深圳帶租約二手房接收難問題亟需治理 將糾紛化解在萌芽階段

當前,廣東深圳普遍存在這樣一種社會現象:帶租約的二手房極難接收,不少業主買房后,卻在接收房子時遭承租人百般阻撓。拿不到房子,又承擔著銀行還貸壓力,業主叫苦不迭。這類問題多次引發雙方暴力沖突,激化社會矛盾,而且具有一定的普遍性,亟待引起有關部門高度重視。

10年前,葉光耀、謝春玲等多位業主共同購買了羅湖區松泉公寓小區共30套單身公寓,于2009年12月辦理了房產證。但他們去松泉公寓物業管理處辦理入戶手續時發現,這30套公寓由深圳市大地通物業管理有限公司經營占有。業主們在收房心切、清房無門的情況下,被迫與大地通物業方簽訂協議,約定由業主向大地通物業實際控制人鐘文遠支付75萬元交房補償金,協議簽訂后5個月內,大地通物業將30套公寓全部交付給謝春玲等人。

2016年4月,大地通物業以委托經營人的名義,強行撬鎖侵占這30套公寓,要求租戶到大地通物業辦理續租手續。謝春玲等業主當即向轄區派出所報案,經警方協調,大地通物業與謝春玲等人達成調解協議,承諾凡是提供房屋產權證明的業主,大地通物業必須無條件交付房屋。但當謝春玲等人去收房時,大地通物業又以各種理由拒絕交房至今。

記者觀察到,近年來,深圳房價一直居高不下,而拍賣房以及一些帶租約的二手房比市場流通的商品房便宜,因此,通過競拍取得房產成為時下一個熱門的選擇。隨之而來的是,此類房屋收房時發生的糾紛屢見不鮮。

深圳市民張先生通過公開拍賣購得寶安區佳華豪苑某房,卻發現這棟房產被原業主出租給了他人,租期長達15年。南山區華僑城波托菲諾純水岸一房屋前業主王某生意失利無力歸還齊先生的借款,采用以租抵債的方式把房子租給齊先生,租期10年。石某經過法院拍賣成為這套房子的新業主,為了回收房產,石某召集10多名社會閑雜人員上門,武力“請求”齊先生一家立刻搬離。

記者發現,因債務問題司法拍賣的房源成交后,往往存在收房清場難、不明費用多兩大問題。因為,法院并不負責房源拍賣后的清場和交付,需要買家自行處理。而且,房屋拍賣前長期拖欠的物業費、管理費等以及房屋拍賣交易產生的稅費,均需買家支付。此類案件中,除了原業主不肯交房,不少都是有租客在租且租期長達10年以上,導致買家無法收房。若走訴訟程序解決糾紛,至少需要一年以上時間,其間買家都不能正常使用涉案房屋。因此,多數買家會在競得房源后,通過調解給予租客相應補償,請求對方搬離。

記者認為,可以采納深圳律師顏宇丹的建議:購房者購買二手房或拍賣房前應調查清楚,審查此房產是否已取得房產證、是否被查封,受托拍賣人是否取得合法有效的授權委托,房屋是否存在抵押權或房屋租約等。要看此房屋在拍賣前的所有權狀況,如果在法院查封前屬于合法登記的房產且產權手續齊備,則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。

記者建議,政府部門應高度重視帶租約二手房接收難問題,加強問題治理,進一步規范物業管理行業。發生此類糾紛時,應及時協調相關部門進行審查后認真處理糾紛,盡量將糾紛化解在萌芽階段,避免矛盾進一步擴大。