經紀人的降價與小業主的不甘 北京二手房市場博弈初現

近期，北京商報記者接到多位購房者和小業主反映，稱接到了經紀人市場“轉涼”的通知，部分小業主更是被要求“降價才能促成交”。經紀人們的判斷是：9月新盤多、產品類型豐富、區域分布均衡，二手房的交易成本又高得離譜，現在除了“東西海”的剛需，基本上購房者的首選都是新盤。在他們看來，著急置換的二手房業主應該抓住11月前的窗口，盡早給出合適的價格促進成交。

然而放大至整個假期的交易數據卻并不支持經紀人們的判斷：假期期間北京鏈家的成交量突破了1100套，這個數字是去年同期的1.5倍，是2018年的2.4倍。

實際的市場情況具體如何，是真“涼”還是前期成交網簽滯后?北京商報記者在這個“十一”密集調研北京二手房市場，試圖給出購房者和小業主一個答案。

9·20和10·8的明顯節點

許月計劃賣掉的房子位于東南二環的左安門橋，是一套隸屬于東城區的三居室、當年先生單位的福利分房，面積不大不小、周圍配套還算完善，又在東城區屬于價格洼地，許月對于出售這套房子一直都不太擔心。“雖然二類經適房有3%的土地出讓金，但是我報的價格并不高，房子朝向也好，算是小區里的金角，所以當時跟經紀人提的要求就是交易周期不要太長、付款方式好一些。”正是基于這樣的一種賣房心態，許月并沒有著急讓房子里的租客搬走，只要配合看房就好。

直到“十一”即將放假前，由于工作太忙，一周沒跟經紀人聯系的許月偶然登錄鏈家App發現：這套僅在9月第一周便創下40多組帶看的“好房”，在9月20日后竟然一組帶看都沒有。“我一下子就有點急了，趕緊給兩家經紀人打電話，得到的回復都是這兩天市場狀態轉‘涼’得確實有點快，現在不好說是假期因素多點還是市場本身就‘涼’了，他們都建議我盡快把租客清了、趕緊賣。”

聽從了兩家經紀公司的建議，許月在與租客協商后，在“十一”期間完成了清客收房。“說來也奇怪，8號是個時間點，這一天鏈家帶看了8組，我愛我家帶看了4組，給我的感覺好像過節的都回來了，沒有經紀人說的那么‘涼’”。

與許月的情況極為相似，劉金位于北三環和平西橋的一居室也遇到了“9·20”和“10·8”現象。劉金要賣的這處房子就在和平西橋地鐵口，47平方米的南向一居室，滿五唯一的已購公房，樓層不錯、裝修也說得過去，起初劉金將報價定在了365萬元。

“我跟中介說這個價格的時候，中介就說有點高，4月成交的那套有點瑕疵，價格316萬，覺得我這套能到340萬元比較合理，但我想試試，沒想到剛弄完手續，新發地就出疫情了。”劉金的房子和當時的北京二手房市場一起，無論是帶看還是成交，都戛然而止。

直到進入9月中旬，在劉金多次降價后，帶看才慢慢有了起色。正當劉金盤算能夠在“十一”前后賣掉之時，帶看卻在9月21日再次“暫停”。“直到‘十一’長假的后半段，4日、5日的時候，經紀人給我打電話說終于有人看了。”但與許月不同，已經看好置換房源的劉金并沒有因為帶看的恢復打算提價，只求盡快出手好拿著錢和資格去換房。

經紀人的降價與小業主的不甘

劉金的房子能夠恢復帶看，很大程度上也是聽從了經紀人的降價建議。根據鏈家App顯示，劉金的這套一居室，在過去的3個月里從365萬元降到329萬元，降價幅度接近10%。

“中介跟我說，沒有賣不出去的房子，只有降不到位的價格，但我真覺得我這房子沒到那個程度，不過因為著急換房，不得不從了。”劉金無奈地說。

然而并不是所有的小業主都認可經紀人的降價建議。

程佳位于南三環的在售兩居室，在10月8日恢復集中帶看后，被經紀人建議價格下調50萬元，這個比例占到了程佳房價的1/7。“講真的，接電話的時候我差點罵街，當初定價是中介給的，這么大幅度總得有個合理的理由吧，他們一再強調市場‘涼’了，可我要買的那套賣家還要漲價呢，究竟是真‘涼’還是都去過節了，總得看看再說吧。”

程佳的情況不是個例。集中帶看的爆發，讓許月甚至產生了“能不能緩緩，甚至提提價的念頭”。

但這一想法并沒有得到委托賣房的兩家經紀公司經紀人的支持。“他們給我的理由都是二手房千萬元左右的客群就那么多，馬上天涼了，萬一疫情反復，市場又沒了，甚至建議我再降10萬元，刺激帶看轉變為成交。”許月對于經紀人的意見有些遲疑，畢竟和小區內的在售房源比，自己的報價確實不高，又是換房銷售，能多賣一點是一點的心態似乎更勝一籌。“現在有買家約我要談談，我想先約著見面，探聽一下態度再說。”

經紀人口中的“涼”，在數據層面卻是另一番景象。克而瑞根據北京市住建委官網數據統計，9月北京二手住宅累計成交量17259套，環比8月上漲7.5%，同比去年9月上漲41.6%。今年受到新冠疫情影響，市場整體走勢跌宕，但北京已走出疫情影響，單月二手住宅網簽量連續5個月在1.6萬套以上。黃金周期間，各大中介二手房帶看量及成交量保持相對高位，再加上年底業績沖刺，預計2020年全年二手住宅成交套數有望突破16萬大關，創2017年317新政以來的新高。

另有媒體報道稱，今年“雙節”8天假期，北京鏈家的成交量突破了1100套，這個數字是去年同期的1.5倍，是2018年的2.4倍。

除了“東西海” 首選是新盤

對于數據和市場“表里不一”的情況，合碩機構首席分析師郭毅分析稱，造成上述情況的原因有兩點。首先，站在中介經紀人的角度來講，他們是房源的開拓方，也是客戶成交的撮合方，房東降價銷售可以達到盡快撮合成交的目的。因此市場的一些風吹草動也會被主觀“放大”，這是一個情緒的傳遞。

另一個層面，目前二手房市場也確實存在轉“涼”的跡象，新房的“加量加質”供應對二手房市場形成了很大的沖擊。“目前北京新房市場產品力升級迭代，價格方面也有大幅的調整，受此影響，相當一部分之前考慮二手房的業主，目前也轉投新房的‘懷抱’。”郭毅表示，二手房客群不斷被分流，后續確實存在“入冬”的隱患。此外，以網簽作為判斷短時間市場好壞，客觀上來說并不準確，二手房網簽基本滯后半個月到一個月左右，所以數據層面在后續才會得到體現。

“9月的新盤太多了，產品類型也豐富，區域分布也均衡，二手房的交易成本又高得離譜，現在除了‘東西海’的剛需，基本上購房者的首選都是新盤。”不只一個區域的房產經紀人在“十一”期間在被問及市場是否真“涼”時，也給出了上述的判斷。

在他們看來，即便假期后半段購房者恢復帶看，但對于產品的挑剔和價格的敏感，都不會輕易出手。如果是著急置換的二手房業主，還是應該抓住11月前的窗口，盡早給出合適的價格促進成交。

據了解，僅“9·30”一天，北京市住建委便集中審批了9個預售證，9月的后半月有近20個新盤入市。一位購房者向北京商報記者直言，自己在“十一”期間看上了兩套二手住房，價格都在900萬元左右，然而稅費加中介費基本上要80萬元，這在小城市已經可以全款買套房了。從“實惠”的角度出發，新房更具價值。

在郭毅看來，目前新房市場頗具吸引力，如果不考慮“東西海”這些自帶的區域價值，二手房與新房的競爭已經拉平，甚至有落后的態勢。今年從6月開始，北京新房市場持續創造月均去化4000套以上的表現，而價格層面也受開發商加快業績銷售的影響已達到低點。因此，郭毅稱，目前對于購房者來說是一個買房窗口期，北京新房市場量漲價跌，二手房市場也會受此帶動下行，但整體波動會在一個合理區間內運行。