房企優化架構 加快資金回籠 業績增速回歸理性

房企2018年業績整體樂觀，而今年前兩個月銷售業績分化，集中度再提高。開發商境內融資有收縮跡象，而境外發債卻回升。

因此，對多數房企來說，今年的第一要務就是加快資金回籠。

2月份，A股很熱鬧，上證指數當月漲幅達到14%。房企也很熱鬧，一方面，各大開發商陸續公布年度業績;另一方面，新年銷售布局、架構調整、融資變化等也備受市場關注。

銷售分化

業績增速回歸理性

“從企業的角度看，今年銷售目標還會提升。但從行業來看，集中度繼續提升可能不會改變。只是步伐會放緩一點。”一位不愿透露身份的開發商人士表示。

有最新統計數據顯示，今年前兩個月，銷售前100家房企累計銷售額超過1萬億元，而整體趨勢繼續回歸理性，且行業集中度繼續提高。

來自上市公司的數據也顯示，目前房企銷售出現新的變化。萬科今年1月份公司實現合同銷售面積 317.7萬平方米，合同銷售金額 488.8億元。而2018年同期，萬科實現合同銷售面積 444.4 萬平方米，合同銷售金額 679.8 億元。去年12月份，該公司銷售面積 438.7 萬平方米，合同銷售金額 630.1 億元。這也意味著，無論是同比，還是環比，龍頭房企的銷售業績也出現放緩跡象。

實際上，全國房企銷售增速已經連續放緩。記者對比國家統計局發布的數據，2018年全國房地產銷售面積累計同比增長為1.3%，而2017年同期為7.7%，2016年同期為22.50%。去年全國商品房銷售金額14.99萬億元，同比增長12.20%，但同期2017年和2016年同期相比，增幅均出現減速。而未來走勢，中金公司分析師張宇表示，預計今年全國商品房銷售面積將還會有10%以上同比調整。

2018年四季度，房企出現一波融資熱，并延續到現在。不過，記者對比發現，房企的融資方向已經發生變化，其中，境內融資規模明顯收縮，而境外發債卻大幅回升，今年前兩個月，房企境外融資已經超過1500億元。而境內受追捧的ABS融資出現多單“被中止審查”。有分析認為，今年是房企償債高峰，根據銀監會2月25日的表態，預計行業資金缺口依然較大。

房地產業凈融資仍較弱

金地集團發行2019年度第一期超短期融資券，萬科一宗ABS計劃狀態變更為“已受理”，碧桂園在2019年公開發行的58億元公司債券狀態更新為“已回復交易所意見”，時代中國發行5億美元優先票據。看似房企在今年2月份融資不斷，但整體而言，房地產行業凈融資仍然較弱。數據顯示，今年1月ABS發行總數為94只，2月僅有13只。據同策研究院統計，在1月不到半個月的時間內，已有6個房地產類的ABS被暫停。

有業內人士認為，包括 ABS在內的房企境內融資走弱或許與監管趨嚴有關。近日，央行、銀保監會均提到了房地產金融管理問題，房地產金融風險成為監管部門防范的重點。

因此，多數機構人士表示，雖然目前信貸規模增長較快，但資金流入樓市的難度較大，后續房地產信貸全面寬松的可能性較小。

值得注意的是，面對市場現狀，房企如何應對?記者發現，今年以來房企動作頻繁，恒大宣布對旗下項目進行優惠促銷，碧桂園對業務架構進行調整。老牌龍頭萬科則發出“收斂和聚焦”的基調，穩住基本盤。

根據記者了解，“謹慎”成為多數房企的主基調，今年的第一要務就是加快資金回籠。