樓市運(yùn)行邏輯已變 未來(lái)樓市置業(yè)心態(tài)將趨向理性和平穩(wěn)

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所下降。隨著房企融資規(guī)范落地，以及“房住不炒”被明確寫入“十四五”規(guī)劃建議，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿擴(kuò)張模式將逐漸退出歷史舞臺(tái)，市場(chǎng)運(yùn)行邏輯已出現(xiàn)根本性改變，未來(lái)樓市置業(yè)心態(tài)將趨向理性和平穩(wěn)。

10月全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅保持平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅基本穩(wěn)定。其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月分別回落0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)二十多年的高速發(fā)展，我國(guó)住房市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾已得到根本性轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)運(yùn)行邏輯已經(jīng)改變。

一是政策管理邏輯已經(jīng)改變。“房住不炒”首次寫入“十四五”規(guī)劃，將成為未來(lái)5至15年的基本政策基調(diào)。圍繞“房住不炒”定位，因城施策堵塞限購(gòu)漏洞、租購(gòu)并舉重點(diǎn)推進(jìn)熱點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，著力緩解住房市場(chǎng)供求錯(cuò)位矛盾，滿足中低收入人群住房需求成為政策基調(diào)。

二是資金杠桿邏輯已經(jīng)改變。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)杠桿率普遍較高，為確保企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，客觀上也存在降杠桿的內(nèi)在動(dòng)力。隨著近期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資管理不斷規(guī)范，過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)熟悉的高杠桿擴(kuò)張運(yùn)營(yíng)模式將無(wú)以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)和銷售模式也可能會(huì)進(jìn)一步改革，加快銷售回款、減少囤地占款將成為主流。

三是置業(yè)投資邏輯已經(jīng)改變。當(dāng)前，抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，已成為各地房地產(chǎn)調(diào)控的焦點(diǎn)。隨著房?jī)r(jià)漲幅回落或維持平穩(wěn)，置業(yè)投資回報(bào)相應(yīng)受到影響。我國(guó)差別化住房信貸政策，特別是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，阻止了相當(dāng)規(guī)模的投資投機(jī)性需求進(jìn)入市場(chǎng)。如果進(jìn)一步嚴(yán)格管控信貸資金違規(guī)流入住房市場(chǎng)，特別是對(duì)借款人真實(shí)收入進(jìn)行嚴(yán)格審核，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)變現(xiàn)周期也將繼續(xù)拉長(zhǎng)，這將導(dǎo)致置業(yè)投資回報(bào)進(jìn)一步下降。

四是供求匹配邏輯已經(jīng)改變。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系在總量平衡下存在區(qū)域錯(cuò)位和人群錯(cuò)位。區(qū)域錯(cuò)位主要表現(xiàn)為非熱點(diǎn)城市相對(duì)過(guò)剩和熱點(diǎn)城市相對(duì)緊缺。人群錯(cuò)位體現(xiàn)為熱點(diǎn)城市部分人群擁有多套住房和不少中低收入人群一房難有。

綜上所述，堅(jiān)持“房住不炒”定位極大壓縮了住房投機(jī)炒作的空間。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，房地產(chǎn)和金融之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系將更加科學(xué)合理，金融、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)也將更加均衡發(fā)展，未來(lái)樓市置業(yè)心態(tài)必將更加平穩(wěn)和理性。