深圳限購“3+3”被稱“全國最嚴(yán)” 下半年樓市調(diào)控將持續(xù)

被“安排”許久的深圳樓市調(diào)控政策終于落地。7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，從調(diào)整限購條件、完善信貸政策、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等八項(xiàng)措施為樓市“降火”。

上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從此次深圳對戶籍人口出臺限購措施來看，不僅體現(xiàn)進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”，且具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，預(yù)計(jì)今年下半年部分房價(jià)過熱的城市，政策收緊是大方向。

獲評限購“全國最嚴(yán)”政策

對于上半年“一騎絕塵”的深圳房地產(chǎn)市場來說，此次《通知》中明確的八大措施不僅將矛頭指向了投資投機(jī)性炒房，其政策的嚴(yán)厲程度更是被業(yè)內(nèi)評為“全國最嚴(yán)”。

具體來看，《通知》在調(diào)整限購條件方面明確，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社保，方可購房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社保。而夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從全國范圍來看，目前的樓市調(diào)控政策對于有本地戶籍的購房者來看，往往只限定購買套數(shù)而不限制其落戶和社保期限要求，但《通知》中進(jìn)一步明確的落戶3年時(shí)間要求，充分說明了該政策的嚴(yán)厲性，這將明顯抑制投機(jī)性買房需求。僅這一條內(nèi)容，就可以堪稱“全國最嚴(yán)”限購政策。

深圳住建局亦對此解釋稱，近幾年，深圳落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策，以切實(shí)支持合理自住需求;而對于夫妻離異上的一些規(guī)定，則既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

除了限購條件收緊外，《通知》還對購買普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。即對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;對無房但有房貸記錄的購房家庭，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%;對已有1套住房的購房家庭，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

同時(shí)，針對近一年來深圳市成交的商品住房較高換手率問題，《通知》進(jìn)一步將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

“該政策將對二手房市場交易形成直接影響。”張波稱，由于轉(zhuǎn)讓稅負(fù)的增加，會進(jìn)一步降低二手房市場的熱度，這對于平抑二手房價(jià)格也會起到一定的積極作用，但某種程度來說，或也會影響到二手房市場的供給量。

整體上看，除了上述幾項(xiàng)較為引人關(guān)注的政策收緊外，該《通知》還明確了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即套內(nèi)120平方米、建筑面積144平方米，同時(shí)成交價(jià)不高于750萬元;此外，《通知》還在加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度，以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等方面做出細(xì)化安排。

下半年樓市調(diào)控將持續(xù)

對于此次深圳樓市調(diào)控政策的收緊，業(yè)內(nèi)其實(shí)早有預(yù)期，而其原因無外乎是房地產(chǎn)市場過熱所導(dǎo)致的必然結(jié)果。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，深圳二手房價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%，尤其是3月份至5月份，其在全國70個(gè)大中城市的排名分別為第一、第二、第二;前5個(gè)月深圳二手房價(jià)格同比漲幅分別為4.3%、8.8%、9.7%、10.3%、12.0%，同比漲幅亦居于前列。

從具體的銷售及價(jià)格方面來看，據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交共43586套，同比上漲39.9%，增速遙遙領(lǐng)先北京的-5.8%和上海的-8.4%。并且不只是銷售喜人，價(jià)格上更是表現(xiàn)得較為堅(jiān)挺。截至2020年6月底，深圳二手住宅市場價(jià)格為69599元/平方米，與去年同期相比累計(jì)上漲8.0%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，深圳是全國最近一輪樓市上漲中的領(lǐng)頭羊，這明顯與當(dāng)前的“房住不炒”定位相悖，此次調(diào)控政策收緊是必然的。從該《通知》中所涉及的稅費(fèi)、購房資格、信貸政策等多方面內(nèi)容來看，如若嚴(yán)格執(zhí)行，將有效打擊深圳自去年三季度以來的寬松氛圍和場內(nèi)的投資投機(jī)需求，預(yù)計(jì)在該政策的影響下，深圳樓市有望開始進(jìn)入新的調(diào)整周期。大膽預(yù)計(jì)，深圳房價(jià)跌幅或在5%以上。

值得關(guān)注的是，自進(jìn)入下半年以來，深圳并非首個(gè)收緊樓市調(diào)控政策的城市。稍早前，杭州、東莞、寧波已分別于7月2日、7月2日和7月6日出臺不同程度的收緊政策為樓市降溫。縱觀這4個(gè)城市來，“樓市熱度過高”成為共同點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，從今年熱點(diǎn)城市相繼收緊樓市調(diào)控政策來看，這其中暗含了今年的樓市政策風(fēng)向。即雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場面臨很多壓力，但結(jié)合目前情況來看，部分城市房價(jià)上漲過快顯然違背了穩(wěn)房價(jià)的導(dǎo)向，也違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向。通過諸如《通知》等政策的出臺，就是要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防范市場炒作行為。預(yù)計(jì)后續(xù)其他房價(jià)不穩(wěn)定、房價(jià)上漲過快的城市，也將迎來收緊性的樓市調(diào)控政策。