看點：短債壓頂 “第三支箭”政策東風下福星股份首個啟動股權融資紓困

房企融資“第三支箭”落地，來自武漢的房企福星股份（000926）成了第一家“吃螃蟹”的企業。

11月30日，福星股份發布《關于籌劃非公開發行股票的提示性公告》。公告顯示，福星股份向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司房地產項目開發。本次非公開發行擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，最終發行數量以中國證券監督管理委員會核準的發行數量為準。而在福星股份之后，世茂股份（600823）、北新路橋（002307）也公布了定向增發計劃。

舊改專家

(資料圖片僅供參考)

福星集團官網顯示，集團創辦于1978年，業務范圍包括新材料、房地產、生物醫藥等。子公司湖北福星科技股份有限公司于1999年在深交所上市，福星惠譽是其房地產開發平臺，核心業務涵蓋住宅開發、商業及物業經營管理、產城融合等。

在武漢，有“一個福星惠譽，半部武漢舊城改造史”的說法。作為武漢最早進入“三舊”改造領域的上市公司之一，福星惠譽成立之初就成功改造了閑置八年的化學助劑廠項目，建成福星城市花園，2003年又接手擱置10年的爛尾樓武漢第一城，改建成福星惠譽金色華府，此后相繼推出了福星惠譽國際城、福星惠譽水岸星城、福星惠譽東湖城等標志性品牌項目。來自福星集團官網數據，福星集團已累計投入城市更新改造資金超過千億元，完成更新改造面積超過2000萬平方米。

2013年，福星惠譽走出湖北，向一線城市布局。是年3月，福星惠譽收購了北京宇盛宏利地產79%股權，進軍北京舊改市場，開發福星惠譽福星苑項目；2017年-2018年間，福星惠譽逐漸登陸深圳、成都、西安、鄭州等城市；2021年10月，福星惠譽還與廣州開發區建設投資有限公司簽署戰略合作框架協議，外拓步伐仍在繼續。

除了國內，2013年福星惠譽成功獲得澳洲帕爾瑪塔的普洛米娜項目開發用地，交易金額33600萬元，項目面積49240平方米，項目2014年5月首期開盤就售罄。

不過，福星惠譽全國化暫停了幾年，從時間上看，直到2017年才真正鋪開。在福星惠譽籌謀的幾年中，中南建設（000961）、金科股份（000656）等外地房企進入，擠壓了本地房企生存空間；2016年下半年武漢樓市加碼調控，市場成交降溫，由此可見，福星惠譽走出去也是無奈之舉。

拖累業績

福星惠譽董事長為前福星股份董事長譚功炎之子譚少群，譚功炎身故后，譚少群成為福星集團的當家人。

譚少群并非房地產“老將”。據觀點網報道，譚少群原本為法律工作者，接手福星惠譽后制定了“立足武漢，堅持走城中村改造和舊城改造”的路線，在他看來，舊改可以避開與大型房企“硬碰硬”的不利局面。

舊改雖然讓福星惠譽在武漢站穩腳跟，但開發周期漫長。福星股份2021年年報顯示，北京福星惠譽福星苑開發進度仍未在建，本期竣工面積為0，累計竣工面積未寫明，但累計總投資金額約為11.24億元，預計總投資金額為16億元。

湖北本省的項目中，銀湖孝感孝感銀湖科技產業園2009年前已開工，當前開發進度也是在建，累計總投資金額約為6.24億元，預計總投資金額為8億元；同樣處于在建狀態的福星惠譽咸寧福星城累計總投資金額約為19.58億元，預計總投資金額約為23.72億元。

巨大的前期投入拖累福星惠譽業績表現。財報數據顯示，2017年-2021年福星股份營業收入分別為116.59億元、107.35億元、95.66億元、75.01億元、125.44億元；凈利潤分別為8.45億元、11.35億元、5.98億元、3.06億元、1.71億元；銷售毛利率分別為26.59%、30.50%、24.66%、20.78%、19.44%；銷售凈利率分別為10.26%、11.05%、7.03%、3.88%、2.84%。排除疫情因素影響，福星惠譽2018年營業收入與凈利潤就出現下滑。

福星惠譽在大本營華中地區占比也在不斷減少。福星股份2021年年報顯示，華中地區營業收入雖然同比增長了59.55%，約為92.99億元，但占營業收入比重從77.70%下降至74.13%。據克而瑞武漢房企2021年銷售全口徑排行榜的數據，福星惠譽未進TOP20；在權益口徑排行榜上，福星惠譽銷售金額未53.72億元，排名17。2022年上半年，福星惠譽才以28.78億元銷售額在銷售全口徑排行榜上排名11，在權益口徑排行榜上排名第5。

押注舊改讓福星資金鏈緊繃。2022年三季報顯示，截至2022年9月30日止，福星股份資產負債率進一步降至71.68%，短期借款為4.35億元，應付票據為12.16億元，一年內到期的非流動負債為32.64億元，期內貨幣資金僅有33.12億元，“入不敷出”。據福星股份最新公告，公司及公司控股(含全資)子公司累計對外擔保額度為879891.41萬元、實際擔保金額為607796.94萬元。

受制于資金因素影響，福星股份2019年-2022年上半年新增土地儲備項目均為0，公司累計土地儲備為416.26萬方，剩余可開發建筑面積為506.56萬方。

此外，天眼查顯示，2022年10月30日福星惠譽控股有限公司新增裁判文書，原告為中國工商銀行股份有限公司武漢江岸支行，被告為易愛華、吳慶、福星惠譽控股有限公司，案由為金融借款合同糾紛。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪表示，福星股份屬于湖北本土房企，此次募資也說明地方房企迎來了融資的新機會。其次，從福星股份近幾年年度數據來看，其歸屬凈利潤連續下滑，由此來看，福星股份在證監會恢復上市房企和涉房上市公司再融資后就迫切展開定增，很大可能是出于業績下滑的壓力，而且福星股份的房地產業務比重較大，因此房地產項目的推進進程受阻將會影響公司整體的發展速度，由此福星股份率先拋出定增計劃，以期緩解資金流動性不足，推動房地產項目開發。

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