招商蛇口站穩(wěn)行業(yè)前十:2021年賣房3268億元,手握資金謀并購
2022年是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的一年,觀察房企在周期起伏中的謀篇布局,央企招商蛇口(001979)(001979.SZ)是一扇重要窗口。
2月23日,招商蛇口發(fā)布2021年業(yè)績(jī)快報(bào)。報(bào)告期內(nèi),招商蛇口營業(yè)總收入1606.43億元,同比增加23.93%;利潤(rùn)總額228.43億元,同比減少5.25%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元,同比減少15.35%。
增收不增利,招商蛇口的解釋為,房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長(zhǎng),因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加。計(jì)提減值和轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少,是歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因。
銷售額方面,2021年,招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米,同比增加17.77%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元,同比增加17.73%。2020年重回前十后,招商蛇口在第一陣營站穩(wěn)腳跟。根據(jù)克而瑞研究中心榜單,2021年招商蛇口銷售額排名行業(yè)第七。
2022年,對(duì)招商蛇口而言,是蘊(yùn)含機(jī)會(huì)的一年。拿下開年首筆并購中票,讓招商蛇口在收并購市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)。多元化布局,為其獲得了對(duì)沖房地產(chǎn)利潤(rùn)下行的機(jī)會(huì)。但多年形成的路徑依賴,讓包括招商蛇口在內(nèi)的房企形成慣性,轉(zhuǎn)型之路道阻且艱。
遭遇地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑
房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊,限價(jià)從嚴(yán)執(zhí)行,開發(fā)商的盈利空間日漸縮小,行業(yè)利潤(rùn)空間降至低點(diǎn)。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)80家典型上市房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下行趨勢(shì)。
其中,毛利率指標(biāo)降幅最大,2021年上半年毛利率中位數(shù)同比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)至21.7%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降至9.3%和6.5%。與歷年相比,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至2015年以來的最低水平。
受房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響,招商蛇口連續(xù)多年錄得利潤(rùn)下滑。
數(shù)據(jù)顯示,2019-2021年,招商蛇口營業(yè)利潤(rùn)增速分別為-1.1%、-8.51%、-5.16%,歸母凈利潤(rùn)增速分別為5.2%、-23.58%、-15.35%。
招商蛇口利潤(rùn)下滑離不開行業(yè)影響,亦有自身原因。近年來,計(jì)提資產(chǎn)減值是影響其歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)的重要因素。
招商蛇口稱,按照市場(chǎng)參考價(jià)格,對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試。根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果,招商蛇口對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元,減少2021年度歸母凈利潤(rùn)34.56億元,對(duì)歸母凈利潤(rùn)的影響同比增加12.72億元。
此前,招商蛇口曾因高價(jià)拿地計(jì)提資產(chǎn)減值。2020年,招商蛇口計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約25.3億元。對(duì)此,招商蛇口管理層人士曾表示,計(jì)提減值準(zhǔn)備的主要原因是計(jì)提項(xiàng)目多為2016、2017年拿的高價(jià)地。受此影響,2020年招商蛇口歸母凈利潤(rùn)為122.5億元,同比下降23.58%。
2021年3月,招商蛇口管理層人士在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)利潤(rùn)下滑是普遍現(xiàn)象,當(dāng)下行業(yè)已經(jīng)告別土地紅利和金融紅利,進(jìn)入向管理要效益的時(shí)代。此后,招商蛇口將考核導(dǎo)向堅(jiān)持績(jī)效優(yōu)先,完善考核激勵(lì),加大利潤(rùn)掘金,持續(xù)深化提質(zhì)增效。
發(fā)力收并購
今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策力度不減,購房者觀望情緒濃厚。項(xiàng)目去化乏力,如何保持銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng),是招商蛇口所需直面的課題。
2022年1月,招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米,同比減少27.66%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元,同比減少38.47%。
借道收并購,是規(guī)模增長(zhǎng)的捷徑。在政策和金融機(jī)構(gòu)的支持下,房企收并購提速,擁有資金優(yōu)勢(shì)的招商蛇口站上談判桌的買家席。
1月12日,招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)(并購)30億元完成注冊(cè),并在24日完成發(fā)行,成為今年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內(nèi)并購類票據(jù)。首期發(fā)行規(guī)模為25.8億元,其中12.9億元用于收購住宅項(xiàng)目公司股權(quán)。
平安證券研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,通過房企并購整合,行業(yè)格局有望重塑,具備融資、管控及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的房企有望脫穎而出,建議關(guān)注短期抗壓能力強(qiáng)、中長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的龍頭房企,如保利發(fā)展(600048)、金地集團(tuán)(600383)、招商蛇口、萬科等。
“央企的優(yōu)勢(shì)是資金成本低、資金實(shí)力雄厚、善于打通產(chǎn)業(yè)鏈條等?!焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,每家企業(yè)都有自己的經(jīng)營策略,即使市場(chǎng)上有一些商業(yè)機(jī)會(huì),但不一定所有企業(yè)都會(huì)主動(dòng)去把握。
在郭毅看來,一直以來,招商蛇口都有自己的節(jié)奏,穩(wěn)健地推動(dòng)業(yè)務(wù)。無論市場(chǎng)如何變化,招商蛇口始終做到在大趨勢(shì)里尋找適合自己機(jī)會(huì),做好產(chǎn)品和服務(wù),因此客戶認(rèn)可度較高。
編輯 駱一帆
關(guān)鍵詞: 招商蛇口
責(zé)任編輯:孫知兵
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