府投資平臺(tái)。老舊小區(qū)改造資金來源主要為政府資金及地方專項(xiàng)債券，且付款方式基本為電匯進(jìn)行支付，一般不存在拖欠情況，資金方面較有保障。 回款情況較為良好，在項(xiàng)目進(jìn)度中基本能實(shí)現(xiàn)回款60%-70%，項(xiàng)目完工后能達(dá)到回款75%-80%，項(xiàng)目結(jié)算之后能達(dá)到回款95%，剩下5%會(huì)在質(zhì)保期進(jìn)行結(jié)算。

問：業(yè)主方如果是街道，公司是怎么對(duì)接到的？

答：老舊小區(qū)改造主要通過公開招投標(biāo)方式公告，公司參與招投標(biāo)，確定為中標(biāo)單位，之后進(jìn)行施工。

問：公司目前產(chǎn)能如何？單位產(chǎn)出是否會(huì)存在做不過來的情況？

答：不會(huì)。首先，公司會(huì)對(duì)全年產(chǎn)值進(jìn)行目標(biāo)規(guī)劃。去年公司新招聘了500名左右應(yīng)屆畢業(yè)生，做好人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作。同時(shí)公司通過信息化管理等精細(xì)化管理方式來提高周轉(zhuǎn)效率，目前公司老舊小區(qū)及新市政項(xiàng)目轉(zhuǎn)化周期在1年左右，房建項(xiàng)目轉(zhuǎn)化周期在2-3年左右。

問：青島除了老舊小區(qū)改造，歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)和新市政業(yè)務(wù)這兩塊發(fā)展如何？

答：近年來，中央和國(guó)家多個(gè)部委陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)修繕的相關(guān)政策，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承，推動(dòng)歷史建筑綠色化的更新改造、合理利用，要求以歷史文化街區(qū)保護(hù)與利用為載體，共同建設(shè)美好家園。該類項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：1）涉及國(guó)家文物保護(hù)和歷史傳承，由政府出資，政府對(duì)工程承包方的資質(zhì)、信用要求較高；2）歷史建筑發(fā)布具有地域性和傳承性特點(diǎn)，不同時(shí)期不同地域的歷史建筑呈現(xiàn)不同的設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格和特點(diǎn)；3）綜合性強(qiáng)，技術(shù)復(fù)雜，對(duì)施工工藝、價(jià)值要素的保護(hù)要求較高。 公司擁有行業(yè)內(nèi)稀缺的國(guó)家園林古建筑工程專業(yè)承包壹級(jí)資質(zhì)，并主編國(guó)家《古建筑及仿古建筑工程BIM技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》。公司遵循“修舊如故”和“微改造”的思路，以“繡花”功夫?qū)ㄖM(jìn)行修補(bǔ)施工，要求通過多維技術(shù)應(yīng)用，對(duì)項(xiàng)目的建筑立面、主體結(jié)構(gòu)、特色部位、歷史環(huán)境要素、重要?dú)v史人文事件等方面，進(jìn)行全方位調(diào)研分析，并編制價(jià)值要素手冊(cè)，最大限度地保留建筑項(xiàng)目的特色格局和文化基因。同時(shí)，公司通過BIM和三維掃描等多維技術(shù)應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從設(shè)計(jì)到施工的全數(shù)字化EPC項(xiàng)目管理。 在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，公司鎖定差異化定位，重點(diǎn)在地下綜合管廊、海綿城市、水環(huán)境治理、城市生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施等方面進(jìn)行模式復(fù)制，積極進(jìn)行人才、技術(shù)、資源的優(yōu)化配置。公司以一流的設(shè)計(jì)方案和全建筑產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)覆蓋保持對(duì)城市形象類和多專業(yè)一體化新型市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的領(lǐng)先性。公司承接了跨海大橋高架路、青島膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)電力管廊、城陽區(qū)岸線生態(tài)修復(fù)、少海人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園等諸多市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，通過不斷完善施工管理體系，打造市政精品項(xiàng)目。這些市政項(xiàng)目施工周期相對(duì)較短，業(yè)務(wù)訂單小而精。

問：公司在青島的市占率如何？公司怎么保證在青島的市占率？以及目前公司有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

答：近幾年，公司老舊小區(qū)改造項(xiàng)目訂單逐年遞增。2023年青島計(jì)劃改造老舊小區(qū)投資60余億元，而公司在今年上半年新簽老舊小區(qū)改造類項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)9.57億元，目前約全年改造計(jì)劃的15%左右。 因老舊小區(qū)改造項(xiàng)目回款情況較好等優(yōu)勢(shì)，目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。首先，從資質(zhì)層面，公司擁全建筑產(chǎn)業(yè)鏈資質(zhì)的業(yè)務(wù)布局以及31項(xiàng)壹級(jí)（甲級(jí)）資質(zhì)，從設(shè)計(jì)到采購、施工，更能深入了解甲方需求打造精品項(xiàng)目，從而打造品牌知名度。在中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)2023年3月公布的“2021年度中國(guó)建筑裝飾行業(yè)綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果”中，公司榮獲中國(guó)建筑裝飾行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)第2名，中國(guó)建筑裝飾設(shè)計(jì)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)第3名，中國(guó)建筑幕墻行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)第4名，連續(xù)17年位居山東省建筑裝飾行業(yè)首位。 公司與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相較而言，存在一定定位差異化，更偏向于設(shè)計(jì)與施工結(jié)合的小型市政工程項(xiàng)目。

問：請(qǐng)問老舊小區(qū)改造項(xiàng)目周轉(zhuǎn)情況如何？

答：老舊小區(qū)改造項(xiàng)目周轉(zhuǎn)時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，通常在一年以內(nèi)完成。但受雨季等因素影響，工期可能會(huì)有所影響。一般情況下，項(xiàng)目在10-12月基本能夠完成。

問：公司資產(chǎn)負(fù)債率下降和項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度加快有關(guān)系嗎？

答：是的。近年來，整個(gè)行業(yè)收入和現(xiàn)金流都出現(xiàn)了下滑的情況，但公司相對(duì)來說保持了較為穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。 建筑工程業(yè)務(wù)由于其行業(yè)特點(diǎn)，負(fù)債率較高。目前，公司業(yè)務(wù)中房建營(yíng)業(yè)收入占比約三成，而房建業(yè)務(wù)毛利率較低，整體拉低了公司留存收益，使得資產(chǎn)負(fù)債率比其他裝飾公司高。而母公司資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右，在行業(yè)屬于正常水平。從2019年開始，公司開始弱化地產(chǎn)板塊。且公司整體資產(chǎn)質(zhì)量較好，應(yīng)收賬款主要來源于政府機(jī)構(gòu)及大型國(guó)企、央企，公司把控風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

問：公司獲單能力和第二大股東青島城投有一定關(guān)系嗎？

答：青島城投是青島市國(guó)資委下設(shè)的平臺(tái)公司，全年投資項(xiàng)目體量很大，公司目前大部分項(xiàng)目都是通過公開招投標(biāo)方式獲得，沒有項(xiàng)目的綁定，最終能不能中標(biāo)還是需要看企業(yè)投標(biāo)評(píng)標(biāo)過程;

調(diào)研參與機(jī)構(gòu)詳情如下：

關(guān)鍵詞：