“老破小”的春天來了！北京公積金再出新政，貸款期限最高增加20年

中房報記者 田傲云 北京報道

老舊小區貸款年限短、額度低的難題或將得到解決。

4月17日，北京住房公積金管理中心發布《關于優化老舊小區改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》（以下簡稱“通知”），對借款人購買改造后的老舊小區住房在公積金貸款期限上予以政策支持。通知自2024年4月17日起施行。

根據通知，對于購買老舊小區住房且完成老舊小區綜合整治中“節能綜合改造”“抗震節能綜合改造”“單項改造和環境整治”“危舊樓改建”改造項目的，借款人在申請貸款時予以支持。對于完成老舊小區改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減3年（磚混結構50年/鋼混結構60年-房屋使用年限-3年），優化為低于剩余土地使用年限減3年。

通俗來說，就是借款人購買老舊小區改造項目名單內的住房，在辦理公積金貸款時，貸款期限根據剩余土地使用年限減3年計算。與原核定標準相比，相當于增加10年或20年貸款時間。

例如：借款人單身、個人月繳存額1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區改造的1977年磚混住房。按原政策無法辦理公積金貸款。此次政策優化后，在符合其它貸款條件的情況下，借款人可申請公積金貸款，貸款期限最長20年（20年=70年-（2024年-1977年）-3年），首套住房的貸款金額為93萬元。

那么，有多少老房能夠享受到政策支持？

2021年起，北京加大老舊小區改造力度，目前符合政策條件的四類改造項目，已完成800多個小區共40多萬套房屋。根據計劃，每年不斷開工完成改造項目在200余個小區，涉及近10萬套房屋。

隨著老舊小區改造完成，房屋的使用年限將延長，本次北京加大住房公積金對完成老舊小區改造住房的支持力度，優化調整老舊小區改造后住房公積金貸款的期限核定標準，將有效解決老舊小區住房買賣中貸款期限較短的問題，有利于減輕借款人購房和還款壓力，可以更好地支持住房消費。

“政策的核心背景是為了解決北京‘老舊小’住房的去化難題。” 合碩機構首席分析師郭毅表示，“老舊小”住房是所有購房總鏈條當中的最底層的一環，只有剛需接盤的“老舊小”住房賣掉，才能夠置換品質稍好的剛改住房，但從整體市場來看，“老舊小”住房一是價格出現了較大面積的下行，二是剛需接盤“老舊小”住房的訴求也在不斷減弱，所以新政通過提高“老舊小”住房貸款年限的方式，打通整個房地產鏈條，使之形成更好的交易環境和更流通的市場。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪進一步表示，新政實施后，部分群體能從“貸不了”進入到“貸得了”階段，或也有部分群體的貸款期限有所延長或可貸額度增加，在一定程度上降低了購房門檻，進一步減輕借款人購房及還款壓力，有利于刺激購房需求釋放，提振老舊小區交易活躍度。

但也有聲音表示，新政針對人群較窄，對市場帶動或有限。郭毅分析，現在對于買房人來說，主要的訴求還是減杠桿，不是加杠桿。新政如果只是在信貸政策上加以調整，并不會出現明顯的拉動和成交。“從客觀上來說，對一些確實需要貸款的購房家庭，通過拉長貸款年限來減輕月供壓力，對于年輕的剛需購房家庭來說是有實質性幫助的。”

對居民來說，部分人認為這將為他們提供更多改善居住條件的機會，也有一些人擔心，貸款期限的靈活性可能導致一些居民負擔過重或者濫用貸款。

對此，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，此次只是對改造完成的老舊房屋的房貸期限進行調整，已經改造完成的老舊小區確實會延長使用年限，有北京市住建委確定的改造完成的老舊小區名單，貸款風險是可控的。發放貸款有一定的貸款條件要求，貸款審批的風險評估與監管一直是比較嚴格。

趙秀池補充稱，每個小區的土地情況不一樣，每個業主不掌握土地使用期限情況，直接與土地剩余使用期限掛鉤，容易引起誤解。“房貸的抵押標的是住房，應該按照老舊住房的剩余使用期限發放貸款，改造完的老小區住房應該按照延長的房屋使用期限發放貸款。”

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