招商蛇口凈利減少15.35%,黃均隆:2017、2018年高價地結(jié)轉(zhuǎn)所致,后續(xù)毛利率會提升「房企年報季」
華夏時報記者張慧敏李未來深圳報道
近日,招商蛇口(001979)(股票代碼:001979.SZ)發(fā)布了2021年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示,2021年,招商蛇口延續(xù)了2020年“增收不增利”的局面,營收1606.43億元,同比增長23.93%;歸屬上市公司的凈利潤103.72億元,同比減少15.35%。
對此,招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆表示,毛利率下滑是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。另外,他表示,2017年和2018年拿的高價地,近兩年一直在結(jié)轉(zhuǎn),這是招商蛇口毛利率下降的重要原因,接下來,2019、2020、2021年拿地的項目會開始結(jié)轉(zhuǎn),特別是去年下半年拿的一些地和今年拿的地,利潤率可能會提升,相應(yīng)的,后續(xù)的毛利率會有所提升。
毛利率連續(xù)三年下滑
數(shù)據(jù)顯示,2021年招商蛇口實現(xiàn)年度簽約銷售面積1464.47萬平方米,同比增加17.77%;簽約銷售金額3268.34億元,同比增加17.73%。
從營收來看,2021年招商蛇口營收總額1606.43億元,同比增長23.93%。從收入類型來看,社區(qū)開發(fā)與經(jīng)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、游輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營的營收占比分別為79.63%、20.25%、0.12%。
然而,盡管銷售額和營收都在上漲,招商蛇口的利潤卻在下滑。2021年招商蛇口歸屬上市公司的凈利潤為103.72億元,同比減少15.35%;毛利率為25.47%,同比下降3.22個百分點,至此,招商蛇口的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年下降。
招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆在2021年業(yè)績會暨投資者交流會上表示,毛利率下滑是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。他表示,2017年和2018年拿的高價地,近兩年一直在結(jié)轉(zhuǎn),這是招商蛇口毛利率下降的重要原因,接下來,2019、2020、2021年拿地的項目會開始結(jié)轉(zhuǎn),特別是去年下半年拿的一些地和今年拿的地,(此后)利潤率可能會提升,相應(yīng)的,后續(xù)的毛利率會有所提升。
另外,在毛利率的提升方面,董事長蔣鐵軍表示,未來,招商蛇口要從發(fā)展、設(shè)計、成本、供給、營銷、財務(wù)、組織等各個維度進(jìn)行精細(xì)化管理。
2022年銷售目標(biāo)3300億
據(jù)悉,招商蛇口2021年的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%,小于70%;凈負(fù)債率42.82%,小于100%;現(xiàn)金短債比1.25,大于1,三個指標(biāo)均處于綠檔標(biāo)準(zhǔn)。2021年招商蛇口主要通過銀行、債券、票據(jù)、資產(chǎn)證券化等方式融資,綜合的資金成本為4.48%。另外,2021年,招商蛇口獲取土地113宗,同比2020年增加了15宗,核心城市投入占比90%,同比上升10個百分點。
業(yè)績會上,招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰透露,2022年,招商蛇口全年的銷售目標(biāo)為3300億元,與2021年的目標(biāo)一致。
那么,2022年招商蛇口的拿地計劃是怎樣的?蔣鐵峰表示,招商蛇口會在滿足公司現(xiàn)金流安全,三道紅線全綠,凈負(fù)債率下降的大前提下,以效定投,量入為出。拿地要遵循寧缺毋濫的原則,即“寧愿不拿地,也不要拿錯地”。在蔣鐵峰看來,“招拍掛”和“收并購”這兩種拿地的方式,處于同樣的地位,不過,他表示,2022年,招商蛇口通過“招拍掛”拿地的比例會比收并購的比例高一些,因為經(jīng)歷了去年下半年很多地方流拍的情況,很多地方政府現(xiàn)在會把一些好的地塊拿出來。
近期,民營房企紛紛暴雷,央國企因為在資金方面存在優(yōu)勢,市場上關(guān)于央國企的收并購受到廣泛關(guān)注。對此,蔣鐵峰表示,招商蛇口收并購遵循的原則很簡單,即商業(yè)回報好,對股東回報高,不過,與招拍掛拿地比起來,并購的風(fēng)險會更多,所以,公司對收并購的風(fēng)險控制要求會更高。他表示,現(xiàn)在很多項目看起來很好,但是進(jìn)行盡調(diào)之后,發(fā)現(xiàn)問題特別多,所以招商蛇口對收并購的態(tài)度是積極尋找,謹(jǐn)慎推進(jìn)。
而從此前并購債的使用情況來看,招商蛇口的態(tài)度如蔣鐵峰所說,遵循了謹(jǐn)慎的原則。據(jù)財新網(wǎng)報道,2022年初,招商蛇口注冊了一筆30億元的并購中票,是央行表態(tài)后首個成功注冊房地產(chǎn)并購類債券的企業(yè),不過,這筆并購債券并沒有投向近期出險民企的項目,而是地方國企上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司旗下的一個舊改項目。
業(yè)績會上,有投資者提問,當(dāng)前的市場環(huán)境對央國企房地產(chǎn)企業(yè)來說,是否是一個追趕的機(jī)會。許永軍表示,當(dāng)前市場快速出清的情況下,招商蛇口不單單追求規(guī)模,規(guī)模只是經(jīng)營之后的結(jié)果,對于招商蛇口來說,任何的規(guī)模都是有效益的規(guī)模,重要的是在“穩(wěn)”的基礎(chǔ)上,如何做的更好。
那么,要如何做的更好?業(yè)績發(fā)布會上,許永軍強(qiáng)調(diào),未來,招商蛇口將有三大轉(zhuǎn)變,即以開發(fā)為主到開發(fā)運(yùn)營并重,重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變,同質(zhì)化競爭向差異化轉(zhuǎn)變。
招商蛇口將資產(chǎn)分成了三類。蔣鐵軍表示,招商蛇口的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不會轉(zhuǎn)讓;產(chǎn)融類資產(chǎn),占有的資金大,目前已經(jīng)搭建了國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)REITs,會繼續(xù)經(jīng)營;而歷史上配合住宅持有的商業(yè)資產(chǎn)、低效或者無效資產(chǎn),招商蛇口會積極將其變換成現(xiàn)金,然后轉(zhuǎn)換為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),以提升資產(chǎn)質(zhì)量。另外,蔣鐵軍還表示,招商蛇口最近加大了舊改的力度,這些項目也會對公司的利潤有所貢獻(xiàn)。
去年下半年以來,不少房企開始暴雷,各地預(yù)售監(jiān)管政策越來越嚴(yán)格,這給房企也帶來了一定的壓力。黃均隆表示,2021年初招商蛇口并表口徑監(jiān)管資金是155億元,占并表口徑回款1642億的9%,2021年年末,并表口徑監(jiān)管資金是231億元,占并表回款1840億元的12%,增加了3個百分點。不過,黃均隆表示,從當(dāng)前的情況來看,各地政府出于保交付的壓力,預(yù)售資金的監(jiān)管難以放松,不過由于公司一直以來資質(zhì)比較好,信用比較好,現(xiàn)金流比較穩(wěn)定,因此從因企施策的理念來看,監(jiān)管政策的變化對招商蛇口來說相對友好一些。
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