樓市“三穩(wěn)”基本實(shí)現(xiàn) 調(diào)控之“弦”仍需繃緊 因城施策更加靈活

2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。回顧過(guò)去一年，樓市從“冰凍”狀態(tài)較快恢復(fù)，成為穩(wěn)投資重要支撐。下半年以來(lái)，大部分區(qū)域出現(xiàn)了成交同比上漲。各地堅(jiān)持“房住不炒”定位，調(diào)控因城施策、更加靈活，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，市場(chǎng)地域分化明顯，熱點(diǎn)城市投機(jī)投資需求回潮。展望2021年，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然存在，各地需嚴(yán)密監(jiān)測(cè)樓市資金流向，保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

疫情后恢復(fù)較快成穩(wěn)投資重要支撐

“回穩(wěn)”是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。面對(duì)疫情沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)從“冰凍”狀態(tài)快速恢復(fù)，銷售和投資走出“谷底”，走出深“V”型走勢(shì)。商品住宅銷售面積、銷售金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均在下半年恢復(fù)正增長(zhǎng)。

樓市成交較快恢復(fù)。2020年1月下旬至2月，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情讓樓市進(jìn)入“冷凍”狀態(tài)。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商暫停銷售活動(dòng)，二手房中介也停止?fàn)I業(yè)。2020年前2月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%。受疫情影響，武漢、石家莊和太原等12個(gè)二線城市無(wú)成交，35個(gè)三線城市中也有超過(guò)1/3的城市無(wú)成交，全國(guó)大多數(shù)城市的房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn)。

2020年3月份以來(lái)，隨著各地疫情逐步得到有效控制，新房售樓處、中介門店恢復(fù)開(kāi)放，樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。“疫情后長(zhǎng)三角市場(chǎng)率先恢復(fù)，珠三角后期發(fā)力，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)保持增長(zhǎng)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。10月份，全國(guó)商品房銷售面積與去年同期持平，住宅銷售面積增長(zhǎng)0.8%，年內(nèi)首次增速回正。11月份，商品房及住宅銷售面積增幅持續(xù)擴(kuò)大。1-11月，全國(guó)商品房銷售面積150834萬(wàn)平方米，同比增速為1.3%;住宅銷售面積增長(zhǎng)1.9%。

“房地產(chǎn)是在各領(lǐng)域恢復(fù)較快的行業(yè)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊說(shuō)，住宅需求具有延展性，且住房消費(fèi)能力取決于居民的長(zhǎng)期收入，疫情期間未被滿足的需求將在之后釋放，因此總的來(lái)看，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交影響不大。

房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄。從房?jī)r(jià)變化來(lái)看，2020年4月份起，隨著樓市回暖，房?jī)r(jià)整體漲幅開(kāi)始擴(kuò)大，這種情況持續(xù)至7月份。8月份以來(lái)，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格的漲幅持續(xù)收窄或持平。記者對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，一二三線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅分別從8月份的0.6%、0.6%、1%下降到11月份的0.3%、0.1%、0.2%;二手住宅價(jià)格漲幅從8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。

房?jī)r(jià)漲幅波動(dòng)區(qū)間也在收窄：2020年前11個(gè)月，70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅波動(dòng)區(qū)間在-1%到2.0%之間，2019年同期為-1%到2.8%，2018年同期為-1.1%到6.2%。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，上半年，各地調(diào)控政策以穩(wěn)定寬松為主，地方政府積極推地、緩解企業(yè)購(gòu)地資金壓力、放寬預(yù)售條件、簡(jiǎn)化審批程序等，供給端政策空間較大。同時(shí)，較為寬松的房貸政策對(duì)購(gòu)房者形成利好，前期積壓的住房需求持續(xù)釋放，因而一度出現(xiàn)漲幅擴(kuò)大的趨勢(shì)。2020年7月以來(lái)，深圳、杭州、寧波、東莞等熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。如深圳將落戶購(gòu)房年限延長(zhǎng)到3年，并提高二套房的首付比例，加大征收交易稅費(fèi)等。

“收緊調(diào)控政策的城市，共同點(diǎn)是市場(chǎng)熱度高、房?jī)r(jià)明顯上漲，出現(xiàn)了炒作氛圍。”招商證券認(rèn)為，縱觀全年，多地政府出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策以對(duì)沖疫情帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是雙邊區(qū)間管理。這再次向市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)：“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大框架不會(huì)變。

此外，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)投資的重要支撐。2020年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速比1-10月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，已保持連續(xù)六個(gè)月同比為正的態(tài)勢(shì)。

從三大領(lǐng)域投資來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯高于基礎(chǔ)設(shè)施投資的1.0%和制造業(yè)投資的-3.5%。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢(shì)頭，但還未達(dá)到2019年10%左右的增速水平，在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇下，房企投資增速仍有上升的空間，仍是2020年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的主引擎。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說(shuō)。

因城施策更加靈活不穩(wěn)定因素仍然存在

2020年，各地房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，銀保監(jiān)會(huì)、央行、住建部等部委多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來(lái)，中央多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時(shí)，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，在“房住不炒”指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”基本實(shí)現(xiàn)。2020年下半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，搖號(hào)搶房等現(xiàn)象有所減少，房企盲目舉債擴(kuò)張有所緩解。旭輝控股董事局主席林中等業(yè)界人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)暴漲時(shí)代已一去不復(fù)返，“未來(lái)房子是保值品，但不是回報(bào)高的投資品”。

但影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的因素并未完全消失。一是房?jī)r(jià)上漲壓力仍存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，全國(guó)土地均價(jià)為6746元/平方米，同比漲幅達(dá)到22.5%。前11個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降5.2%，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)16.1%。“一降一升”，傳導(dǎo)出未來(lái)房?jī)r(jià)可能承受上漲壓力。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化背景下，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力仍然存在，而房屋投資屬性還難言完全解除，因此今年房?jī)r(jià)仍有上漲壓力。

二是部分城市房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。近來(lái)，深圳等城市由于新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，樓市出現(xiàn)“打新熱”，引發(fā)各界對(duì)樓市泡沫加劇的擔(dān)憂。同時(shí)，各路資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的沖動(dòng)仍然強(qiáng)烈，部分區(qū)域“經(jīng)營(yíng)貸”有卷土重來(lái)跡象，或擾亂住房和金融市場(chǎng)。有購(gòu)房者反映，近幾個(gè)月收到多家銀行發(fā)來(lái)的可辦理房產(chǎn)抵押貸信息，年化利息3.75%，遠(yuǎn)低于房貸利率。“如果買房的話，肯定不會(huì)用自己的錢，現(xiàn)在‘經(jīng)營(yíng)貸’利率這么低。”一名企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

三是難改土地財(cái)政路徑依賴。地方發(fā)展依賴房地產(chǎn)的情況難以在短期內(nèi)徹底改變，不排除有些地方政府依舊將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，通過(guò)推高地價(jià)來(lái)增加地方財(cái)政收入。中信證券研究部分析指出，2020年前三季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入49360億元，同比增長(zhǎng)10.3%，全年土地出讓金的增速可能高于前三季度增長(zhǎng)。“通過(guò)總結(jié)各地政府的政府性基金收入計(jì)劃，我們發(fā)現(xiàn)即使在疫情影響沒(méi)有充分顯現(xiàn)的情況下，地方政府也需要更多的土地出讓金。”

2021調(diào)控之“弦”需時(shí)刻繃緊

2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定，但市場(chǎng)不乏“暗流”，平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)仍需合力夯實(shí)。

熱點(diǎn)城市調(diào)控不可放松。在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)背景下，人口及土地等關(guān)鍵要素資源將加速向城市群和中心城市聚集。值得關(guān)注的是，重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)規(guī)模已基本恢復(fù)，部分城市住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲苗頭，尤以長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)量?jī)r(jià)上行特征最為突出。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，長(zhǎng)三角、珠三角新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長(zhǎng)三角累計(jì)漲幅為近四年同期最高水平。在土地市場(chǎng)上，2020年一線城市推地量及優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，帶動(dòng)了樓板價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

丁祖昱表示，從土拍市場(chǎng)來(lái)看，城市分化也非常明顯。土地成交金額前30位的城市，占全部城市土地總成交額的“半壁江山”，成交面積占比29%。“2020年是近五年來(lái)全國(guó)土地出讓分化最嚴(yán)重的一年，開(kāi)發(fā)商把50%的錢投到了30個(gè)城市中。”

此外，還要加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制。中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清發(fā)表文章指出，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

丁祖昱認(rèn)為，2020年8月出臺(tái)的房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)，讓房企資金壓力驟升。“房地產(chǎn)依賴金融，但是‘三道紅線’政策出現(xiàn)之后，房企的融資流、現(xiàn)金流可能變負(fù)，這對(duì)所有地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)都是巨大的挑戰(zhàn)。因此一部分企業(yè)出現(xiàn)了債券違約、信用違約等現(xiàn)象。2021年房企最難和最大的挑戰(zhàn)，是在資金上的挑戰(zhàn)。”

不少業(yè)界專家建議，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化。藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南認(rèn)為，堅(jiān)決貫徹“三道紅線”等措施，有利于保持全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、因城施策、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的重要措施。