深圳高層物業費擬最高5.63元/㎡·月 物業服務行業擺脫困境的需要

昨日，記者從深圳市住建局官網獲悉，深圳市住建局、市發改委針對《深圳市住宅物業服務收費指導標準(征求意見稿)》(后簡稱《征求意見稿》)日前作出最新解答，強調《征求意見稿》僅對新建普通住宅前期物業和保障性物業具有約束力，調整《征求意見稿》不等同于提高物業收費標準。

據了解，過去10多年來，隨著深圳經濟發展，物業收費未及時調整，導致物業服務陷入低價低質的惡性循環，《征求意見稿》因此出臺。根據《征求意見稿》，多層住宅物業費每月最高2.20元/㎡，最低0.90元/㎡，高層每月最高5.63元/㎡，最低2.71元/㎡。

物業服務行業擺脫困境的需要

深圳市為什么要調整《深圳市住宅物業服務收費指導標準》?

官方解釋，本次制定《深圳市住宅物業服務收費指導標準》主要基于以下兩個原因：

首先是應政府定價管理的要求。根據廣東省人民政府辦公廳印發的《廣東省定價目錄(2018年版)》第11項“保障性住房及物業服務”，深圳保障性住房物業服務收費、普通住宅(含業主自有產權車位、車庫) 前期物業服務收費實行政府指導價。

其次是物業服務行業擺脫困境之需。根據2007年10月發布的《深圳市住宅物業服務收費指導標準》(深價規〔2007〕1號)已逾10年未調整。10多年來，社會經濟快速發展，物價持續上漲，物業服務成本大幅提高，而物業服務收費標準“原地踏步”，物業服務企業通過降低物業服務質量以維持企業運營的現象十分普遍，物業服務行業陷入“低價低質”的惡性循環，導致物業服務水平與業主需求矛盾日益突出，無法滿足業主對美好居住環境的需要。

本次調價為什么沒有聽證會程序？

根據《征求意見稿》，多層住宅物業服務收費指導標準最高為2.20元/㎡·月，最低為0.90元/㎡·月;高層住宅物業服務收費指導標準最高為5.63元/㎡·月，最低為2.71元/㎡·月。而深圳目前施行的住宅物業服務收費指導標準，高層住宅最高為3.9元/㎡·月，多層住宅最高為1.3元/㎡·月。按最高標準計算，高層住宅最高標準漲幅近50%，多層住宅漲幅近70%，價格漲幅極大。

政府定價機關制定價格調整方案應當聽取社會意見，本次調價為什么沒有聽證會程序?據介紹，按照相關規定，聽取社會意見有書面征求意見、座談會、聽證會、公開征求社會公眾意見等多種方式，由于住宅物業服務收費不屬于廣東省價格聽證項目，為此，這次采取在深圳市住房建設局官網公開征求社會公眾意見的方式，聽取社會意見。

《征求意見稿》制定依據主要包括物業管理法律法規中確定的物業服務基本內容、深圳市普通住宅物業管理成本調查情況，同時還結合深圳工資水平和物價水平等因素進行綜合評估和測算。

按服務內容分 五個等級收費

《征求意見稿》規定，住宅物業服務項目分為綜合管理、共用部位及共用設施設備日常運行維護、公共秩序維護和環境管理等四項。物業服務收費根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為五個等級，等級從高到低，最高為一級，最低為五級。比如，綜合管理一級的收費標準為0.82元/㎡·月，五級為0.25元/㎡·月。共用部位及共用設施設備日常維護一級收費0.46元/㎡·月，五級為0.29元/㎡·月。

記者發現，“綜合管理一級”和“綜合管理五級”分別要求管理人員中大專以上學歷占比60%、10%以上，業主投訴24小時、4天內答復、業主滿意度測評85分、75分以上，每年組織社區文化活動不少于4次、不要求。市住建局相關負責人介紹，收費標準為各物業服務項目所選等級收費標準的總和。具體而言，多層住宅物業服務收費指導標準最高為2.20元/㎡·月(各一級相加)，最低為0.90元/㎡·月(各五級相加);高層住宅物業服務收費指導標準最高為5.63元/㎡·月，最低為2.71元/㎡·月。

《征求意見稿》對哪類物業有強制約束力？

《廣東省定價目錄(2018年版)》規定，深圳保障性住房物業服務收費、普通住宅(含業主自有產權車位、車庫) 前期物業服務收費實行政府指導價。

普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高層和多層住宅，不含別墅和商務公寓。保障性住房物業管理服務收費根據本《征求意見稿》對應的三級及以下收費標準執行。城中村物業管理服務收費可參照本指導標準對應的多層住宅四級及以下收費標準執行。

《征求意見稿》已明確適用范圍，一經發布，對所有物業均有效，不存在“新房新政策、老房老政策”。

小區要漲物業管理費了嗎？

《征求意見稿》出臺，小區要漲物業管理費了嗎?答案是否定的。

對于仍處在前期物業管理階段的普通住宅小區而言，前期物業管理中物業服務合同的主體是建設單位和物業服務企業，合同簽訂時還沒有小業主，物業管理費實行政府指導價的主要目的是為了約束建設單位，以保護小業主的利益。前期物業管理階段的小區，如果房屋已出售給小業主，即使新的《征求意見稿》出臺，物業服務企業和建設單位也沒有擅自調價的權力，要按程序召開業主大會表決通過后方可調整。

別墅、商務公寓和已成立業主委員會的住宅區，物業管理服務收費實行市場調節價。如需調整物業管理費，由業主委員會與物業服務企業協商，確定物業管理費調整方案，然后召開業主大會會議表決，通過后方可調整。