9天8板中交地產(chǎn)再度漲停 債務(wù)攀升頻繁擔(dān)保獲取融資

長江商報奔騰新聞記者 江楚雅

中交地產(chǎn)（000736）近期股價連續(xù)上漲，4月6日中交地產(chǎn)再度漲停，為9個交易日內(nèi)8個漲停，累計漲幅達117.68%，累計換手率57.54%，總市值達119億元。

4月1日，中交地產(chǎn)收到深交所關(guān)注函，要求核查公司控股股東、實控人、董事、監(jiān)事、高管員及其直系親屬是否存在買賣公司股票的行為，是否存在涉嫌內(nèi)幕交易的情形。詳細說明近期接待機構(gòu)和個人投資者調(diào)研的情況，公司未公開的年報信息是否向除年審會計師事務(wù)所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形。

公開資料顯示，中交地產(chǎn)從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為房地產(chǎn)銷售、房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理。2015年7月，中交集團旗下的中交房地產(chǎn)集團與中房集團進行了一次地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，隨后中交房地產(chǎn)集團成為中交地產(chǎn)的實際控制人。

2019年7月剛回到中交地產(chǎn)擔(dān)任總裁的李永前大膽提出“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠在千億之上”的銷售目標(biāo)。

2020年企業(yè)銷售金額達到533.0億元，較2015年17.3億元增長了將近30倍。超額完成目標(biāo)，但營收和利潤總額則同比分別減少12.54%、18.26%。

根據(jù)億翰智庫的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年中交品牌旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全年銷售金額達到了987.8億元，距離千億僅一步之遙。

中交地產(chǎn)銷售額顯著提升，利潤則明顯下降。公司2021年前三季度實現(xiàn)營業(yè)總收入59.9億，同比下降25.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤180.7萬，同比下降99.4%。數(shù)據(jù)顯示，公司2021上半年的毛利率為20.49%，較2020年的26.52%下降了6個百分點，凈利率也跌至5.48%。

對此，中交地產(chǎn)解釋稱本期房屋交付面積較上年同期有所降低，導(dǎo)致毛利潤降低；期內(nèi)新獲取的項目數(shù)量及土地儲備面積均大幅超過以往，多數(shù)項目尚處于前期開發(fā)階段，新項目所需人員增加，導(dǎo)致管理費用增加；公司預(yù)計在本報告期達到預(yù)售節(jié)點的項目較上年同期增加，因此銷售費用相應(yīng)增加。

出于對規(guī)模的渴求，中交地產(chǎn)近年來在土地市場的表現(xiàn)頗為激進。該公司2020年新增土地30宗，是2019年的兩倍。去年上半年，該公司新增土地14宗，與去年同期的13宗基本持平；土地購置總價款286.64億元，權(quán)益價款201.48億元，較2020年的101.39億元增長98.7%。

在土地上的高歌猛進，讓中交地產(chǎn)的有息負債增長十分迅速。數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司帶息債務(wù)依次為109.77億元、132.07億元、379.33億元、614.20億元。

中交地產(chǎn)選擇通過擔(dān)保方式獲取融資緩解債務(wù)壓力。3月27日，中交地產(chǎn)新增擔(dān)保信息，擔(dān)保金額不超4.998億元。截至2021年12月31日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的448.73%。對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的97.72%。

諸葛找房認為，中交地產(chǎn)頻頻對外擔(dān)保，一定程度上說明企業(yè)流動性承壓，資金面緊張。對外提供擔(dān)保，會為中交地產(chǎn)帶來一定的債務(wù)風(fēng)險，特別是中交地產(chǎn)財務(wù)狀況并不是很好的情況下，風(fēng)險系數(shù)會更大，同時或也會影響企業(yè)自身的信用資質(zhì)。

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