監(jiān)管層啟動(dòng)嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)排查 提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效

3月22日，央行在北京召開(kāi)全國(guó)24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)時(shí)明確強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、央行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，也牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

實(shí)際上，近年來(lái)在“房住不炒”的基調(diào)下，遏制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是銀行監(jiān)管重點(diǎn)。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在此前發(fā)布的題為《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》的文章中表示，近年來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在《通知》答記者問(wèn)時(shí)指出，近期一些企業(yè)和個(gè)人違規(guī)將經(jīng)營(yíng)用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題突出，影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

“與非金融企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款相比，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的申請(qǐng)比較便捷，用途監(jiān)管難度更大，資金套利流入房地產(chǎn)和股市的可能性也相對(duì)更大一些，因而成為監(jiān)管重點(diǎn)。疫情被有效控制后，小微貸款、普惠小微貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的增長(zhǎng)尤其突出。”天風(fēng)證券研報(bào)認(rèn)為，2020年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象增多，主要源于三方面原因：一是小微貸款政策支持力度明顯加大;二是利率大幅降低;三是部分銀行有動(dòng)力配合。

針對(duì)上述現(xiàn)象，金融監(jiān)管部門(mén)積極采取行動(dòng)，從2020年開(kāi)始，各地區(qū)就已針對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格審查。比如，去年4月份，央行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，自查2020年以來(lái)新發(fā)放房抵經(jīng)營(yíng)貸(含借款人為企業(yè)或個(gè)人)，包括貸前、貸中、貸后的具體使用情況。

此次《通知》的發(fā)布，進(jìn)一步從制度上給予了規(guī)范。《通知》顯示，各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開(kāi)展一次經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)排查，并于2021年5月31日前完成排查工作。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，《通知》的發(fā)布，是銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)首次系統(tǒng)性地對(duì)經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行管控的舉措，體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從緊從嚴(yán)的監(jiān)管導(dǎo)向。

《通知》從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域?！锻ㄖ愤€要求，進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問(wèn)責(zé)力度并定期披露。

《通知》明確要求，對(duì)使用房產(chǎn)抵押的貸款，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數(shù)。對(duì)抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。

“最近兩年，炒房過(guò)程中出現(xiàn)了一種新做法，即先借款買(mǎi)房、然后通過(guò)抵押來(lái)套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于此類(lèi)抵押式炒房的做法進(jìn)行規(guī)范，有助于打擊“買(mǎi)房-抵押-融資-再買(mǎi)房”的炒房模式。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，《通知》還明確規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，說(shuō)明過(guò)去部分審查工作并沒(méi)有達(dá)到“實(shí)質(zhì)性審查”的程度，導(dǎo)致很多資金被違規(guī)使用?！锻ㄖ钒l(fā)布后，銀行嚴(yán)查貸款需求后續(xù)將成為一項(xiàng)基本工作。