兩會釋放樓市政策信號，剛需改善型房企有望行穩(wěn)致遠(yuǎn)

跌宕起伏的2021年終于過去，房地產(chǎn)后續(xù)將如何發(fā)展，備受關(guān)注。

在全國兩會期間，政府工作報道的簡短表述，為2022年的房地產(chǎn)行業(yè)定下大的基調(diào)。即，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

今年兩會上，來自房地產(chǎn)企業(yè)的代表和委員們積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策。他們提出了什么建議，又表達(dá)了什么觀點，為后市政策走向、市場趨勢可以提供哪些參考呢？

有兩會代表和委員在接受媒體采訪時表示，目前行業(yè)信心尚未出現(xiàn)明顯改觀，購房者置業(yè)情緒不高，企業(yè)資金壓力影響下投資積極性偏弱，金融機(jī)構(gòu)投資謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)上下游資金鏈尚未暢通，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)仍面臨較多阻礙，不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

為此，在今年兩會上，不少代表和委員都提出了關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的提案。

比如莫天全認(rèn)為，盡管近期按揭額度提升、放款時間縮短、貸款利率下行等政策均對合理住房需求的正常釋放帶來支撐，但整體效果尚不明顯。相比而言，降低首付比例對需求端的影響更為直接，既包括對首套房/二套房首付比例的直接調(diào)節(jié)，也包括對部分城市二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的間接調(diào)節(jié)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，莫天全建議，政策需對更多民營企業(yè)的合理資金需求予以適當(dāng)支持，如鼓勵民企償還海外債并對民企國內(nèi)債進(jìn)行適度展期等，幫助企業(yè)恢復(fù)信用，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。

在土地市場方面，有政協(xié)委員建議，要適度增加重點城市集中供地次數(shù)，因城施策優(yōu)化土拍規(guī)則，繼續(xù)堅持由“降地價”向“降實際地價”轉(zhuǎn)變，并適當(dāng)降低企業(yè)拿地門檻，激發(fā)企業(yè)拿地意愿，以點帶面提升市場信心。

從兩會代表委員們的提案來看，在政策暖風(fēng)吹拂下，今年的市場將有所好轉(zhuǎn)，房企還有機(jī)會，尤其是那些專注剛需和改善型需求、注重品質(zhì)與服務(wù)，并長期保持穩(wěn)健發(fā)展的房企將有較大的發(fā)展空間。

比如榮盛發(fā)展（002146），這家房企始終秉持“締造新型生活”品牌理念，堅持以“客戶導(dǎo)向”為原則，努力堅持為需要改善居住環(huán)境與條件、提高生活品質(zhì)的消費者創(chuàng)造“綠色、健康、智慧”的新型生活方式。

去年9月，榮盛發(fā)展正式進(jìn)行產(chǎn)品升級，以綠色、健康、智慧為核心，打造自然健康、無界樂活、多元互融、煙火清歡、智慧互聯(lián)的產(chǎn)品，尋求長遠(yuǎn)的市場競爭力。以杭州的榮盛江榮府為例，項目運用現(xiàn)代手法打造中式江南園林，嵌入約360米環(huán)形跑道、全齡健身空間，打造稱“恒溫、恒濕、恒氧、恒凈、恒靜”的住宅社區(qū)。

通過對行業(yè)發(fā)展理念的重新思考和轉(zhuǎn)變，榮盛發(fā)展正在改變公眾對房企的傳統(tǒng)認(rèn)知，用生態(tài)的視角思考未來、打造核心競爭力，為消費者提供高品質(zhì)、綠色環(huán)保的美好新住宅與生活新方式。

在服務(wù)方面，榮盛發(fā)展并沒有局限于傳統(tǒng)的地產(chǎn)服務(wù)，而是選擇了“兩條腿走路”，采用的是以地產(chǎn)為主業(yè)，以康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)為支柱，其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔助支撐的“一主三柱多支撐”戰(zhàn)略。

在原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，一方面，通過發(fā)展物業(yè)平臺榮萬家為已有的客戶提供更加完善的服務(wù)；另一方面，結(jié)合健康、旅游、產(chǎn)業(yè)等方向，推出文旅地產(chǎn)、康旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城等新業(yè)務(wù)，迅速在行業(yè)內(nèi)形成競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)新增。

截至目前，榮盛發(fā)展的布局都取得了亮眼的成績。在物業(yè)方面，物業(yè)平臺榮萬家成為2021年第一只上市的物業(yè)股。上半年，榮萬家實現(xiàn)收入總額約12.91億元，同比增長約68.8%。另外，榮盛康旅獲得2021中國文旅地產(chǎn)運營企業(yè)TOP3，上半年實現(xiàn)簽約金額30.77億元等。

值得注意的是，榮盛發(fā)展一直比較穩(wěn)健。

去年9月底，榮盛發(fā)展三道紅線全面達(dá)標(biāo)：現(xiàn)金短債比為1.05，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.49%，凈負(fù)債率為58.89%，而且下降幅度十分明顯，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降了 4.67 個百分點，凈負(fù)債率更是下降了21.29 個百分點。

此外，前三季度，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為62.5億元，相比上年同期增加138.66億元，這是榮盛發(fā)展連續(xù)四年及一期保持經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為正，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正的企業(yè)。

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