深圳帶租約二手房接收難問題亟需治理 將糾紛化解在萌芽階段

當(dāng)前,廣東深圳普遍存在這樣一種社會現(xiàn)象:帶租約的二手房極難接收,不少業(yè)主買房后,卻在接收房子時(shí)遭承租人百般阻撓。拿不到房子,又承擔(dān)著銀行還貸壓力,業(yè)主叫苦不迭。這類問題多次引發(fā)雙方暴力沖突,激化社會矛盾,而且具有一定的普遍性,亟待引起有關(guān)部門高度重視。

10年前,葉光耀、謝春玲等多位業(yè)主共同購買了羅湖區(qū)松泉公寓小區(qū)共30套單身公寓,于2009年12月辦理了房產(chǎn)證。但他們?nèi)ニ扇⑽飿I(yè)管理處辦理入戶手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn),這30套公寓由深圳市大地通物業(yè)管理有限公司經(jīng)營占有。業(yè)主們在收房心切、清房無門的情況下,被迫與大地通物業(yè)方簽訂協(xié)議,約定由業(yè)主向大地通物業(yè)實(shí)際控制人鐘文遠(yuǎn)支付75萬元交房補(bǔ)償金,協(xié)議簽訂后5個(gè)月內(nèi),大地通物業(yè)將30套公寓全部交付給謝春玲等人。

2016年4月,大地通物業(yè)以委托經(jīng)營人的名義,強(qiáng)行撬鎖侵占這30套公寓,要求租戶到大地通物業(yè)辦理續(xù)租手續(xù)。謝春玲等業(yè)主當(dāng)即向轄區(qū)派出所報(bào)案,經(jīng)警方協(xié)調(diào),大地通物業(yè)與謝春玲等人達(dá)成調(diào)解協(xié)議,承諾凡是提供房屋產(chǎn)權(quán)證明的業(yè)主,大地通物業(yè)必須無條件交付房屋。但當(dāng)謝春玲等人去收房時(shí),大地通物業(yè)又以各種理由拒絕交房至今。

記者觀察到,近年來,深圳房價(jià)一直居高不下,而拍賣房以及一些帶租約的二手房比市場流通的商品房便宜,因此,通過競拍取得房產(chǎn)成為時(shí)下一個(gè)熱門的選擇。隨之而來的是,此類房屋收房時(shí)發(fā)生的糾紛屢見不鮮。

深圳市民張先生通過公開拍賣購得寶安區(qū)佳華豪苑某房,卻發(fā)現(xiàn)這棟房產(chǎn)被原業(yè)主出租給了他人,租期長達(dá)15年。南山區(qū)華僑城波托菲諾純水岸一房屋前業(yè)主王某生意失利無力歸還齊先生的借款,采用以租抵債的方式把房子租給齊先生,租期10年。石某經(jīng)過法院拍賣成為這套房子的新業(yè)主,為了回收房產(chǎn),石某召集10多名社會閑雜人員上門,武力“請求”齊先生一家立刻搬離。

記者發(fā)現(xiàn),因債務(wù)問題司法拍賣的房源成交后,往往存在收房清場難、不明費(fèi)用多兩大問題。因?yàn)?法院并不負(fù)責(zé)房源拍賣后的清場和交付,需要買家自行處理。而且,房屋拍賣前長期拖欠的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等以及房屋拍賣交易產(chǎn)生的稅費(fèi),均需買家支付。此類案件中,除了原業(yè)主不肯交房,不少都是有租客在租且租期長達(dá)10年以上,導(dǎo)致買家無法收房。若走訴訟程序解決糾紛,至少需要一年以上時(shí)間,其間買家都不能正常使用涉案房屋。因此,多數(shù)買家會在競得房源后,通過調(diào)解給予租客相應(yīng)補(bǔ)償,請求對方搬離。

記者認(rèn)為,可以采納深圳律師顏宇丹的建議:購房者購買二手房或拍賣房前應(yīng)調(diào)查清楚,審查此房產(chǎn)是否已取得房產(chǎn)證、是否被查封,受托拍賣人是否取得合法有效的授權(quán)委托,房屋是否存在抵押權(quán)或房屋租約等。要看此房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況,如果在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備,則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。

記者建議,政府部門應(yīng)高度重視帶租約二手房接收難問題,加強(qiáng)問題治理,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。發(fā)生此類糾紛時(shí),應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行審查后認(rèn)真處理糾紛,盡量將糾紛化解在萌芽階段,避免矛盾進(jìn)一步擴(kuò)大。