“長期價值主義者”招商蛇口:以穩健謀發展 以轉型開新局
房地產市場發展至今,運行邏輯已經發生了根本性變化,房企也迎來了前所未有的挑戰。
據克而瑞統計,2021年百強房企業績增速持續放緩,近4成百強房企業績出現了同比降低的情況,銷售規模負增長的企業數量明顯增長。也因此,與以往房企爭前恐后搶發“成績單”的熱鬧不同,今年的財報季格外安靜。
作為千億級別房企中的一員,招商蛇口(001979)于近日交上一份“穩中有進”的期末答卷:2021年,招商蛇口實現營收1606.43億元,同比增加23.93%,增速高于行業平均水平,簽約銷售金額3268.34億元,同比增加17.73%,優異的指標直接將招商蛇口送進行業TOP10行列,排名躍升至第七位。
這份答卷也得到了資本市場的積極反饋,3月23日,招商蛇口股價一度沖高至14.93元/股,漲幅達6.26%,不僅如此,多家券商機構對招商蛇口財務穩健、融資優勢突出、拿地投資積極給予了積極肯定,并表示持續看好公司中長期表現,維持“買入”評級。
銷售額逆勢大漲 可持續增長韌性十足
數據顯示,2021年全年,招商蛇口實現營業總收入1606.43億元,同比增加23.93%,銷售面積1464.47萬平米,同比上升17.8%,實現銷售金額3268.34億元,同比上升17.7%,雖然受行業整體下行影響,并未完成3300億元的銷售目標,但業績增幅仍居行業前列,是行業內為數不多實現銷售量價雙位數增長的企業。
企業發展很大程度上是憑借戰略致勝的,優異的銷售業績背后正是企業持續深耕的成果。財報顯示,2021年,招商蛇口在深圳、上海、蘇州、南京等7個城市的單城銷售規模位居當地前三,并有16個城市銷售規模于當地排名前十。這些城市,歷來被房企視為必爭之地,具有購買力強,項目去化快的優勢,能夠為房企保留足夠的增長空間。
行業增量空間已觸頂,但企業間的分化還在加劇,市場亦在分化,高能級城市仍具備發展潛力,對優質區域的戰略堅守和深耕,將持續深化企業可持續增長的韌性,是托底業績穩健增長的重要前提。顯然,招商蛇口深諳此道。
年報數據顯示,2021年,招商蛇口新增土地113宗,計容建筑面積合計1559萬平米,強心城市資源投入比例達到90%,其中長三角和粵港澳投資比重超70%。
分能級來看,2021年招商蛇口持續深度聚焦一線城市,投資額高達400.6億元,同比大幅上升94.4%,投資占比從13.5%上升至19.6%。其中,招商蛇口在上海斬獲頗豐,全年競獲10宗地塊,為四城之首;廣深則均拿下4宗地塊,北京市場上,則將2宗地塊收入囊中,新增土地儲備15.98萬平米。
在招拍掛以外,招商蛇口同樣注重多渠道投資發展,通過產城聯動、收并購及參與城市更新等途徑積極儲備核心城市項目資源,預估貨值超1200億元。
年報顯示,2022年,招商蛇口可售貨值約6200億,其中2022年新增的超過3500億。從城市的能級來看,一線城市占比28%,二線城市48%%;從業態來看,住宅占比78%。豐厚優質的土地儲備無疑是銷售規模增長的動力源(600405),將持續助力企業的銷售業績規模提升。
盡管在業績發布會上,招商蛇口董事長許永軍坦言,行業整體承壓,去年很難,今年也不會輕松。但基于對“外部環境不確定性”的判斷和戰略布局的信心,他提出,2022年的業績目標是,力爭實現簽約銷售金額3300億元、新開工面積1400萬平方米、竣工面積1400萬平方米。
財務穩健 招商蛇口的安全密碼
優質的項目儲備是企業發展的根基,良好的財務狀況則是助力企業騰飛的豐厚羽翼,財務安全正是流淌在招商蛇口血脈里的基因。
處于嚴苛調控之下的房地產行業,“三道紅線”可謂是房企頭頂上的“緊箍咒”,降杠桿、降負債給企業發展帶來“刮骨療毒、猛藥去疴”的陣痛。而在債務方面,招商蛇口一直處于可控的低位狀態。
數據顯示,2021年末,公司剔除預收賬款后的資產負債率61.67%,未剔除預收賬款后的資產負債率68.94%,凈負債率42.82%,而2021年上半年行業加權凈負債率平均值為66.54%,招商蛇口可謂是“綠檔”行列中的優等生。
而在現有的1777億元有息負債中,企業1年之內的有息負債為434億元,占比24.4%,短期內償債壓力小;1-2年之內的有息負債為490億元,占比27.6%;2-3年之內的有息負債為533億元,占比30.0%;3年以上的有息負債為320億元,占比18.0%。債務期限分布合理,按時還款壓力較小。
此外,招商蛇口能靈活使用的資金充裕。從年報來看,截至2021年末,招商蛇口貨幣資金總額達795.3億,其中,貨幣資金及結算備付金的受限貨幣資金為1億元,具備較強的風險抵御能力。
除債務可控、資金充沛之外,融資方面,招商蛇口也具備明顯優勢。一方面,融資渠道豐富,根據年報,2021年期末,公司共有1億元票據、1174億元銀行貸款、389億債券和213億其他途徑融資;另一方面,融資成本低于業內平均水平,2021年公司平均融資成本進一步降至4.48%,從2021年融資情況來看,融資成本多在2.5%-3.8%之內,預計未來還將進一步優化。
不斷優化自身財務水平,保持穩健的財務風格,為招商蛇口在融資市場的發展帶來的諸多助益,使得招商蛇口成功參與首批公募REITs試點、第一個發行并購債券,及第一批遞交融資注冊申請。
行業深度洗牌,對于融資通道豐富的優質房企來說,這無疑是一個并購整合的時機。
對此,招商蛇口財務總監黃均隆坦言,房地產行業的變化給公司提供了并購機會,公司在秉承穩健并購策略的基礎上,充分考慮利用并購貸的可能性。“但收并購項目信息較雜,公司會秉承著積極尋找、謹慎出手的原則,著重考量項目資產質量和風險控制。”
業績發布會當天,合肥15宗競品質地塊被擺上拍賣席,招商蛇口參拍了其中8宗。業績會上透露,對于招商蛇口而言,拿地和并購都很重要,但是否出手最終還是要考量如何投資能夠保證對股東的回報率。
盡管招商蛇口并未明確透露2022年的拿地計劃,但招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示,招商蛇口根據市場情況,在拿地方面做了一些優化,整體要滿足公司現金流安全,三道紅線的要求,中長遠的戰略目標是希望凈負債率逐步下降,優化資產結構,2022年要以銷定投,量入為出,發展更聚焦,有進有退。
可以預見的是,優質的土儲、穩健的財務水平、及暢通的融資渠道,將互為支撐,助力招商蛇口走出一條“高質量良性循環”的發展道路。
轉型創新 “三個轉變”成增長引擎
房地產行業規模見頂,高毛利紅利不再,招商蛇口業績發布會上,蔣鐵峰預計,未來行業規模會從頂部逐步下降。
面對行業的重大變局,招商蛇口也在尋找新的發展路徑。在許永軍看來,時代潮流浩浩蕩蕩,唯與時俱進者勝,唯改革創新者贏。
根據招商蛇口的規劃,將從開發為主向開發與經營并重轉變,把握好規模與成長的關系;另外也將從重資產為主向輕重結合轉變,加大輕資產業務的發展力度;最后則是從同質化競爭向差異化發展轉變。
許永軍表示,“三個轉變”的內核是轉型創新,遵循了當前房地產行業“規模在開發、價值在經營、效益在管理、競爭力在創新”的商業邏輯。
從業績完成情況來看,從開發為主轉向開發與經營并重在2021年取得了不錯的成績,提升明顯,社區開發與運營金額約1279億元,同比增長26.32%。
其中,持有業務方面,招商蛇口堅定推進百億收入、百個項目的雙百戰略,2021年,于國內一二線城市核心地段拿下4個商業項目,2022年,上海、成都、常熟等均有項目計劃開業。
在向輕重資產轉型的道路上,招商蛇口也在不斷加大輕資產業務的發展力度,推動公司的可持續發展。2021年,招商蛇口新增輕資產項目有71個,業務涉及代建代管、商業運營、園區運營、會展運營、養老運營和酒店管理等多個業務類型。
“招商積余(001914)”作為招商蛇口輕資產的重要載體,2021年,實現營收105.91億元,同比增長22.42%;歸屬于上市公司股東的凈利潤5.13億元,同比增長17.25%,管理面積同比增長47%至2.81億平方米;各項指標的穩健增長彰顯了招商蛇口輕資產運營的不俗實力。
差異化發展路徑上,招商蛇口認為,各項業務都有差異化發展的空間,圍繞向城市和園區科技集成服務商轉型。
企業自身優勢及戰略定力帶來的穩健增長,匯聚成招商蛇口大手筆分紅回饋投資者的底氣。據悉,招商蛇口以2021年度公司歸母凈利潤的40%進行現金分紅,總共派發約42億元現金。上市至今,招商蛇口累計派發現金股利已326億元,超過了上市時118億元的配套融資。
可以預見的是,隨著企業價值的不斷釋放,招商蛇口將成為地產股中具備強抗風險能力的標的,吸引更多看重長期價值的投資者的目光和選擇。
關鍵詞: 招商蛇口
責任編輯:孫知兵
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