新城控股的長期主義：秉持雙輪驅動 堅守底線思維

在行業整體承壓的大背景下，2021年，新城控股（601155）經營業績繼續保持穩健。

3月30日，新城控股發布了2021年年度業績。

在行業整體承壓的大背景下，2021年，新城控股經營業績繼續保持穩健。秉持“住宅+商業”雙輪驅動模式，企業在保持適度規模、營收和利潤的同時，堅守底線思維，不斷夯實財務安全性，不僅“三道紅線”邁入綠檔，債務結構亦得持續優化，展現了一家頭部房企的責任與擔當。

財報發布后，新城控股股價連續兩日上漲，累計漲幅超8%，投資者為新城控股的這一份成績單，投上了肯定的一票。

“住宅+商業”雙輪驅動 交出穩健成績單

長期以來，新城控股堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，住宅開發與商業運營優勢互補、協同共進，構筑了公司可持續發展的核心競爭力。

而從最新公布的財報基本面上看，在行業承壓的背景下，新城控股守住了基本面，傳統開發業務平穩經營，商業管理業務持續提升。

具體來看，2021年新城控股實現銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米；實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。

住宅業務在保持適度規模的情況下獲取相應利潤，保持了相對穩健的發展。

截至報告期末，公司總資產達5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產593.10億元，同比增長17.23%。依托企業的內生經營而非負債，最終實現了凈資產的持續增長，展現出健康的內生增長動力。

同時，新城控股還為未來的發展積淀了較好的增長動能。

截至報告期末，新城控股已簽約待結轉面積達3421.88萬平米。截至2021年末，新城控股總土地儲備達1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長三角強三四線城市占比30%；

較高的待結轉面積，提前為新城鎖定了充足可期的未來營收及利潤可結算資源，而充裕的土地儲備，則為公司后續的發展提供了堅實保障。

此外，在公司雙輪驅動的另一板塊——商業運營上，新城控股同樣表現不俗。

2021年，商業板塊作為新城控股的第二增長曲線持續進階。年報顯示，2021年，企業實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%。截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業出租及管理毛利率高達72.64%，表現優異。2021年全年，企業新開業及管理輸出的吾悅廣場共計30座。

惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城控股旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業務穩定性。

尤為值得一提的是，2021年以來，新城控股商業持續性經營收入已能完全覆蓋當期利息支出。年報顯示，2021年，新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，約為139.36%。

在商業拓展方面，企業堅持“輕重并舉”戰略，將輕資產作為商業項目拓展的重要組成部分，既能不斷擴大商業在管規模，也利于進一步強化吾悅商業管理品牌形象。數據顯示，2021年，新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產16座、輕資產16座。

截至2022年3月25日，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業數量位居境內外上市公司首位；公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到189座，進駐全國135個城市。

此外，年報中，企業還披露了2022年的商業發展目標，即全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達155座，全年商業運營總收入目標為105億元。

“三道紅線”邁入綠檔 始終堅守底線思維

在行業動蕩的年代，安全重于一切。在這一點上，新城控股始終堅守底線思維，持續夯實企業財務安全線。

財報顯示，2021年，企業積極響應政策，已按照“三道紅線”要求穩步降至綠檔。截至報告期末，企業的在手現金余額為552.26億元，現金短債比為1.07倍；凈負債率為48.12%，繼續處于行業較低水平；剔除預收賬款后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。企業財務安全性在穩步提升。

截至報告期末，企業的經營性現金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，且經營性現金流連續四年為正，自造血能力在不斷加強；不僅如此，企業整體平均融資成本較上年同比下降0.15個百分點，降至6.57%，加權平均凈資產收益率（ROE）達到22.73%，位居行業前列。

過去一年，房地產行業融資難度不斷加大。在強化現金管控的同時，新城控股還在積極開展到期債券置換，這也使得公司債務結構得以進一步優化。

報告期內，企業先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元人民幣；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。

企業通過適當的直接融資保障經營的持續穩定，響應國家降杠桿、穩預期的號召。報告期內，成功發行首筆綠色美元債，發行規模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%。這也標志著企業邁出了綠色金融的關鍵一步，也是在推動綠色企業運營和實現公司可持續增長方面的又一里程碑。

更值得一提的是，上市以來，新城控股首次披露了其合聯營權益有息負債，企業財務更加透明。根據2021年年報，企業合聯營權益有息負債僅為115.13億元。

同時，今年以來，新城控股多次提前償還債務、公司高管也宣布增持公司債券，還于年報發布當日宣布啟動回購計劃。

具體來看，今年2月，企業發布公告稱，基于對自身價值及未來發展的信心，并結合當前實際經營及財務狀況，計劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。而早在去年11月，企業就已經提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。

3月9日，企業宣布以自有資金提前完成2019年公開發行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據到期本息共計25.92億元的支付。

3月18日，企業再次發布公告稱，基于對公司發展前景和戰略規劃的認同，同時為積極維護公司債券價格穩定，切實保護投資者利益，新城控股部分董事和高級管理人員將按交易場所交易規則，以市場化方式在二級市場購買企業發行的公司債券。根據計劃，新城控股管理層擬購買總規模不超過2000萬元存續的公司債券。

3月30日，企業又擬以不低于1億元、不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。

這些行為體現了企業管理層對于公司前景的信心，也展現了公司資金上的實力和底氣以及償債的能力和意愿，對投資者及行業產生了積極、正面的影響。

目前，國際三大評級機構均維持了新城控股和其母公司新城發展的主體評級。其中，惠譽和標普的長期發行人評級均為“BB+”，穆迪的企業家族評級（CFR）維持在“Ba1”，均位于行業較高評級水平。中誠信國際和聯合資信均維持企業主體及相關債項的AAA評級。

穿過風雨才能擁抱未來。正如新城控股董事長王曉松在業績會上所言，“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來”。在充分夯實穩固安全的基本面之下，眼下的新城控股正走在迎接春天的道路上。

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