蛋殼公寓商業(yè)模式再受質(zhì)疑 多地房東上門解約租客收到搬離通知

日前，自稱管理房間“40萬(wàn)+”，累計(jì)服務(wù)用戶“100萬(wàn)+”的上市公司蛋殼公寓，在北京等多地遭遇租客房東維權(quán)，以致其商業(yè)模式再受質(zhì)疑。

11月16日，已經(jīng)入冬的北京，上百人在位于朝陽(yáng)門外大街的蛋殼公寓北京總部排隊(duì)維權(quán)。其中一位租客告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，這個(gè)維權(quán)長(zhǎng)隊(duì)里，有房東、租客，還有被拖欠工資的蛋殼公寓保潔、維修人員。

“在我們的微信維權(quán)群里，不僅僅是北京，在上海、深圳、杭州和武漢等地，也陸續(xù)有房東和租客要求與蛋殼解約。”該租客表示。

同日下午，記者在一個(gè)北京蛋殼公寓維權(quán)微信群中看到了這樣一句話，“你們打吧(群友發(fā)的投訴電話)，我凍得拿不住手機(jī)了。”兩天時(shí)間，這個(gè)群從100多人上增加到超420人，其中大多數(shù)都是與微眾銀行簽了租金貸的租戶。

而就在幾天前的11月12日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司新增被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的約為572萬(wàn)元，這是11月份蛋殼公寓第三次成為被執(zhí)行人。《證券日?qǐng)?bào)》記者從天眼查方面獲悉，截至11月16日，蛋殼公寓被執(zhí)行總金額為1092萬(wàn)元。

“列為被執(zhí)行人對(duì)企業(yè)的影響較大，一方面代表了企業(yè)無(wú)償債能力，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流危機(jī);另一方面會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信用，品牌形象受損。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，同時(shí)，也會(huì)影響資本市場(chǎng)上投資者的信心，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展存在質(zhì)疑，企業(yè)的估值會(huì)大幅縮水。

部分租客接到清退通知

退租仍擔(dān)憂貸款違約

“11月13日晚上，房東上門告訴我，蛋殼公寓從11月1日起至今沒(méi)有付房租。”北京蛋殼公寓的女租客楊小青(化名)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“房東要求我半個(gè)月內(nèi)搬離，不然他就報(bào)警處理了。”

楊小青稱，此后自己聯(lián)系了蛋殼公寓管家，但對(duì)方表示已經(jīng)離職。“他建議我先辦理退租，如果蛋殼不破產(chǎn)倒閉，或許還能退還押金，若繼續(xù)交租存在變成純損失的可能性。”

“但我與面臨類似情況的租客交流后得知，首先即使我在APP上申請(qǐng)退租，也可能沒(méi)有人理;第二，即使成功辦理了退租，我還面臨著征信記錄違約的風(fēng)險(xiǎn)。”楊小青告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，今年9月份簽合同的時(shí)候，蛋殼公寓的管家說(shuō)現(xiàn)在租房多數(shù)都用租金貸的形式，蛋殼公寓和微眾銀行簽合同，租戶給微眾銀行月付房租，貸款利息由蛋殼公寓承擔(dān)，從每個(gè)月的服務(wù)費(fèi)中扣除。

而在與《證券日?qǐng)?bào)》記者的交流中，楊小青甚至都說(shuō)不清租金貸到底是怎么一回事，就本著“信任大公司”的想法簽了合同。

“長(zhǎng)租企業(yè)與第三方金融機(jī)構(gòu)合作，在長(zhǎng)租公寓企業(yè)與租客簽署租賃契約的基礎(chǔ)上，租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，對(duì)房租進(jìn)行分期支付，每月還本付息，以減少一次性支付租金的成本壓力;長(zhǎng)租企業(yè)則通過(guò)第三方金融機(jī)構(gòu)一次性獲取整體租賃周期的資金，通常為一年，在短期內(nèi)獲得大量資金，緩解資金壓力;金融機(jī)構(gòu)通過(guò)租金貸來(lái)獲取一定的利潤(rùn)收入。”有不愿具名的分析師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者解釋道，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不少企業(yè)將通過(guò)租金貸獲得的資金用作規(guī)模擴(kuò)張或其他用途。若長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善面臨危機(jī)，則租客在租住權(quán)無(wú)法保障的情況下，依然需要承擔(dān)該租金貸產(chǎn)生的還款壓力。

“現(xiàn)在蛋殼公寓收了錢不給房東租金，房東上門來(lái)清理租客。很多人面臨著一邊被攆，一邊如果辦理退租就可能征信違約的風(fēng)險(xiǎn)。”楊小青稱，“面臨類似問(wèn)題的，僅我們?nèi)豪锞陀?00多人，而且人數(shù)還在不斷增加，只是每個(gè)人的貸款金額不同而已。”

“還有很多租客遭遇了斷水?dāng)嚯姡簧偃苏?qǐng)假去排隊(duì)維權(quán)。”楊小青稱，“上個(gè)月保潔就沒(méi)再來(lái)了，還有一些管家都離職了，原來(lái)負(fù)責(zé)我的管家也一樣，說(shuō)是因?yàn)榈皻](méi)有準(zhǔn)時(shí)發(fā)工資。所以去北京總部維權(quán)的人中也有一些是蛋殼公寓原來(lái)的員工。”楊小青發(fā)給《證券日?qǐng)?bào)》記者多份與管家微信溝通的記錄，證實(shí)她的說(shuō)辭。

記者所在的維權(quán)群僅2天時(shí)間已更新數(shù)千條信息。“管家沒(méi)了，客服聯(lián)系不上。”“押金不給我就當(dāng)分手費(fèi)了，請(qǐng)解除租金貸就好。”租客各有各的說(shuō)法，各有各的無(wú)奈。11月17日，這個(gè)群更名為“報(bào)團(tuán)取暖群”。

持續(xù)虧損不見(jiàn)盈利預(yù)期

再陷“資金鏈”斷裂風(fēng)波

這不是蛋殼公寓第一次出現(xiàn)拖欠房東房租，導(dǎo)致租客被趕的情況了。

今年2月中旬，坊間就有傳聞稱，蛋殼公寓在租戶沒(méi)有欠租的情況下，要求房東免除3個(gè)月房租，且沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)付款給簽約業(yè)主。彼時(shí)，一些業(yè)主和租客開(kāi)始擔(dān)憂蛋殼公寓是不是資金鏈斷裂了。

2月17日，針對(duì)公眾質(zhì)疑的“資金鏈斷裂”問(wèn)題，蛋殼公寓官方微信公眾號(hào)回復(fù)稱，這是不實(shí)信息，公司經(jīng)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)定。并且針對(duì)欠租，將會(huì)在與房東協(xié)商完免租事宜后，盡快安排打款。

然而，大半年時(shí)間過(guò)去了，面對(duì)這一次多地相繼出現(xiàn)的房東、租戶集中解約事件，蛋殼公寓要倒閉的消息不脛而走。11月16日，蛋殼公寓公開(kāi)稱，“我們沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路。”對(duì)此，記者在不同時(shí)段分別撥通了蛋殼公寓相關(guān)對(duì)接人的電話，但該人士并沒(méi)有接聽(tīng)。

11月16日，與蛋殼合作“租金貸”業(yè)務(wù)的微眾銀行發(fā)表公開(kāi)聲明稱：“建議客戶在已付期間繼續(xù)居住，保障合法權(quán)益。如果客戶合法權(quán)益受到侵害(如強(qiáng)制清退、斷水、斷電等情況)，建議通過(guò)法律途徑維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。如客戶已被迫搬離，我行將做出適當(dāng)安排，盡量保護(hù)客戶權(quán)益，至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。”

但租客擔(dān)憂的是明年3月份之后仍有征信記錄違約的風(fēng)險(xiǎn)，房東擔(dān)憂的是蛋殼公寓不會(huì)再付租期內(nèi)的租金，每一單合同的背后，都涉及數(shù)千元、數(shù)萬(wàn)元的資金。

這家第二個(gè)赴美上市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商未來(lái)將何去何從?

公開(kāi)資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年1月21日，隸屬于紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。成立至今，蛋殼公寓共獲得八輪融資，投資方包括開(kāi)物華登、愉悅資本、華人文化、高榕資本等。

2020年1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，上市當(dāng)天市值27.4億美元，但如今市值不到3億美元。目前，蛋殼公寓在國(guó)內(nèi)13個(gè)城市提供長(zhǎng)租服務(wù)，運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量超過(guò)40萬(wàn)間。

根據(jù)蛋殼公寓此前發(fā)布的招股說(shuō)明書(shū)和2020年Q1財(cái)報(bào)(2020年Q2、Q3財(cái)報(bào)暫未發(fā)布)來(lái)看，蛋殼公寓2017年、2018年、2019年前9個(gè)月的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元、25.16億元;營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、50.00億元。蛋殼公寓在2020年Q1的營(yíng)收為19.4億元，凈虧損為9.789億元。持續(xù)虧損，并沒(méi)有盈利跡象。

“蛋殼公寓最主要的癥結(jié)有兩個(gè)。”上述不愿具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是前期擴(kuò)張?zhí)欤つ繑U(kuò)大管理房間規(guī)模，2017年-2018年獲得的房源增長(zhǎng)迅猛，但與之匹配的房源運(yùn)營(yíng)管理能力未及時(shí)補(bǔ)齊;二是未聚焦單店盈利，在單店未盈利的情況下，企業(yè)應(yīng)有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)預(yù)警機(jī)制，沒(méi)有做好“以出定收”的動(dòng)態(tài)房源管理，企業(yè)應(yīng)依據(jù)出房速度及時(shí)調(diào)整收房情況。

商業(yè)模式暴露脆弱性

敲響行業(yè)警鐘

不得不說(shuō)，近三年來(lái)，長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅猛，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是品牌運(yùn)營(yíng)商都在積極布局，但玩家的運(yùn)營(yíng)能力確實(shí)參差不齊。

根據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年長(zhǎng)租公寓企業(yè)整體呈現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦或收縮態(tài)勢(shì)，房企對(duì)長(zhǎng)租公寓的熱情減退，TOP100房企中僅2家新開(kāi)拓長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

特別是受到疫情沖擊后，舊商業(yè)模式隱藏的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始浮出水面。“對(duì)多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年長(zhǎng)租公寓企業(yè)生存狀況呈現(xiàn)分化狀態(tài)。”貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面疫情對(duì)經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)的頭部企業(yè)影響較小，這類企業(yè)往往采取審慎聚焦的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在不擴(kuò)張的情況下維持現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)規(guī)模;另一方面疫情對(duì)中小企業(yè)的沖擊較大，存在縮減管理房源規(guī)模、裁員等情況以斷臂求生。

“這暴露了部分長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式的脆弱性。”上述不愿具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是租金成本高，目前大部分長(zhǎng)租公寓采取的都是包租模式，從業(yè)主處租賃房源，經(jīng)過(guò)裝修后再出租給租客，租金成本在總成本中占比超過(guò)50%，而裝修和運(yùn)營(yíng)也需要較高的成本投入;二是商業(yè)模式的靈活性差，長(zhǎng)租企業(yè)通常會(huì)與業(yè)主簽訂3年-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長(zhǎng)，而在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的成本壓力;三是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要求高，長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來(lái)講應(yīng)當(dāng)根據(jù)出房情況來(lái)決定收房速度，但部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會(huì)相對(duì)激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流原本就岌岌可危，更加難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，蛋殼公寓確實(shí)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“長(zhǎng)租公寓是一個(gè)新興行業(yè)，疊加疫情導(dǎo)致租賃需求不強(qiáng)等多方因素影響造成如今局面，對(duì)于企業(yè)管理來(lái)說(shuō)，后續(xù)需要建立風(fēng)險(xiǎn)管控體系。此次事件倒逼行業(yè)企業(yè)復(fù)盤和思考自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，倒逼企業(yè)成長(zhǎng)，產(chǎn)品、模式均待變革。”

“一是企業(yè)發(fā)展需要慢下來(lái)，做好運(yùn)營(yíng)能力建設(shè);二是企業(yè)需要進(jìn)一步審查自身經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)及合規(guī)性，做好資金鏈的管理以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案;三是做好‘以出定收’的房源管理，尤其是在疫情等不可控因素的影響下，企業(yè)應(yīng)具備動(dòng)態(tài)管理房源的能力，及時(shí)調(diào)整收房速度，降低庫(kù)存房源，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。”黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。

黃卉認(rèn)為，行業(yè)將加速洗牌和進(jìn)化，經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場(chǎng)中不斷突圍。