樓市新政兩周年：告別混沌 重拾理想

倏忽之間，2017年“317新政”和“326新政”兩年了。

回頭來看，樓市新政擊碎了既有的市場邏輯，在一片混沌之中，新的秩序重新慢慢建立起來。

所謂混沌理論，是指：“事物的原始狀態是一堆看似毫不關聯的碎片，但是這種混沌狀態結束后，這些無機的碎片會有機地匯集成一個整體”。

限競房，是帶來混沌的觸發因子。2016年下半年，北京推出了“限房價、競地價”的土地出讓模式，即對該地塊房屋均價進行事前限定，且購買后5年不得出售。當年10月底，海淀區永豐產業基地3宗地塊以平均銷售限價5.34萬元/平方米的價格出讓，而大興區黃村鎮的地塊平均銷售限價則為5.58萬元/平方米。

限競房的深遠影響，在彼時并未被市場各方充分認知。按照2016年熱得發燙的市場狀況，業內人士認為：既然房價鎖死，而周邊二手房價格水漲船高，那這種房源一旦面世，勢必造成瘋搶，“不愁賣”。

但限競房的數量快速增加，結合“317新政”的巨大威力，舊的市場邏輯迅速進入混沌狀態。開發商很快意識到：當大量限競房同步入市，價格預期不再上漲，恐慌性購房不再出現，房子怎么賣?購房人也很快意識到：可挑選的房源原來如此之多，如此同質化，房價預期如此穩定，那何必急于出手?

混沌狀態，還意味著品質方面的路徑選擇之惑：在“不愁賣”時期，房價地價之間的薄利，理所當然導致“減配”，“差不多就行”;而當市場銷售陷入慘淡，此時重提品質是否為時已晚?

混沌狀態下，以“限競房”為主體的北京樓市，交易慘淡。2015年3月18日至2017年3月17日兩年間，成交套數為98399套，而2017年3月18日至2019年3月14日成交套數為50643套，調控前兩年比調控后兩年減少48.53%，存量房卻增加了近兩萬套。從簽約金額看，合計簽約金額為3586億，同比下調了25%。連續2年市場成交量處于低迷狀態。

其中，限競房入市26000余套，但實際真實銷售比例只有40%，網簽只有20%左右。數據顯示，截至目前，北京限價房供應了300萬平方米，而按照出讓土地面積計算，還有590萬平方米等待入市，合計2019年入市的限價房有望超過6萬套。

用混沌理論回溯北京樓市新政兩周年，可以清晰地看到，在混亂的新舊交替過程中，新的市場秩序正在建立起來：大量同質化產品，將需要比拼最基本的商品邏輯——“物美價廉”，而原有的“物以稀為貴”的壟斷商品邏輯則一去不復返。

按照混沌理論的一個重要原則：能量永遠會遵循阻力最小的途徑。尋找北京樓市新秩序下的“阻力最小途徑”，就是重拾人居理想，就是要讓地段、產品、服務這些最本質的因素再次成為房地產開發的追求。

打消品質之慮，方能“質勝2019”，這應當是當下市場的共識。

盡管銷售遭遇瓶頸，但不難發現，那些深耕區域價值，在有限的預算空間里，把戶型優化做到最佳，把社區品質完美呈現在購房人面前，在服務上挖掘更多可能的項目，還是能先人一步，截流客戶。對2019年的買房人而言，這樣的市場，當然是最接近理想狀態的市場。