保利發展：排名晉位與盈利承壓

在房地產行業的低谷期，維持銷售額6%的增速使得保利發展（600048）在“排位賽”中晉升至第四名，距離其“重回前三”的目標又近了一步。

與此同時，2021年，受制于調控政策趨嚴、地價攀升等因素，保利發展的歸母凈利潤出現了小幅下滑，但是從橫向來看，相比于部分房企業績“跳水”，保利發展仍然維持了“穩”的姿態。

對于2022年的發展規劃，保利發展在年報中表示，今年，其計劃完成房地產及相關產業直接投資3650億元，計劃新開工面積4010萬平方米，計劃竣工面積4231萬平方米。

2021年，維持銷售額6%的增速使得保利發展在“排位賽”中順利晉升至第四名。圖片來源/IC photo

規模排名提升

近年來，在“重回前三”的口號下，保利發展在規模排名上依然有較強的追求。

根據年報數據，2021年，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。盡管6.38%銷售額增速不算高，但是，在房地產市場銷售整體承壓的大環境下，保利發展的穩增長顯得較為難得。

基于業績的小幅上揚，去年在恒大退步之后，保利發展“被動”進軍到了第四名，距離前三目標只有一步之遙。

今年第一季度，保利發展合計實現簽約金額906.95億元，同比減少27.02%；實現簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%。根據克而瑞的銷售額排名，保利發展一季度銷售業績已經位列第三，但該排名是否會延續到今年年底還需看后續的銷售表現。

基于規模“重回前三”的目標，保利發展在拿地方面較為積極。2021年，其全年拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，新增住宅貨量占比85%，拓展權益比為72%。

根據克而瑞數據，保利發展在2021年的拿地金額僅次于碧桂園和萬科，排名第三位，這也為其后續規模增長奠定基礎。

歸母凈利微降

年報數據顯示，2021年，保利發展實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。

值得一提的是，2021年保利發展歸母凈利潤的負增長是其上市15年以來的首次，而歸母凈利潤負增長的背后是毛利率的下滑。

年報顯示，2021年全年，保利發展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點，其中房地產銷售的毛利率為27.13%，減少了6.35個百分點，這也造成了保利發展的業績增收不增利的情況。

雖然縱向來看，保利發展的業績增長不及往年，但是，從橫向來看，保利發展的業績表現仍然向優。據此前中指研究院統計，A股69家房企中約有四成在2021年出現業績虧損，其中華夏幸福（600340）和藍光發展（600466）的虧損金額超百億元；在預告盈利的多家房企中，華僑城、中南建設（000961）、首開股份（600376）、綠地控股（600606）等房企的利潤水平也同比大幅下降。

而根據記者統計，在銷售額排名50強的上市房企中，截至4月12日，有31家房企已發布去年財報，其中29家企業的毛利率出現下滑，占比超九成，且超半數房企的毛利率處于20%以下。由此對比，保利發展約27%的毛利率在龍頭房企中尚處于優秀的水平。

對于行業毛利率普遍下降的原因，主要源于房企在2017年、2018年獲取的高地價項目陸續在今年和明年進入結算期，而這部分高地價項目的結算利潤率處在行業較低水平，直接影響著房企利潤的表現。

保利發展也未能獨善其身。從拿地數據來看，2016年、2017年、2018年也是保利發展的拿地爆發點，保利發展對應的拿地金額分別為1214億元、2765億元、1927億元，尤其是2017年的拿地金額同比翻倍。而2017年也正是保利發展喊出“重回前三”目標后的首年。

保利發展在年報中表示，未來隨著高地價項目影響的陸續體現，預計毛利率表現仍將承壓。

央企優勢凸顯

在房地產行業整體處于低谷、融資趨緊的2021年，保利發展的央企基因在融資、資金流方面更顯優勢。

截至2021年末，保利發展的綜合融資成本約4.46%，較上年末下降31個基點；負債方面，保利發展有息負債規模為3382億元，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。截至報告期末，保利發展現金及現金等價物余額為1702億元，比上年同期增長了17.2%。

保利發展在年報中表示，在行業融資環境收緊、房企信用利差擴大的背景下，公司搶抓低成本資源，報告期內發行公司債86.9億元、中期票據100億元。在融資環境趨緊下，保利發展依然可以低成本融資，體現了其作為央企的競爭優勢。

值得關注的是，保利發展的分紅低于市場預期。據保利發展2021年度利潤分配方案，擬每股派發現金紅利0.58元，同比減少0.15元，占2021年度合并報表歸屬于母公司股東凈利潤的25.35%，同比減少4.82個百分點。

降低分紅意味著保利發展在行業下行期的安全保障，也為持續擴張做準備。事實上，對于下調分紅率的原因，保利發展財務總監周東利曾在去年的業績說明會上解釋道，隨著“三道紅線”等系列政策的出臺和落地，降低分紅、適當提高自有資金儲備規模，是為了保持持續發展能力，為股東創造價值。

記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 劉軍

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