探問長租房市場現(xiàn)狀：租賃企業(yè)坦言下線租金貸 政策效應顯現(xiàn)租客稱吃下“定心丸”

“短租太折騰，長租怕被‘坑’”“房東中途變卦，慌亂中無奈搬家”“隨意漲房租，突然被驅(qū)逐”……上述問題困擾著諸多租客，而“租”有所居、長租保常住更是不少租客的心愿。

近期，監(jiān)管出手給長租房市場帶上“緊箍咒”，租客距離心愿成真也更加近了一步。

多城發(fā)布新政

長租房市場迎來嚴控

今年的政府工作報告在保障好群眾住房需求方面提到，“規(guī)范發(fā)展長租房市場”;近日發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》明確，“完善長租房政策”。

與此同時，《證券日報》記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，上海、北京、深圳等多地已陸續(xù)出臺住房租賃新政，進一步規(guī)范發(fā)展長租房市場。

例如，2月4日，上海市住建委等十部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》明確，住房租賃經(jīng)營機構(gòu)不得強迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。2月2日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》明確，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配;銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。2月1日，深圳市住房和建設局連發(fā)兩條關于規(guī)范住房租賃市場的征求意見稿。其中，《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。

政策效應顯現(xiàn)

租客稱吃下“定心丸”

嚴監(jiān)管下，長租房市場出現(xiàn)哪些變化?住房租賃企業(yè)、住房租賃中介機構(gòu)和租客等各相關方感受如何?《證券日報》記者近日就此進行了調(diào)查采訪。

3月25日上午，記者以想長租2年為由，線上咨詢了某知名住房租賃企業(yè)工作人員，對方告訴記者，“目前租金分為季付和月付兩種付款方式，押金為一個月的房租。租1年與2年沒有區(qū)別，只是租金可以維持不變，相當于間接優(yōu)惠(記者從租客處了解到，一般情況下，該平臺上的房源第二年房租會在前一年的基礎上有所上浮)。”當記者問及是否有租金貸時，該工作人員稱，“沒有，政府不鼓勵租金貸，平臺已下線分期業(yè)務。”

隨后，記者在另一家住房租賃企業(yè)的線上平臺找到一套北京市房屋的鏈接，并以求租者的身份致電該鏈接上顯示的房屋經(jīng)紀人，對方介紹，“現(xiàn)在我們只接受租金季付的付款方式，即押一付三。”當記者詢問，“如果長租的話，能否通過半年付或年付的方式換取一些優(yōu)惠”，對方明確回復：“住建委不允許這樣操作，除了季付，我們沒有其他付款方式。”

不過，記者在調(diào)查中注意到，通過住房租賃中介機構(gòu)直接與業(yè)主簽約時，付款方式相對靈活。某知名住房租賃中介機構(gòu)的房屋經(jīng)紀人向記者介紹，“我們一般只接受押一付三的付款方式，如果您想半年付且長租的話，我們可以幫您和業(yè)主溝通，價格上可能會每月優(yōu)惠200元左右。”

“長租公寓企業(yè)‘爆雷’或‘跑路’事件確實讓我心有余悸，所以，現(xiàn)在租房也格外謹慎。好在政府明確要求不得一次性支付超過三個月的長周期租金，才讓我吃下一顆‘定心丸’，也再不會出現(xiàn)‘房租交完工資所剩無幾’的現(xiàn)象了。”在上海“漂”了近5年的陳歡(化名)告訴記者，政策出臺讓租客權(quán)益獲得極大保障。

去年剛?cè)ド钲诠ぷ鞯膮螡?化名)在租房方面選擇了某企業(yè)下的長租公寓，并與對方簽訂了一年的租房合同，“我就是想找一個固定住所，避免出現(xiàn)中途搬家的情況，以免浪費時間和精力，而且長租比短租價格更優(yōu)惠。”

呂澤告訴記者，他現(xiàn)在整租的一室一廳租金每月只需2928元，但若選擇短租的話，租金大概將近4000元。談到付款方式，呂澤表示很滿意，“我個人覺得這家企業(yè)比較良心，他們是押一付一的形式，而且我也沒有遇到中途漲租金的情況，這對于初入職場的我來說，有足夠的能力支付。”

規(guī)范長租房市場

還需聚焦五大發(fā)力點

“春節(jié)后租賃市場迎來旺季，北上廣深出臺的相關政策聚焦于對租賃市場的監(jiān)管和規(guī)范，嚴格防控租賃企業(yè)風險，涵蓋對租賃主體、房源發(fā)布、合同備案以及對交易資金、租金貸的監(jiān)管等，促使中介機構(gòu)、租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營。”貝殼研究院高級分析師黃卉對《證券日報》記者表示，多地一方面通過公布違規(guī)企業(yè)名單，為租客和房東在選擇品牌上提供了指導，另一方面也保障了租客和房東的資金安全，有效提升了租賃市場的規(guī)范性。

“當前租賃市場的透明度不斷加強，市場的參與主體會呈多元化發(fā)展。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《證券日報》記者分析稱，通過強化推進租賃房源的公開透明，有利于解決房源信息虛假問題、增強租金調(diào)控抓手，透明度增強也有利于對租賃房源供給方更有前瞻性把控，指導多方主體更好地布局市場。

談及接下來規(guī)范發(fā)展長租房市場還需從哪些方面發(fā)力，張波建議，一方面需要提升住房租賃信息化建設水平。由于租賃相關信息的備案不及時，甚至大量租賃信息完全沒有同步到“政府側(cè)”，未來完善租賃住房數(shù)據(jù)庫信息顯得尤為重要，在此基礎上需要優(yōu)化和升級租賃平臺;另一方面，對租金水平進行合理調(diào)控需更精細化，包括租金的參考價，租金變動的限定范圍等，都需要在不斷推進中“建設”。

“今年政策發(fā)力點在于推進租賃立法、金融及稅收支持、租購同權(quán)等多個方面，”在黃卉看來，一是要加快推動租賃立法，從租賃雙邊、經(jīng)營機構(gòu)等方面不斷推動行業(yè)監(jiān)管的制度化、常態(tài)化，通過主體登記、經(jīng)營行為規(guī)范、降低企業(yè)杠桿率、建立企業(yè)信用制度等方式，逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場。二是供給側(cè)優(yōu)化，通過盤活存量、建設增量的方式優(yōu)化租賃房源的供給總量和結(jié)構(gòu)。三是需加大對小戶型、低租金的租賃房源的支持，以確保新市民、年輕人等特別是從事基本公共服務的群體能夠找到合適房源，安居樂業(yè);同時，加強對于租金水平的指導價格與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。四是為租賃企業(yè)提供金融支持及稅收優(yōu)惠政策。五是繼續(xù)穩(wěn)步推動租購同權(quán)，通過放寬落戶條件，優(yōu)化教育資源的分配方式，減少租購差距或取消與房屋產(chǎn)權(quán)的掛鉤，加大對實際居住或繳納社保時長等的衡量，通過保障租客的基本公共服務權(quán)利，確保租客的安居。