深圳樓市新政作用顯現：“打新”白熱化 二手房遇冷

根據房中協發布的網簽走勢圖發現，新政前一周，二手房單日網簽量最高達1784套，最低403套，而新政后一周，最高僅359套，最低55套。網簽量環比新政前一周平均下降79.8%。

調控新政公布即將滿一個月，深圳樓市已經出現了明顯變化。

“抱歉通知您，根據華強城市花園(一期)積分搖號規則，您積分未能達到入圍標準，無法參與公證搖號。”

8月7日下午4點半，用了兩個名額參加誠意登記，仍沒能入選認籌名單的夏萌(化名)顯得很無奈。

她告訴時代周報記者：“今天收到短信說無搖號資格還有點不信，其中一個名額為56分，另一個名額為62分，沒想到一個都沒有入圍，大家的分數都這么高嗎?”

華強城市花園是深圳樓市“7·15”新政后首個采用積分規則的新盤，備受外界關注。

7月30日，華強城市花園(一期)進行誠意登記，同時公布了積分規則。根據規則，進行誠意登記的客戶需要按房產、戶籍與社保三個指標進行積分，排名達到前5560名，才能進行誠意登記。

據深廣電都市頻道報道，共2.6萬人參與了556套房的誠意登記。在夏萌看來，深圳買新房搖號像買彩票一樣，除了需要資金雄厚條件滿足，更重要的是碰運氣。

新房市場的火爆行情讓房企也加快行動。

8月10日，一位電建地產華南區域人士告訴時代周報記者，其公司位于光明片區的首個項目計劃于10月份開盤，目前已經開放外展咨詢中心，提前為項目蓄客。

與深圳新房市場的火熱不同，多個區域的二手房市場卻又是另一副模樣。

“樓市新政后，門店二手房的帶看量低到谷底，幾乎沒有，員工都在推惠州和南沙的房源以及商住。”8月8日，寶安區一位中介店長王路(化名)告訴時代周報記者。

根據房中協發布的網簽走勢圖發現，新政前一周，二手房單日網簽量最高達1784套，最低403套，而新政后一周，最高僅359套，最低55套。網簽量環比新政前一周平均下降79.8%。

深圳樂有家各門店數據顯示，新政后一周，二手房帶看量、新增房源量環比均下跌2―3成。

新房市場持續火熱、二手房市場遇冷，這是新政推出近一個月后最真實的情況。

“打新”火熱

夏萌在深圳從事銷售類工作，今年希望先物色一套小兩房。

看房過程中，她發現樓市的熱度遠超預期，前后看了超過20套房子，一路上揚的房價讓她望而卻步。

預算有限，夏萌打算憑運氣抽新房。6月，她參加了金融街華發融御花園(一期)的認籌，最終落選。而這一次，夏萌沒想到，華強城市花園(一期)連入圍的機會都沒有。

“7·15新政后，本以為很多人失去了購房資格，新盤的認籌會少很多，沒想到卻等來了更多的競爭對手。”夏萌有些沮喪地說道。

“后期政策細則出臺，好多人從沒購房資格到有購房資格，所以認籌人數增加，其中50―60分的人數最多。”8月9日，一位華強城市花園(一期)的銷售向時代周報記者解釋道。

無論是華強城市花園(一期)還是金融街華發融御花園(一期)，都是深圳新房市場火爆的一個縮影。

7月23日，光明區光僑路的勤誠達正大城悅園二期在網上開盤，當天共推1156套房源，成交848套，去化超過7成。

“比預期還好，作為新政后首家開盤的樓盤，內部對這個結果還是比較滿意。”8月6日，該項目銷售經理告訴時代周報記者，到目前為止，該項目僅剩一些尾盤。

開發商設置的重重門檻也體現出當下新房市場的火熱。

驗資是當下熱門新盤的基本要求，其中，光明中海寰宇、南山西麗深鐵閱山境提出驗資80萬元，而位于南山西麗的遠洋天著，則需要驗資達200萬元。

夏萌告訴時代周報記者，除了需要驗資外，看房還需要提前預約。

2017年1月19日出臺的限價政策導致二手房與新房價格倒掛，“買到即賺到”，深圳樓市的“打新”現象也由此而來。

華強城上一次在福永區開盤是2019年第二季度，當時共推出464套房源，備案價4.2萬―5.2萬元/平方米。而目前該區域二手房當前掛盤均價在6.1萬―6.5萬元/平方米。

新房市場火爆背后，不少房企也在調整在深圳的布局策略。

8月10日，某央企房企一位投拓業務負責人告訴時代周報記者，新房供需緊張的局面預計在9月份將得到改善。一些房企的新項目將加快入市節奏，加上三四季度房企要沖業績，會有較為明顯的供應釋放，只要新房如期入市，局面將發生較為顯著變化。

“據我所知，現在不少即將入市的新盤都在加快營銷節奏，提前開放樣板間和展示中心。”該人士表示。

根據房地產信息網數據，2020年上半年，受疫情影響，上半年合計成交16727套新房住宅。深圳市住建局表示，2020年深圳計劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，這意味著下半年將有3萬套住宅入市，是上半年供應量的兩倍。

上述電建地產人士也表示，盡管調控政策對深圳新房市場有一定影響，但仍然持續看好深圳市場。目前公司在售項目僅有一個，公司也希望能夠通過如舊改、并購等形式獲取新的項目。

二手房低谷

對于從事房屋中介的王路而言，新政后的深圳二手樓市最為直觀的感受就是“冷清”，從去年火熱的行情到如今，他的心情猶如過山車一般。

去年7月，王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地產中介店，主營二手房業務。

隨著雙11豪宅認定標準的改變，二手房市場活力被激活，房價的跳漲讓王路獲益頗多，業績最高的一個月，其店里業績達到了120萬元。

趁著火熱的市場行情，今年4月，王路在寶中區再開了一家中介店，希望繼續做大。

7月15日政策的出臺讓王路的心情迅速跌入谷底。

“客戶中有5成左右受到影響，失去了購房資格，本地買家算了稅費就沒有下文了，拉都拉不回來，還有一部分客戶在等打新盤。另一方面，二手房房源確實減少了很多，很多未滿5年的房源，業主都主動撤盤。”王路表示。

8月10日，深圳中原董事總經理鄭叔倫告訴時代周報記者，據新政后的兩周觀察，從中原找房客戶量上，誠意客戶減少15%。從各營業部門反饋，市場出現分化表現，投訴屬性比較高的片區及豪宅影響較大，雙拼二手房更難出售。

根據深圳中原研究中心的數據顯示，7月深圳二手住宅成交套數為13407套，環比上升26.6%;成交面積為114.8萬平方米，環比上升26.7%。

7月過戶成交套數創2016年4月以來新高。

其中，7月過戶成交的房源中約有9成為6月之前(含6月)簽約成交的房源。

新政推出后的三周時間，王路兩家店的成交量不足10筆。

“主要有成交都是750萬元內，超過1000萬元和前期報價虛高的有一點下調，業主誠心賣的議價在3%―5%，關鍵現在客戶的購房意愿不大，大都表示需要再看看。”他說道。

業績的下滑讓王路對每個月的高昂固定開銷憂心不已。

“每個月的店租加上員工費用，至少需要50萬元的業績才能維持運轉。現在市場調整，判斷失誤，目前我想轉讓一家門店或者再找人入股，但新店每月的房租3萬多元，嚇退了不少人。”王路表示。

這并非只是王路遇到的困境。

“寶安這邊大公司成交的二手房手指頭數得過來，門店比房源還多，一部分同行回老家，還有一部分計劃去旅游了。”8月9日，一位寶安區的中介人士告訴時代周報記者。

和王路一樣，林志(化名)的工作同樣因新政受波動。他于2017年前后開始從事深圳購房咨詢服務工作。從去年下半年到今年上半年，月均業務量咨詢量在30單以上，新政后到現在僅接了5單，其中還有4位進行退費。

對于下一步計劃，王路表示，現在寶安光明新盤基本都不給中介代理，目前將公司業務轉戰至深圳的公寓市場以及臨深、惠州市場。

“最新消息，惠州很有可能限購，雖然現在還沒有發布公文，但這個消息有風口，還是很有可能的。”8月10日，王路在購房群發布了此消息，催促其他購房者抓緊下單。

鄭叔倫則表示，新政在規范住宅市場的同時，反過來造就商務公寓的表現，不限購條件在新政后會變得更有吸引力。

鄭叔倫還認為，商辦物業由于不限購加上長期較高租金收益，成為調控政策后的受惠的物業類型。另外，有相當比例的客戶被取消購房資格，臨深區域市場也被得到重視。