房貸利率“換錨”倒計時 個貸經理：根據自身情況進行選擇

房貸利率“換錨”期限將至，而對房貸一族來說，個人房貸利率的變化是他們最關心的事，選擇不同的還款方式，也直接關乎月供增減。

《證券日報》記者近日走訪部分銀行網點，了解到各家銀行房貸利率“換錨”時間不一：部分國有大行選擇8月25日起統一為客戶調整為貸款市場報價利率(LPR)定價，部分中小銀行則在5月份或7月份已經為客戶統一轉換。

走訪過程中，多位個貸經理向記者表示，從春節過后就開始通知客戶做房貸利率轉換的工作，目前對于大部分購房者已經辦理了轉換，但是猶豫不決的客戶依然有。同時記者了解到，若不接受批量轉換規則，可與銀行提前聯系或者轉換后協商撤銷。專家表示，不管轉換與否，都會面臨利率風險。應考慮包括貸款價格、貸款期限、貸款余額、未來利率走勢等因素，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。

銀行房貸利率

“換錨”啟動時間不一

去年年底，央行發布公告稱，為進一步深化LPR改革，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。簡單說，如果選擇固定利率，未來貸款利率值將固定不變;如果選擇“LPR+加點”浮動利率，利率水平將隨市場利率水平變化。

據記者了解，多家銀行已經完成了存量房貸利率定價基準批量轉換工作。其中，浦發銀行、南京銀行等多家銀行已于8月前進行了批量統一轉換。也有部分銀行正在啟動相關轉換工作。

例如，8月12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行5家國有銀行均發布公告稱，將于8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉換為LPR定價。

據《證券日報》記者梳理發現，五家國有大行此次批量轉換的規則基本一致，即轉換后的貸款加點數值等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月份發布的相應期限LPR的差值。同時，多家銀行提醒，若不接受批量轉換規則，可與銀行提前聯系或者轉換后協商撤銷。根據各家銀行公告，批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

“5月底之前我們行已經完成轉換工作，但是對于不愿意接受轉換的客戶也可以撤回。” 某銀行的客戶經理告訴記者，近期銀行工作人員正在統計名單。

也有客戶經理向記者坦言，此前銀行已通過短信、微信等多種方式通知客戶進行存量房貸定價基準的轉換。對于大部分人來說，其實已經辦理完了，但是仍有部分客戶猶豫不決。“對于這部分客戶做解釋工作要花一點時間，尤其是老年群體。”

個貸經理：

根據自身情況進行選擇

對房貸一族來說，最關心個人房貸利率的變化。

8月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，8月20日貸款市場報價利率(LPR)為1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

記者注意到，自4月份下調以來，雖然LPR報價已連續4個月保持不變，但總體來看有一定降息幅度。據央行數據顯示，自去年8月份LPR報價機制改革以來，至此，新的LPR報價機制執行已滿一年。截至目前報價，5年期以上LPR共下降3次，從4.85%降到了4.65%，累計下行20個BP。

受此影響，LPR帶動實際貸款利率持續下行。今年以來全國重點城市首套及二套主流房貸利率已經保持“八連降”。根據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年8月(7月20日-8月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.25%，環比下調1個基點;二套房貸款平均利率則為5.56%，環比下降2基點。首套、二套平均利率均較去年同期下降22個基點。

《證券日報》記者在走訪銀行網點時了解到，由于不同的客戶在申請房貸時簽訂的貸款利率不同，所以在選擇LPR還是固定利率時，也要有所區分。

“對于客戶而言，選擇固定利率或LPR定價，還是基于個人對未來利率走勢的判斷。如果認為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉換。”多位銀行個貸經理對記者表示，定價基準只能轉換一次，不方便提出具體建議。

某銀行個貸經理給記者算了一筆賬，假定購房者選擇掛鉤LPR，由于重新定價日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續當前的4.65%水平，那么按照100萬元貸款本金、30年等額本息計算，購房者每個月的房貸月供將減少約90元，全年節省1080元。

“按目前的市場環境來看，利率肯定是下行的，也就是說目前選擇LPR利率比較合適。但是也不排除之后LPR會上漲，不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的擾動因素會很多，如果之后有什么政策變化，長期利率是很難做預測的。”某國有大行的個貸經理表示。

此外，記者隨機采訪了部分購房者，在部分購房者看來，考慮到利率還有進一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉換為LPR定價。

例如，家住北京市海淀區的一位張女士告訴記者：“我們業主群里之前就有討論過這個問題，到底要不要將房貸轉成LPR利率，說法很多，目前看上去LPR浮動利率似乎更能省錢，所以群內大部分人最終還是選擇轉化LPR定價。”

“選擇轉成LPR浮動利率，主要是因為之前的房貸利率有點高，預期未來利率下行的概率更大，所以換成LPR要合適一些。”張女士稱。

但也有一些享受了較低房貸利率、打了折扣的購房者表示，穩妥點沒壞處。“此前房貸利率享受的價格折扣力度較大，本來利率已經很低，而且還款期限比較長，選擇固定利率，這樣不用操心未來利率的漲跌。” 一位家住北京市朝陽區的王女士稱。

預計后續利率下調空間不大

總體維持低息狀態

LPR改革穩步推進已滿1年，未來走勢如何?對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，8月份5年期LPR基礎利率繼續不變，說明近期下調空間已經不大。當前對金融風險防范的提法有所增多，客觀上會限制LPR的走勢，也會影響房貸利率的走勢。預計后續利率下調空間不大，但總體上維持低息的狀態。

“不管轉換與否，都會面臨利率風險，根據自己的實際情況來進行選擇。”中國民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日報》記者采訪時表示，對于LPR下一步的走勢，由于LPR分兩個品種，分別是一年期和五年期，由于國家政策是保持房地產市場總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平大概率會保持一個穩定。具體到更中長期來看，中長期LPR走勢受到經濟形勢、通脹水平、就業情況、國際收支狀況等多因素影響，可能會有一些相應的變化，目前難以預測。

招聯金融首席研究員董希淼對記者表示，其實，房貸利率轉成掛鉤LPR還是固定利率，與現在的利率是多少無關。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉成固定利率，如果判斷是下降，就轉成掛鉤LPR。“從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”

在董希淼看來，目前來看，比較適合轉成掛鉤LPR。理由有以下四點：首先，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的;其次，即使幾年后利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實比預期要低;再次，無論是自住還是投資，房子持有時間可能平均不會超過十年，所以，并不需要考慮太長期限的利率走勢;最后，如果出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。

溫彬建議，房貸族應根據自身情況，包括貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。如果此前房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排;如果月供剩余時間較短，以前的房貸利率又比較高，可以選擇LPR，即便經濟好轉，通脹上升，未來LPR上升，也可以通過提前還款方式來規避利率波動的風險。