“房住不炒”：樓市"前高后低"分化加劇 部分城市隱現(xiàn)"新庫存"風(fēng)險

今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調(diào)，落實因城施策、城市主體責(zé)任的長效機(jī)制。地方“因城施策”有收有放，市場成交“前高后低”，各線城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩(wěn)為主，但房地產(chǎn)市場面臨進(jìn)一步規(guī)模調(diào)整，同時應(yīng)當(dāng)警惕部分三四線出現(xiàn)新的庫存風(fēng)險。

各地堅持“房住不炒”政策基調(diào)

2019年上半年，針對房地產(chǎn)行業(yè)，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現(xiàn)出了高度的政策協(xié)同，中央層面多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各地政府根據(jù)形勢變化及時跟進(jìn)政策，因城施策以確保市場平穩(wěn)運行。

“上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：堅持‘房住不炒’，調(diào)控力度不減。”中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，今年4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)，對市場情緒、后續(xù)政策的跟進(jìn)起到了關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。

隨后，多個監(jiān)管部門協(xié)同緊盯市場風(fēng)險。住建部的適時預(yù)警、央行的貨幣閘口管控、銀保監(jiān)會的資金通道監(jiān)管，共同構(gòu)建起了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險防范機(jī)制。

值得一提的是，上半年住建部連續(xù)兩次預(yù)警提示。4月份，住建部明確將房地產(chǎn)長效機(jī)制考核目標(biāo)落實到年度、季度甚至月度，并對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

“住建部連續(xù)兩次預(yù)警提示足以說明決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，房價仍是不能碰的紅線。”克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人士指出。而在被住建部點名房價預(yù)警提示之后，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)，且不排除進(jìn)一步加碼調(diào)控的可能性。

在業(yè)內(nèi)看來，地方政府緊縮政策數(shù)量呈現(xiàn)“前低后高”“前穩(wěn)后嚴(yán)”，調(diào)控跟隨市場變化及時調(diào)整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強(qiáng)，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州，分別升級了限售、購等政策。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現(xiàn)了調(diào)控緊盯市場變化及時收緊的特點。

記者注意到，今年上半年，房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個月逐級回落。融360數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點;二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

市場“前高后低”分化加劇

近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年6月份，受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長8%，同比增長3%。結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來看，2019年上半年，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

上半年重點城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降，新房價格表現(xiàn)平穩(wěn)，但各線城市市場分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現(xiàn)了“小陽春”行情，而大部分三四線城市則持續(xù)走弱。

“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現(xiàn)較大回升的可能性不大。”沈昕分析認(rèn)為，預(yù)計2019年下半年40城成交繼續(xù)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈;東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險。

不僅僅是新房市場，近日，貝殼研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報》指出，上半年全國重點城市房地產(chǎn)市場從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點。

“上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，“不過，重點城市的改善型需求受制于認(rèn)房認(rèn)貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。”

今年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場大幅調(diào)整后，需求開始釋放。“上半年，重點城市二手房市場，在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

部分城市“新庫存”風(fēng)險隱現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場仍將以“穩(wěn)”為第一要務(wù)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，進(jìn)而落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。而在具體的執(zhí)行層面，中央已將更多的政策自主權(quán)賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?；诖?，熱點城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能性。多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場猶存較大的下行壓力，調(diào)控政策微調(diào)放松已在預(yù)期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風(fēng)險浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開調(diào)控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院統(tǒng)計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示，當(dāng)前二線城市土地庫存去化周期仍處于長期的向上趨勢中，并且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長，但隨著“小陽春”的熱度的降低，熱點城市房地產(chǎn)市場下半年或?qū)㈤_始降溫。

對此，易居研究院研究員王若辰分析預(yù)測，未來一年半，無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大于1的區(qū)間內(nèi)繼續(xù)震蕩上行。“即未來一年半，商品房供應(yīng)量將大于需求量，建議房企未來適當(dāng)控制拿地量。”

在分析人士看來，下半年房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑦m度收緊，房企融資將明顯收緊，尤其是那些激進(jìn)拿地的房企將成重點監(jiān)管對象。不過，在資金利率相較低廉的大環(huán)境下，下半年商業(yè)銀行仍將增配居民房貸業(yè)務(wù)，房貸利率有望延續(xù)前期下行趨勢，但進(jìn)一步下降空間相對有限。

鑒于2019年上半年我國經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、樓市調(diào)控基調(diào)等影響房地產(chǎn)市場走向的諸多因素整體發(fā)展方向符合去年底預(yù)期。中指院方面預(yù)測，2019年全年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落，價格穩(wěn)字當(dāng)頭，投資、新開工中低速增長”的特點?？紤]到目前全國商品房銷售規(guī)模已平穩(wěn)回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預(yù)計下半年市場規(guī)模調(diào)整將進(jìn)一步深化，投資、新開工增速存繼續(xù)下調(diào)空間。