聚焦重點領域 公募REITs腳步漸近 積極落實“房住不炒”精神

備受市場關注的公募REITs腳步正漸行漸近。《經濟參考報》記者獲悉，今年以來，證監(jiān)會有意推進公募REITs的進程，正在對REITs底層資產情況進行摸底，鼓勵一些基金公司和券商上報REITs項目方案。從目前來看，首批公募REITs產品或集中于工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、交通能源、符合區(qū)域產業(yè)方向的商業(yè)物業(yè)及重大基礎設施等領域，主要聚焦于國家重大戰(zhàn)略實施方向，將對探索新型基礎設施投融資機制形成有力的推動。

近日，海南省發(fā)行全國首單省級人才租賃住房REITs產品，雖然募資對象仍是少數(shù)特定的機構投資者，但上述REITs產品也可視作是公募REITs正式開啟前的前奏。據(jù)權威人士透露，雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿區(qū)等重點區(qū)域在不遠的將來有望發(fā)行倉儲物流等基礎設施REITs產品，以及符合條件的人才公寓。

記者了解到，目前券商和基金正在積極上報一些項目，整體而言，機構對于大型城市群周邊的倉儲、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、交通樞紐、養(yǎng)老項目，以及位于雄安新區(qū)和上海或深圳的工業(yè)園區(qū)或者服務市民的基礎設施建設項目表現(xiàn)出了比較濃厚的興趣。

“在國內不動產證券化迅猛發(fā)展的過程中，監(jiān)管層特別鼓勵包括基礎設施等具有社會效益的不動產類別，這些資產類別成為公募REITs優(yōu)先考慮的試點也是符合公眾預期的。”上述權威人士說。業(yè)內人士也表示，公募REITs的推出將成為中國房地產建立長效機制至為重要的一環(huán)，將引導社會資金投向符合產業(yè)政策、支持領域的項目，能緩解房地產住宅投機的壓力。

公募REITs即公開發(fā)行不動產投資基金，是指將不動產資產或權益(包括基礎設施、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等)轉化為流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品，具有永續(xù)、權益型和高分紅特征，以不動產資產持續(xù)、穩(wěn)定的運營收益(租金)為派息來源，并面向個人和機構投資者發(fā)行。私募REITs產品主要面向機構投資人等限定性群體。

此前，證監(jiān)會依托企業(yè)資產證券化業(yè)務已開展私募REITs試點，截至2018年11月底，共有41單私募REITs產品在交易所市場掛牌，累計融資規(guī)模853億元。盡管真正公募REITs產品業(yè)內呼聲較高，但至今仍未推出。

“在房地產行業(yè)從嚴調控背景下，房地產企業(yè)的融資渠道均受到嚴格管制。因為擔憂REITs作為房地產新的融資工具會給房地產更多融資，進而引起房地產泡沫，這是REITs難產的重要因素。”中國證監(jiān)會原主席肖鋼在今年2月出刊的《清華金融評論》撰文指出，需要予以澄清的是，REITs底層資產不涉及居民住宅，REITs對應的底層資產主要是商業(yè)地產與基礎設施，包括交通能源、物流園區(qū)、商場、寫字樓、長租公寓、養(yǎng)老公寓等。這些商業(yè)地產運營普遍以自持為主，與居民住宅市場在開發(fā)模式、運營方式等方面有很大差別。商業(yè)地產價格上漲依賴于運營品質提高，租金收入上漲推動估值提高。而住宅價格更多體現(xiàn)為需求與供給平衡。可見，發(fā)展公募REITs與住宅價格沒有直接聯(lián)系，也不存在正向因果關系。

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛接受《經濟參考報》記者采訪時表示，REITs實際上是針對不動產，而不是房地產開發(fā)的。現(xiàn)階段有個觀點是，住宅開發(fā)銷售被稱作房地產，物流、商業(yè)、公寓等持有性、收租型物業(yè)被稱之為不動產。

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人高以升在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示，從美國、澳大利亞等具代表性REITs市場的底層資產分析可以看出，境外REITs所投資的房地產均為經營型商業(yè)物業(yè)，住宅類的物業(yè)僅限于租賃公寓(租賃住房)，與傳統(tǒng)地產開發(fā)有嚴格的隔離。

他還表示，公募REITs的推出是中國房地產建立長效機制至為重要的一環(huán)，甚至是必須的一環(huán)。從投資端來講，中國居民投資或者投機住宅的熱情源于他們并沒有一個介于股和債之間的穩(wěn)定可期的投資方式。對住宅投資的熱衷至少部分是由于海量的資金無從配置所致。而公募REITs將構造一個巨量的投資品種，承載和疏導這一部分投資需求，這和“房住不炒”、遏制對住宅的投機需求是相統(tǒng)一的。

王剛表示，公募REITs的推出也是在積極落實“房住不炒”精神，其將引導房地產行業(yè)從過去重視開發(fā)轉向開發(fā)與持有并重。對于投資者來說，REITs將提供更多的投資產品與渠道。通過收租型物業(yè)參與到大眾商業(yè)物業(yè)專業(yè)化管理，分享物業(yè)運營與升值帶來的紅利。

對于最近海南推出的全國首單省級人才租賃住房REITs產品，東方金誠結構融資部副總經理張佳麗表示，項目的成功推出，擴大了資金來源，有助于建立起海南人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新投融資模式，構建房地產租賃運營長效機制。該類產品在退出定價、投資標的的可擴展性等方面，為未來對接公募REITs留下操作空間。