險(xiǎn)資成首批公募REITS認(rèn)購主力軍，偏好倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園兩類不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目

‍‍“太難搶了!”昨日，首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金(REITs)啟動(dòng)公眾投資發(fā)行，就被投資者“瘋搶”，全部實(shí)現(xiàn)超募，進(jìn)入比例配售。

事實(shí)上，除了對公眾投資者公開發(fā)售外，首批公募REITs還向戰(zhàn)略投資者定向配售，并向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售，獲得的份額也更多。值得一提的是，保險(xiǎn)資金成為機(jī)構(gòu)投資者主力軍，戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下認(rèn)購均靠前。

北京一位非銀分析師向《國際金融報(bào)》記者分析指出，監(jiān)管層面上，在白名單內(nèi)的險(xiǎn)企都可以進(jìn)行公募REITs投資。最主要原因還是REITs具備長久期、穩(wěn)定收益等特征，較為契合保險(xiǎn)資金的投資需求。

“險(xiǎn)資參與配置REITs的熱情還會(huì)持續(xù)。”某滬上非銀分析師同樣向《國際金融報(bào)》記者透露，未來，保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者比重有望進(jìn)一步提高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國際級融報(bào)》記者，險(xiǎn)資在配置倉儲類和產(chǎn)業(yè)園類REITs等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)還需注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

險(xiǎn)資成認(rèn)購主力軍

據(jù)悉，首批發(fā)行的9只公募REITs合計(jì)募資規(guī)模大約為300億元。產(chǎn)品通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售及向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。

《國際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，首批公募REITs的戰(zhàn)略投資者中，泰康人壽、平安人壽、中國財(cái)產(chǎn)再保險(xiǎn)、中國人壽再保險(xiǎn)、大家投控、中國保險(xiǎn)投資基金等6家保險(xiǎn)系資金均在列，成功參與蛇口產(chǎn)園、廣州廣河等8只產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售。

合計(jì)申購金額前三名機(jī)構(gòu)為泰康人壽、中國保險(xiǎn)投資基金和平安人壽。其中，泰康人壽在首鋼綠能、鹽港REIT、普洛斯的戰(zhàn)略配售中份額占比分別為5.5%、7%、20%;中國保險(xiǎn)投資基金在蛇口產(chǎn)園、首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇園、普洛斯、浙商杭徽的戰(zhàn)略配售中份額占比分別為5%、1.2%、1.8%、1.78%、2.1%;平安人壽則在廣州廣河的戰(zhàn)略配售中占比9.9%。

另外，還有太保集團(tuán)、太保產(chǎn)險(xiǎn)、太保壽險(xiǎn)、人保壽險(xiǎn)、太平人壽、太平財(cái)險(xiǎn)、新華人壽、陽光人壽、光大永明人壽、大家人壽、長城人壽等11家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極參與了網(wǎng)下投資者認(rèn)購。

中信證券披露稱，從首批申購的投資者來看，投資者來源廣泛，包含公募基金、保險(xiǎn)資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等機(jī)構(gòu)投資者。但目前申購來源較為集中，其中，券商自營認(rèn)購總金額達(dá)292.60億元，占比56.6%;其次是保險(xiǎn)，認(rèn)購金額達(dá)81億元，占比15.7%;公募專戶、信托、私募基金、券商資管分別認(rèn)購了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

偏好不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目

記者還注意到，保險(xiǎn)資金更偏好倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園兩類不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

“這說明此類產(chǎn)業(yè)更容易做創(chuàng)新。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，出現(xiàn)創(chuàng)新是因?yàn)檫@兩類不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長，且有持續(xù)現(xiàn)金流。他認(rèn)為，保險(xiǎn)資金的進(jìn)入也使得公募REITs認(rèn)購效果更好。

某在京非銀分析師向記者分析指出，監(jiān)管層面上，在白名單內(nèi)的險(xiǎn)企都可以進(jìn)行公募REITs投資。最主要原因還是REITs具備長久期、穩(wěn)定收益等特征，較為契合保險(xiǎn)資金的投資需求。而且從海外角度看，在美國、日本等成熟市場，險(xiǎn)資也是積極配置房地產(chǎn)REITs。

“險(xiǎn)資參與配置REITs的熱情還會(huì)持續(xù)。”某滬上非銀分析師同樣向《國際金融報(bào)》記者透露，未來，保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者比重有望進(jìn)一步提高。

還有業(yè)內(nèi)人士指出，從首批9只公募REITs發(fā)行情況來看，不動(dòng)產(chǎn)類REITs(含倉儲類、園區(qū)類REITs)2021年現(xiàn)金分派率在4.1%-4.74%之間，明顯低于3單特許經(jīng)營權(quán)REITs(6.19%-12.4%)。而借鑒海外市場經(jīng)驗(yàn)，美國REITs長期回報(bào)率在9%左右。根據(jù)目前我國REITs的認(rèn)購對象(戰(zhàn)略配售占比高)、底層資產(chǎn)特征(現(xiàn)金流較為穩(wěn)定)等方面來看，類固收性質(zhì)預(yù)計(jì)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，收益率方面或不及美國REITs，但在穩(wěn)定性上更勝一籌。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，險(xiǎn)資配置產(chǎn)業(yè)園等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)也需注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。如果現(xiàn)金流不好或經(jīng)營不好，會(huì)直接影響此類金融產(chǎn)品的投資收益率，從而影響后續(xù)流通。