基金潛伏地產股 博反彈還是價值投資 配置價值則源于盈利支撐和政策催化

春節后A股第一個交易日喜迎開門紅，拉動市場風險偏好迅速回升。在普漲格局下，隱藏著一條機構深度潛伏的投資主線——去年四季度基金加倉最多的房地產板塊。雖然地產龍頭股已經走出了一波亮麗的行情，但在基金經理看來，上漲背后仍不乏隱憂。

春節期間，一位券商分析師在返鄉時發現，雖然三線城市房地產過去兩年已有過一波上漲，但是身邊的親戚朋友有閑錢還是會選擇買房，房子和車幾乎是結婚時的標配，在改善生活的需求中占據重要地位。

數據也為浮光掠影的返鄉觀感增添了真實的注腳：申萬宏源研報顯示，從房地產板塊65家已發布2018年年報業績預告的房企來看，36家預增或扭虧，盈利為正;29家預減、首虧或續虧。其中，TOP100房企全年銷售金額同比增長35%，顯示行業整體業績穩健，集中度上升是長期邏輯。業績支撐下，港股市場上的融創中國今年來一路上漲，漲幅已近30%，碧桂園的漲幅也接近20%。

業績穩健疊加估值優勢，使得基金2018年四季度超配優質房地產股。據光大證券對30家重點地產企業的基金持倉變動跟蹤顯示，2018年四季度，30只個股中共有27只個股成為基金重倉股，較三季度新增6只;基金重倉總市值為436億元，環比增加31%，重倉比例約5.64%。當下，基金對地產A股板塊的重倉比例，幾乎處于2015年一季度以來的最高水平。

此外，數據顯示基金持倉繼續向龍頭集中：2018年四季度地產行業持股市值Top5的地產股(保利、萬科A、華夏幸福(600340)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155))的持股總市值占板塊持倉總市值的比重達44.8%，較上半年大幅提升9.6個百分點，保持了2016下半年以來的持續提升態勢。其中基金增持萬科A1.54億股，重倉市值增加34億元;增持保利地產(600048)1.86億股，重倉市值增加19億元;增持華夏幸福8663萬股，重倉市值增加22億元;增持綠地控股(600606)8451萬股，重倉市值增加5億元;增持招商蛇口5947萬股，重倉市值9億元。

增持地產股的核心邏輯是博短線反彈還是看重長線價值?對此，基金經理的看法有明顯分歧。一位基金經理表示，地產板塊在2018年已經對市場的悲觀預期充分反應，估值處于低位，業績又有支撐，隨著行業集中度進一步提高，具備中長期投資價值。

也有基金經理擔憂地產泡沫并未出清，再度擴張空間有限。“宏觀環境不是一朝一夕就能扭轉的，現在仍處于穩中有憂的態勢中。而且基建在很多城市已經飽和，考慮到人口結構、人均住房肯定趨于過剩，居民杠桿也已經加上來了，在需求比較疲弱的環境下，未來經濟增長的內生動力一定來源于創新。”

華泰證券認為，從布局時點和驅動因素來看，當前地產板塊所處時點接近于2014年，2014年基金超配地產板塊主要發生在其盈利的修復階段、行業基本面的低點及政策寬松周期的開啟階段，配置價值則源于盈利支撐和政策催化，但政策依然為核心變量。