新城控股用穩健穿越周期：2021年“住宅+商業”協同成長 連獲國內外機構正向評級

1月21日訊(記者 劉小菲)受政策調控趨密趨嚴、融資進一步收緊、疫情不定期反復等因素影響，2021年房地產行業經歷了前所未有的挑戰。大浪變革下，一直秉承“駱駝精神”的新城控股（601155），通過穩健經營、靈活應變，進一步提升了穿越周期的能力。

近期，新城控股發布了2021年12月份及第四季度經營簡報。數據顯示，2021年1-12月，新城控股實現合同銷售金額約2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米。

商業構筑“護城河”，2021年收入同比增51%

下行周期中，新城控股的這份成績來之不易，值得一提的是，得益于始終堅持“住宅+商業”的雙輪驅動戰略，新城控股商業板塊表現更加亮眼。數據顯示，截至2021年12月底，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已完成全國化布局。全年實現商業運營總收入為86.39億元，同比增長51.0%，超額完成年初制定的85億目標，整體出租率為97.89%。這意味著房地產市場下行的當下，商業已為新城控股構筑起寬闊的“護城河”。

中信建投（601066）證券在研報中指出，新城商業目前開業的項目中有76.2%正處于三年培育期，真正進入業績釋放階段的項目僅占6.9%，未來隨著開業項目的逐漸成熟，新城商業業績將迎來釋放。

實際上，商業板塊的持續擴張為新城控股提供了穩定的現金流。2021年上半年，新城控股物業出租及管理毛利率達70.58%。據興業證券預計，新城控股2022年或可實現租金收入112.1億元，足以覆蓋公開市場債務。

與此同時，新城控股還在積極推動商業板塊的資產證券化。2021年7月，新城控股發布公告稱，籌劃以9個商業物業作為底層資產，在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發行信托份額，以實現于新加坡證券交易所主板上市。據悉，新城控股此前已多次嘗試吾悅廣場經營性物業貸、CMBS資產證券化產品，而此次擬設立信托基金并上市，是對公司商業地產開發全流程打通的一次探索嘗試，有利于進一步優化公司資產負債結構，提高商業地產開發運營能力，實現長期可持續發展。

財務穩健，國內外機構維持正向評級

行業格局面臨重塑，雖然寒冬尚未褪去，但對財務穩健、現金流充裕的房企來說反而是機會。

在保持銷售及回款穩健的基礎上，新城控股的盈利能力不斷提升。數據顯示，2021年前三季度，新城控股實現營業收入1091.22億元，同比增長55.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤58.84億元，同比增長24.24%。2016-2020年，新城控股平均凈資產收益率更是高達33.86%。

財務方面，盡管新城控股“三道紅線”仍踩中一條紅線，但凈負債率和現金短債比仍擁有較高的安全邊際。截至2021年6月，新城控股在手現金余額551.54億元，現金短債比1.44倍，凈負債率為60.48%。新城控股方面表示，公司積極響應“三道紅線”政策，將結合自身實際情況和央行要求，穩步降檔，在2023年6月末之前降至“綠檔”。此外，公司2021年上半年加權平均融資成本6.60%。

基于穩健的財務表現，新城控股頻獲機構認可。據記者不完全統計，2021年下半年以來，三大國際評級機構密集下調房企評級及展望共130余次，但標普和惠譽確認新城發展及其子公司新城控股的長期發行人評級為“BB+”，展望維持為“穩定”；穆迪則維持新城發展及新城控股的“Ba1”企業家族評級(CFR)，并指出新城擁有穩定的銷售執行能力、可觀的運營規模、持續增長的經常性租金收入、穩健的財務指標以及良好的流動性。國內規模最大的評級機構中誠信亞太也將新城控股的境外長期信用評級從BBBg-上調至BBBg，展望穩定；同時將其高級無抵押債務評級從BBBg-上調至BBBg。

分析認為，國內外機構對新城控股主體評級的正向反饋，體現了資本市場對該公司雙輪驅動戰略模式、業績穩定、財務穩健等優勢的認可，以及對公司未來長遠發展的信心。另外，良好的評級表現在一定程度確保了新城國內外融資渠道的順暢，未來公司融資成本具備進一步下行的空間。

國內的券商如申萬宏源、興業證券和天風證券（601162）等也給出新城控股“買入”評級。興業證券給出的理由是新城控股評級維持穩定，長期投資價值獲認可；天風證券認為該公司經營情況有望進一步改善；申萬宏源則表示公司價值被顯著低估。

大股東多措并舉，釋放信心

新城控股受國內外機構認可的背后，也離不開大股東的不斷助力。2021年11月，新城控股母公司新城發展獲控股股東增持3207萬股；12月，新城發展以供股的方式發行最多約2.96億新股，募集約15.67億港元，其中大股東富域香港及Set Hero Developments Limited承諾，將投入10.87億港元認購2.05億股，并有意向額外投入最多4.8億港元進行全額認購，合計將以家族基金最多投入15.67億港元。

2022年1月10日，新城發展發布公告稱，董事會獲公司控股股東富域告知，除其承諾認購根據不可撤回承諾及供股條款暫定配發的2.01億股供股股份外，富域已申請根據上市規則允許的最多額外供股股份數目。富域此舉，也表明了控股股東對公司的業務發展及未來前景充滿信心。

另外，新城控股還于去年11月宣布計劃提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，并予以注銷。這也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。

分析人士指出，上述種種動作都彰顯出新城控股控股股東發出的護盤“強音”，有助于重塑市場信心，有望對公司股價形成提振效應。

隨著此輪行業風險出清后，房地產行業將會進入新一輪的穩定發展周期。然而，多數業內人士認為，市場修復仍需時間，房企需修煉內功，保持銷售業績的穩定，才能熬過陣痛。正如新城控股集團董事長王曉松所言：打鐵還需自身硬，與其困于行業時艱，新城當要破浪揚帆。

(責任編輯：房曉宇)

關鍵詞： 穩健 新城 周期